【正文】 建成濱江路、黃花園大橋、長江二橋、高家花園大橋、鵝公巖長江大橋以及嘉陵江 復(fù)線橋，將渝中半島與江南江北緊密地連成一個(gè)整體，大大緩解了各區(qū)之間的交通瓶頸限制。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。預(yù)售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預(yù)售樓款回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的運(yùn)作模式變得比較困難。 ① 2020 年 6 月 1 日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化?！笆畟€(gè)一批”工程的實(shí)施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費(fèi)亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問題。 3．政府行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善 為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)營的軟環(huán)境得到了較大改善。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬平方米左右。 ②城鎮(zhèn)化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣 闊的發(fā)展空間。近 10 年來，尤其是設(shè)立直轄市以來，重慶市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國人口普查公布，截至 2020 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%。在固定資產(chǎn)投資中，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 億元，進(jìn)一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投 資增長強(qiáng)勁，截止 6月底，累計(jì)完成全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的核心動(dòng)力。截止 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，比年初增加 億元，比上年同期多增 億元。各產(chǎn)業(yè)增加情況如下： 產(chǎn)業(yè)類型 增加值（億元） 比上年同期增長率 GDP 貢獻(xiàn)率 第一產(chǎn)業(yè) 102． 16 2． 4% 3． 7% 第二產(chǎn)業(yè) 345． 96 11． 9% 55． 8% 第三產(chǎn)業(yè) 334． 26 9． 0% 40． 5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲(chǔ)蓄穩(wěn)步增長，消費(fèi)支出發(fā)生 結(jié)構(gòu)性變化 2020年 1— 6月城鎮(zhèn)居民可支配收入 ，比上年同期增長 %，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長 %。全年社會(huì)商品零售總額達(dá) 億元，比上年同期增長 %， （ 3） 2020 年 1— 6月社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 全市 2020 年 1— 6 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢在 2020 年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好 轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。 （ 2） 2020 年重慶實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1590 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，高于全國增幅 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動(dòng)力。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 1997 年 3月 14 日，重慶成為中國第四個(gè)直轄市。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計(jì)下一個(gè)高峰期將是 2020 年至 2020 年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。進(jìn)入 2020 年，全國房地產(chǎn)市場形勢普遍看好，當(dāng)年商品房銷售額突破 3570 億元，與上年同比增長 %；個(gè)人購買商品住宅 億平方米，成為市場交易的 主流；商品房每平方米平均售價(jià) 2105 元，較上年上漲 %。 4．從波動(dòng)周期看，我國房地產(chǎn)業(yè)正開始走出低谷 我國的房地產(chǎn)業(yè)從 1987年開始興起，于 1993 年上半年達(dá)到頂峰， 1993 年 7 月以來，隨著中央的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。全國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗 14%的鋼材、 20%的木材、 47%的水泥以及 40%的玻璃。隨著住宅消費(fèi)熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)張起著及其十分重要的作用。因此，隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。 2020 年 16月份個(gè)人買房比例高達(dá) 90%以上。其中，商品 住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %。 1997 年我國人均 GDP 為 5700 元人民幣，折合約 690 美元，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。目前，該項(xiàng)目正在前期論證階段。百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 “大宅門 .百威花園”項(xiàng)目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團(tuán)與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。 “ 大宅門百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū) 三、地塊條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動(dòng)線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設(shè)施 5．動(dòng)遷安置狀況 6．土地級(jí)別、出讓金及基準(zhǔn) 地價(jià)情況 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通等管制問題） （二）地塊 SWOT 分析 1．優(yōu)勢 2．弱勢 3．機(jī)遇 4．挑戰(zhàn) （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 2．適宜項(xiàng)目的輻射距離及輻射片區(qū)分析 四、市場研究及目標(biāo)市場研判 （一）重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 1．總體態(tài)勢 2．各區(qū)房地產(chǎn)市場比較 3．各類物業(yè)市場比較 （二）項(xiàng)目目標(biāo)市場研究 1．項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 2．項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 ①目標(biāo)客戶范圍 ②目標(biāo)客戶調(diào)研及其需求特征分析 ③目標(biāo)客戶承購能力評估 3．項(xiàng)目同業(yè)競爭分析 ①競爭對手識(shí)別 ②競爭產(chǎn)品特點(diǎn)及 SW 分析 ③競爭對手營銷策略及其市場份額分析 五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù) 2．