【正文】 理、系統(tǒng)科學(xué)、行為科學(xué)等；另一類是各種應(yīng)用領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)和方法，這些領(lǐng)域如信息技術(shù)、醫(yī)藥、工程設(shè)計(jì)與施工、軍事、行政、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)改革等。其中一部分知識(shí)和方法是項(xiàng)目管理學(xué)科所獨(dú)有的，或以獨(dú)特的方式表達(dá)并普遍被接受的，例如項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的定 義、屬性，項(xiàng)目生命期、干系人要領(lǐng)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)、關(guān)鍵路線方法等，這是項(xiàng)目管理學(xué)科的主體。 管理項(xiàng)目需要許多知識(shí)和方法。弄清楚哪些是項(xiàng)目干系人，他們各自的需求和期望是什么，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)非常重要。 項(xiàng)目不同的干系人對(duì)項(xiàng)目有不同的期望和需求，他們關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)常常相去甚遠(yuǎn)。 （ 2） 項(xiàng)目干系人 項(xiàng)目干系人（ stakeholders）包括項(xiàng)目當(dāng)事人和其利益受該項(xiàng)目影響（受益或受損）的個(gè)人和組織；也可以把他們稱作項(xiàng)目的利害關(guān)系者。業(yè)主通常 都要聘用項(xiàng)目經(jīng)理及其管理班子來(lái)代表業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 173 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 同參與項(xiàng)目。大型復(fù)雜的項(xiàng)目往往有多方面的人參與，例如業(yè)主、投資方、貸款方、承包人、供貨商、建筑 /設(shè)計(jì)師、監(jiān)理工程師、咨詢顧問(wèn)等。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的當(dāng)事人也簡(jiǎn)單。通常是前期投入較低、逐步增加、到后期降低 。有的項(xiàng)目比較簡(jiǎn)單或比較成熟，不需要或只有很短的孵化階段；有的項(xiàng)目最終成果比較簡(jiǎn)單或比較容易被 直接使用，不需要或只有很短的交接階段。需要特別指出的是，這種快速跟進(jìn)與盲目的 “ 三邊 ” 做法（邊發(fā)起、邊計(jì)劃、邊實(shí)施）有本質(zhì)的區(qū)別。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不大、較有把握時(shí)，前后階段可以相互搭接以加快項(xiàng)目進(jìn)展。認(rèn)真完成各階段的可交付成果很重要。前一階段的可能性交付成果通常經(jīng)批準(zhǔn)后，才能作為輸入，開(kāi)始下一階段的工作。 每一個(gè)項(xiàng)目的階段都以它的某種可交付成果的完成為標(biāo)志。 不同的項(xiàng)目可以劃分為內(nèi)容和個(gè)數(shù)不同的若干階段。項(xiàng)目管理人員必須對(duì)項(xiàng)目范疇（包括其內(nèi)外環(huán)境）有正確認(rèn)識(shí)和足夠的了解。 二、 二 、 項(xiàng)目范疇和內(nèi)外環(huán)境 項(xiàng)目范疇是指項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有的視野和需要涉及的方面的總和，或者說(shuō)是對(duì)項(xiàng) 目和項(xiàng)目管理可能產(chǎn)生影響的諸多方面的總和。例如，希望工程（民間捐的義務(wù)教育），長(zhǎng)江三峽工程、地基工程、 211 工程（全國(guó)重點(diǎn)高等學(xué)校建設(shè)）等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 一般來(lái)講子項(xiàng)目是項(xiàng)目的子集，項(xiàng)目是計(jì)劃的子集。 子項(xiàng)目的例子如： ① 施工項(xiàng)目中的地基處理、上部結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修等都是它的子項(xiàng)目。子項(xiàng)目和其他項(xiàng)目一樣要有可交付成果，區(qū)別在于子項(xiàng)目的成果通常是局部性的、階段性的，不像項(xiàng)目成果能夠獨(dú)立地完整地發(fā)揮效用和效益。 （ 2） 子項(xiàng)目 項(xiàng)目通常被劃分為多個(gè)容易管理的部分，可稱為子項(xiàng)目。 ③ 報(bào)刊雜志的業(yè)務(wù)也是計(jì)劃。例如： ① 中國(guó) 20 世紀(jì)末的高科技研究計(jì)劃（ 863 計(jì)劃），包含了許多涉及當(dāng)時(shí)科學(xué)前沿的科研項(xiàng)目。 某些類型的工作與項(xiàng)目相似并有密切聯(lián)系，他們之間的區(qū)別往往不容易界定，現(xiàn)分別說(shuō)明如下： （ 1） 計(jì)劃（ Program） 計(jì)劃是一個(gè)組互相 協(xié)調(diào)管理的項(xiàng)目，以達(dá)到對(duì)他們個(gè)別進(jìn)行管理所不能達(dá)到的效果?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要業(yè)務(wù)手段。將知識(shí)轉(zhuǎn)化為財(cái)富和人類對(duì)高質(zhì)量生活的需求，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的一個(gè)基本特征。項(xiàng)目相對(duì)于運(yùn)作有較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6）成果的不可挽回性 項(xiàng)目的一次性屬性決定了項(xiàng)目不同于其他事情可以試著做，做壞了可以重來(lái)；也不同于生產(chǎn)批量產(chǎn)品，合格率達(dá) %是很好的了?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目組織沒(méi)有嚴(yán)格的邊界是臨時(shí)性的、開(kāi)放性的。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 173 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 織往往有多個(gè)，甚 至幾十個(gè)或更多。某些項(xiàng)目班子的成員是借調(diào)來(lái)的，項(xiàng)目終結(jié)時(shí)班子要解散，人員要轉(zhuǎn)移。多余的活動(dòng)是不必要的，缺少某些活動(dòng)必將損害項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。