【正文】 求狀況分析 前 11 月新增供需比為 ： 1，整體吸納率較低。 2020年前 11 個(gè)月的工業(yè)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到 元 /㎡，較去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工業(yè)城工業(yè)地價(jià)的影響。 2020 年工業(yè)地價(jià)達(dá)到 880 元 /㎡，主要受虎門(mén)海運(yùn) 20204013 地塊地價(jià)的影響，單宗工業(yè)地價(jià)達(dá)到了 2622 元 /㎡。減少商住用地的供應(yīng)一方面可以減少流拍現(xiàn)象，避免樓市信心下滑，另外也可平衡未來(lái)樓市的供需。工業(yè)用地隨著成交量的增加，成交金額所占比例也大幅提高到近兩成。工業(yè)成交 億元，占成交總額的 %，商住用地成交 億元，占 %。工業(yè)土地的供應(yīng)量激增也將引發(fā)后市一輪 建設(shè)廠房的熱潮。 隨著東莞的雙轉(zhuǎn)型以及招商引資的進(jìn)行，進(jìn)駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運(yùn)營(yíng)效益好的企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)一步擴(kuò)展規(guī)模，增加了對(duì)工業(yè)用地的需求。由于 2020 年的工業(yè)土地供應(yīng)量占據(jù)比例較大，工業(yè)用地的供需基本決定了市場(chǎng)的總體走勢(shì)，隨著工業(yè)用地供應(yīng)的減少，商住用地對(duì)土地市場(chǎng)的支撐無(wú)力，預(yù)計(jì) 09 年上半年總體供需也將有所放緩。地塊的連續(xù)流拍，對(duì)市場(chǎng)信心打擊較大。 11 月的成交情況同比去年慘淡，商住用地的成交大幅減少。 2020 年 11 月東莞土地出讓情況： 土地交易情況分析 2020 年 11 月東莞市成交 2 宗工業(yè)用地，總面積 ㎡，一宗商住用地流拍，宣告本月已無(wú)商住用地的成交。 2020 年 11 月份土地供應(yīng) 17 宗， 6 宗工業(yè) 萬(wàn)㎡， 8 宗商住 萬(wàn)㎡， 1 宗商業(yè)， 2 宗綜合用地，共 萬(wàn)㎡。另外，本月規(guī)劃的另外一個(gè)內(nèi)容是路網(wǎng)交通，主要是穗莞深城軌東莞段規(guī)劃修改和禁摩規(guī)劃，城軌的規(guī)劃修改對(duì)東莞沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響，只是為了避免重復(fù)建設(shè)，而禁摩的實(shí)施則主要是為了改善城區(qū)交通環(huán)境，但給城區(qū)的公交運(yùn)行提出了更高的要求；對(duì)此，從明年起城區(qū)將增加 200 臺(tái)中巴運(yùn)營(yíng)，相信城區(qū)交通出行將更加便利。 規(guī)劃簡(jiǎn)評(píng)： 本月規(guī)劃的重點(diǎn)在于東莞對(duì)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出的規(guī)劃，這是東莞首次對(duì)自身未來(lái)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出規(guī)劃，其總體目標(biāo)是到 2020 年，形成先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪并轉(zhuǎn)”、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和適度重化工業(yè)“兩翼齊飛”為特征、具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，努力成為珠三角現(xiàn) 代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。而近期個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)的呼聲四起，國(guó)家方面也給予了積極的回應(yīng)，從近期這些政策的公布與政策出臺(tái)的輿論可以看出，“減負(fù)”已成了政策 出臺(tái)主要導(dǎo)向。 政策動(dòng)向 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 政策簡(jiǎn)評(píng)： 11 月政策回顧，除了國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)的大額度擴(kuò)大內(nèi)需政策、降息和上調(diào)出口退稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)調(diào)控政策外，政策出臺(tái)的主方向是 —— “減負(fù)”。對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，東莞出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，加大招商引資，特別是高科技企業(yè)的引進(jìn)，出臺(tái) 10 億元融資新政，為企業(yè)在轉(zhuǎn)型中排憂(yōu)解難，突顯東莞政府對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的高度重視。而且在金融風(fēng)暴中，轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的陣痛也將得到弱化，因此，金融風(fēng)暴中的東莞轉(zhuǎn)型，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。 