指導(dǎo)思想和原則 3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設(shè)施規(guī)劃 （三）建 筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 5．建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評估 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估的基礎(chǔ)條件 （二）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估算 1．項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測 2．項(xiàng)目預(yù)期銷售進(jìn)度估測 3．項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測算 （三）項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 （四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 1．投資總利潤 2．投資收益率 3．投資回收期 4．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （五）項(xiàng)目不確定性分析及抗風(fēng)險(xiǎn)對策 1．影響該項(xiàng)目運(yùn)營的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風(fēng)險(xiǎn)的對策 七、項(xiàng)目組織實(shí)施 （一）項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) （二）項(xiàng)目運(yùn)作方案 （三）項(xiàng)目融資方案 1．資金需求及回收計(jì)劃 2．融資方案選擇 （四）項(xiàng)目建設(shè)管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設(shè)監(jiān)控 （五）項(xiàng)目營銷方執(zhí)行案 1． 樓盤命名 2．價(jià)格分析與定價(jià)策略 3．上市時(shí)機(jī)選擇 4．銷售渠道選擇 5．廣告媒體選擇與投放計(jì)劃 6．銷售執(zhí)行與推廣 “大宅門地塊面積 93546 平方米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積 20— 30 萬平方米。 二、項(xiàng)目投資背景 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 1．我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 3001000美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)期。 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資 %。從消費(fèi)主體上看， 2020 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 %比 99 年提高 。 由于我國是一個(gè)發(fā)展中國家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無論是經(jīng)濟(jì)的國際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個(gè)較低水準(zhǔn)狀態(tài)。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的 經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)而受到優(yōu)勢發(fā)展 當(dāng)前，隨著國民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費(fèi)熱點(diǎn)。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學(xué)模型測算，我國住宅建設(shè)每投入 100 元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220 元的需求；每銷售 100 元的住宅產(chǎn)品，便可帶動(dòng) 130150 元的其他產(chǎn)品的銷售。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并 通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進(jìn)行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。 1998 年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開始出現(xiàn)回升態(tài)勢，房價(jià)比上年增長 %。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步加速增長態(tài)勢。 總體而言，隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購房積極性的持續(xù)高漲，以及國家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長而完善的個(gè)人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。經(jīng)過五年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。 （ 1） “ 九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。所有 制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)化水平由 1995 年的 %提高到 2020 年的 33%。經(jīng)濟(jì)增長速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長 5%。 ①經(jīng)濟(jì)增長逐步加快， GDP 增幅高于全國水平 2020 年 1— 6 月全市完成 GDP 為 億元，比上年同期增長 %，比全國 %平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)。收入增長導(dǎo)致儲(chǔ)蓄及消費(fèi)出現(xiàn)同步增長。 1— 6 月人均消費(fèi)支出 元，增長 %，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)型，以吃用為主的物質(zhì)型消費(fèi)持續(xù)下降，而文教、娛樂、旅游、居住等享受和發(fā)展型消費(fèi)迅速增長。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體， 2020 年 1— 6 月全市基本建設(shè)完成投資 億元，比上年同期增長%；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %；其他投資 億元，增長 %。 2．城鎮(zhèn)化迅猛增長，形成了巨大 的住房潛在需求 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來的是城鎮(zhèn)化的高速增長。根據(jù)預(yù)測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和%的城鎮(zhèn)化增長率估計(jì)，到 2020 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。按國家建設(shè)部提出的 2020 年人均居住面積達(dá)到 14 平方米的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有 1023萬城鎮(zhèn)人口因其 10年內(nèi)將新增 4501萬平方米的住房需求，此外， 10年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬平方米的住房需求。可以認(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建 設(shè)和住房消費(fèi)的時(shí)間跨度和市場容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。 ②啟 動(dòng)了整治發(fā)展環(huán)境的“十個(gè)一批”