不過(guò)一旦項(xiàng)目目標(biāo)發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，它就不再是原來(lái)的項(xiàng)目了，而將產(chǎn)生一個(gè)新的項(xiàng)目。 ④ 其他需滿足的要求 包括必須滿足的要求和盡量滿足的要求。 ② 成果性目標(biāo) 如提供某種規(guī)定的產(chǎn)品或服務(wù)?；蛘咂涮峁┑漠a(chǎn)品或服務(wù)有自身的特點(diǎn)；或者其提供的產(chǎn)品或服務(wù)與其他項(xiàng)目類似，然而其時(shí)間和地點(diǎn)，內(nèi)部和外部的環(huán)境，自然和社會(huì)條件有別于其他項(xiàng)目，因此項(xiàng)目的過(guò)程總是獨(dú)一無(wú)二的。項(xiàng)目的其他屬性也是從這一主要的特征衍生出來(lái)的。 2. 項(xiàng)目屬性 （ 1）一次性 一次性是項(xiàng)目與其他重復(fù)性運(yùn)行或操作工作最大的區(qū)別。 （ 4）要計(jì)劃、執(zhí)行、控制等。 （ 2）受制于有限的資源。另一類是獨(dú)特和一次性的，在本文中稱為項(xiàng)目，例如：某人乘火車赴某地完成一項(xiàng)任務(wù)。工作總是以兩類不同的方式來(lái)進(jìn)行的，一類是持續(xù)和重復(fù)性的，在本文中稱為運(yùn)作（運(yùn)行或操作）。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 173 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì) .......................... 152 第五節(jié) 跨區(qū)域多項(xiàng)目管理 ...................................... 160 第一章 第二章 第一章 項(xiàng)目管理 概述 第一節(jié) 第一節(jié) 項(xiàng)目管理基本理論 一、 一、 項(xiàng)目 1. 項(xiàng)目 定義 項(xiàng)目在本文中有專門的含義。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 173 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)教案 目 錄 第一章 項(xiàng)目管理概述 ............................................................................................... 2 第一節(jié) 項(xiàng)目管理基本理論 ........................................ 2 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和生命周期 .............................. 7 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本模式 .................................. 9 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要利益相關(guān)人 .............................. 13 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的流程 ................................... 13 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ............................................................. 16 第一節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理 ............................................... 16 第二節(jié) 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì) ........................................... 17 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 ......................................... 20 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與投資戰(zhàn)略 ............................................................. 27 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) ......................................... 27 第二節(jié) 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略研究 ..................................... 32 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 ......................................... 47 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的低成本戰(zhàn)略 ................................. 52 第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資 ..................................................................................... 54 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金構(gòu)成 ................................ 54 第二節(jié) 項(xiàng)目資金基本籌措模式及特征 ............................. 56 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式 ........................... 57 第三節(jié) 投融資方案的優(yōu)化組合 ................................... 81 第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與評(píng)價(jià) ................................................................. 83 第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究 ....................................... 83 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概論 .................................... 