東莞經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)增速放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍為重中之重 數(shù)字東莞： 東莞 11 月宏觀信息回顧： 中原點(diǎn)評(píng)：東莞經(jīng)濟(jì)近期同樣表現(xiàn)出增速放緩的局面，進(jìn)出口總值回落，外貿(mào)訂單較少，企業(yè)倒閉外遷的情況時(shí)有出現(xiàn)。 2 萬(wàn)億元鐵路投資計(jì)劃； 4 萬(wàn)億投資擴(kuò)大內(nèi)需； 9000 億住房保障建設(shè)機(jī)會(huì)等舉措直接指向了三駕馬車(chē)中的投資；旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 而 11 月 27 日大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率則直接把矛頭指向了消費(fèi)領(lǐng)域，鼓勵(lì)人民從銀行 中取錢(qián)出來(lái)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。其調(diào)整范圍相對(duì)較窄，限制較多，主要起到的是微調(diào)的作用。 而隨著金融風(fēng)暴影響范圍的不斷擴(kuò)大，國(guó)家宏觀調(diào)控也從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面，從微調(diào)升為猛調(diào)。面對(duì)出口訂單減少，生產(chǎn)成本的不斷上升的不利局面，企業(yè)面臨嚴(yán)峻的生存危機(jī)，并引發(fā)了企業(yè)倒閉旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 和外遷的情況，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成不利影響。預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間 內(nèi)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境難以得到根本性的扭轉(zhuǎn)，救市還將成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)的主旋律。隨之而來(lái)的是各國(guó)股市在短期利好和長(zhǎng)期利空的情況下反復(fù)波動(dòng)，國(guó)際貿(mào)易經(jīng)營(yíng)困難，消費(fèi)信心的急速下滑，投資需求的不斷萎縮，進(jìn)而引發(fā)惡性循環(huán)。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 中原：東莞樓市 11 月分析報(bào)告 一、宏觀方面 產(chǎn)經(jīng)要聞 國(guó)際經(jīng)濟(jì)：持續(xù)低迷，金融風(fēng)暴波及范圍擴(kuò)大，救市已成大趨勢(shì) 中原點(diǎn)評(píng)： 次 貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴影響范圍不斷擴(kuò)大，各大經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)及國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，甚至部分已經(jīng)陷入衰退。史無(wú)前例的降息潮席卷全球，巨額虧損，巨額救市計(jì)劃屢見(jiàn)不鮮，國(guó)際經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了下行通道。因此，自 10月份以來(lái)，各國(guó)紛紛提出救市計(jì)劃，而 11 月份提出救市計(jì)劃的國(guó)家不斷增多，范圍也不斷擴(kuò)大，除了挽救大型命脈企業(yè)外，還直接把救市計(jì)劃投入到投資和消費(fèi)等直接刺激經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)增速放緩，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)增長(zhǎng)成首要目標(biāo) 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 國(guó)內(nèi)重點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控信息： 中原點(diǎn)評(píng)：受金融風(fēng)暴的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩。為保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家依靠及時(shí)有效的宏觀調(diào)控，調(diào)整了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，從年初的兩防“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、 防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”到年中的一保一控“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，控制物價(jià)過(guò)快上漲”再到年末的“擴(kuò)內(nèi)需，促增長(zhǎng)”，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)確把握，體現(xiàn)了“快，重，準(zhǔn)”的調(diào)控思路。 10 月初，國(guó)家宏觀調(diào)控主要是從側(cè)面來(lái)提振市場(chǎng)信 心，上調(diào)出口退稅，減免住房交易稅費(fèi)和利息，免征證券利息稅，為中小企業(yè)融資提供擔(dān)保等等都是從側(cè)面來(lái)刺激市場(chǎng)，期望由股市、樓市等重大市場(chǎng)來(lái)提振市場(chǎng)消費(fèi)信心。 到了 11 月，政策力度逐步從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面調(diào)控，把調(diào)控力度集中放在“投資，消費(fèi)，出口”這三駕馬車(chē)上，特別是投資。而從調(diào)控力度來(lái)看，動(dòng)輒幾萬(wàn)億的投資建設(shè)計(jì)劃， 10 年罕見(jiàn)的重炮降息都顯示出了中央宏觀調(diào)控“出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)”的調(diào)控思路。但在東莞強(qiáng)有力的財(cái)政實(shí)力支持下，金融風(fēng)暴所帶來(lái)的傷口不會(huì)很深，相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)才是擺在東莞當(dāng)旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 前的重中之重。目前，在保經(jīng)濟(jì)的方面，東莞主要是按照中央擴(kuò)大內(nèi)需的統(tǒng)一部署，加大 基建投資力度，努力擴(kuò)大內(nèi)需，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，提高對(duì)金融風(fēng)暴的警惕；而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，由于其不是東莞的支柱產(chǎn)業(yè)，東莞市政府也明確表態(tài)不會(huì)就救市。因此，東莞盡管也遭受著金融風(fēng)暴的影響，面臨著經(jīng)濟(jì)增速放緩的問(wèn)題，但不礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史任務(wù)，東莞將按照“保企業(yè)，促轉(zhuǎn)型，加投資”的調(diào)控思路對(duì)東莞經(jīng)濟(jì)進(jìn)行把度。增值稅改明年推行，預(yù)計(jì)減輕企業(yè)稅負(fù) 1233 億；明年起取消百項(xiàng)行政收費(fèi)，切實(shí)減輕企業(yè)和社會(huì)負(fù)擔(dān)；上調(diào)征地補(bǔ)償，增加為中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保的資金等等，都切實(shí)的為企業(yè)和人民著想，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)和人民減負(fù)的目的。 另外，從 11 月中央電視臺(tái)的相關(guān)欄目報(bào)道的主題來(lái)看，從 10 月份的直擊華爾街、金融海嘯等報(bào)道已經(jīng)轉(zhuǎn)向“堅(jiān)定信心促增長(zhǎng)”，說(shuō)明目前受全球金融危機(jī)影響，我國(guó)最大的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)信心不足，政策及輿論導(dǎo)向重心由“救市”逐步向“救信心”轉(zhuǎn)變。其旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)空間布局、產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)等提出了規(guī)劃目標(biāo)，為東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了具體的目標(biāo)和指明了升級(jí)改造的方向。 區(qū)域信息： 其他關(guān)注 劉志庚：政府不會(huì)恢復(fù)購(gòu)房入 戶(hù)來(lái)打救樓市！ 梁國(guó)英：暫不考慮救市（樓市）！ 樟木頭二手房遭遇拋售潮 部分銀行房貸新政細(xì)則： 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 資料來(lái)源：南方都市報(bào) 二、土地市場(chǎng)分析 土地出讓公告情況 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 2020 年 11 月東莞市國(guó)土資源局公告掛牌 8 宗土地，掛牌出讓 1 宗商住用地與 2 宗工業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓土地包括 4 宗工業(yè)用地、 1 宗工業(yè)用地，總計(jì) 萬(wàn)㎡，其中工業(yè)用地 萬(wàn)㎡。相比去年同期情況，工業(yè)用地供應(yīng)量大幅上升，商住用地大幅下降。 2020 年 10 月東莞市成交 6 宗土地，其中 3 宗工業(yè)土地 萬(wàn)平米， 3 宗商住用地 萬(wàn)平米。 2020 年 11 月份土地交易情況： 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 10 月 10 日，位于南城區(qū)東駿路西側(cè) 2020G034 地塊拍賣(mài)，只有東駿 房地產(chǎn)一家參與競(jìng)價(jià)，最終由于起始價(jià)低于底價(jià)流拍； 11 月 19 日，該地塊重新公開(kāi)拍賣(mài)，最終因無(wú)人報(bào)價(jià)再次流拍，該地塊面積達(dá)到 33661 平米，拍賣(mài)起始價(jià)為16800 萬(wàn)元，樓面地價(jià) 1996 元 /㎡。 2020 年前 11 月土地供求狀況 自 2020 年下半年開(kāi)始，土地市場(chǎng)供需呈下滑趨勢(shì)，現(xiàn)在正面 臨一個(gè)消化階段。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全