100 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 .................... 108 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................... 113 第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目不同實(shí)施階段的管理 ........................................................... 117 第一節(jié) 前期準(zhǔn)備工作階段 ...................................... 117 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施與控制 .............................. 124 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理 .................................... 127 第四節(jié) 物業(yè)前期管理 .......................................... 128 第五 節(jié) 項(xiàng)目收尾 .............................................. 130 第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用管理 ............................................................................. 132 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃 .................................... 132 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用控制 .................................... 133 第八章 多項(xiàng)目和項(xiàng)目組合管理 ........................................................................... 136 第一節(jié) 項(xiàng)目組合管理 ........................................... 136 第二節(jié) 房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理 ................................ 143 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?xiàng)目可定義為具有某種 屬性的一次性工作任務(wù)。例如：火車在某一線路上往復(fù)運(yùn)行。 任何工作無(wú)論是運(yùn)行還是項(xiàng)目均有許多共性，比如： （ 1）要由個(gè)人和組織機(jī)構(gòu)來(lái)完成。 （ 3）遵循某種工作程序 。 項(xiàng)目這類工作具有以下屬性。項(xiàng)目有明確的 起點(diǎn)和終點(diǎn)，沒(méi)有可以完全照搬的先例，也不會(huì)有完全相同 的復(fù)制。 （ 2）獨(dú)特性 每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)特的。 （ 3）目標(biāo)的確定性 項(xiàng)目必需有確定的目標(biāo)： ① 時(shí)間性目標(biāo) 如在規(guī)定的時(shí)段內(nèi)或規(guī)定的時(shí)點(diǎn)之前完成。 ③ 約束性目標(biāo) 如不超過(guò)規(guī)定的資源限 制。 目標(biāo)的確定性允許有一個(gè)變動(dòng)的幅度，也就是可以修改。 （ 4）活動(dòng)的整體性 項(xiàng)目中的一切活動(dòng)都是相關(guān)聯(lián)的，構(gòu)成一個(gè)整體。 （ 5）組織的臨時(shí)性和開(kāi)放性 項(xiàng)目班子在項(xiàng)目的全過(guò)程中，其人數(shù)、成員、職責(zé)是在不斷變化的。參與項(xiàng)目的組 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松麄兺ㄟ^(guò)協(xié)議或合同以及其他的社會(huì)關(guān)系組織到一起，在項(xiàng)目的不同時(shí)段不同程度介入項(xiàng)目活動(dòng)。這一點(diǎn)與一般企、事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)組織很不一樣。項(xiàng)目在一定條件下啟動(dòng)，一旦失敗就永遠(yuǎn)投失去了重新進(jìn)行原項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 3. 項(xiàng)目 與知識(shí)經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目的一次性和獨(dú)特性還決定 了項(xiàng)目均在不同程度上包含了創(chuàng)新的成分，包括技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等。這種轉(zhuǎn)達(dá)化過(guò)程不能單靠工業(yè)或農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)那樣的重復(fù)、指生產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而主要依靠項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)（如下圖所示）。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代充滿了全新的變革，為項(xiàng)目和項(xiàng)目管理提供了廣闊的舞臺(tái)。有些計(jì)劃還包括一系列不斷展開(kāi)的周期性運(yùn)作過(guò)程。 ② 企業(yè)或機(jī)構(gòu)的年度業(yè)務(wù)計(jì)劃，涉及組織內(nèi)許多項(xiàng)目和有規(guī)律性的逐年不斷進(jìn)行的運(yùn)作。它本身是一種定期的從組稿、編審、出版到發(fā)行，逐步進(jìn)展的持續(xù)工作，但是每一期的內(nèi)容和制作又是獨(dú)一無(wú)二的，自成一個(gè)項(xiàng)目。這些子 項(xiàng)目常分派給組織內(nèi)部的下屬單位或分包給組織外部的承包人。不過(guò)，這個(gè)區(qū)別也是相對(duì)的，取決于對(duì)顧客需求的效用和效益的辦公室。 ② 藥劑研制項(xiàng)目中的機(jī)關(guān)報(bào)藥配置、動(dòng)物試驗(yàn)、臨床試驗(yàn)等都是它的子項(xiàng)目。不過(guò)，有的時(shí)候計(jì)劃也可以是某個(gè)大項(xiàng)目的子集，如某環(huán)境治理項(xiàng) 目中可以包括一個(gè)為進(jìn)行公眾環(huán)境意識(shí)宣傳教育而設(shè)立的環(huán)保雜志出版計(jì)劃。做成功物業(yè)管理人