【正文】 ..................................................... 31 二、房地產(chǎn)業(yè) ....................................................................................................... 33 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回顧 ......................................................................................... 33 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ......................................................................................... 34 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 ......................................................................................... 36 第四章、酒店行業(yè)研究 ............................................................................................. 37 一、酒店行業(yè)回顧 ............................................................................................... 37 世界酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 ................................................................................. 37 金茂集團(tuán) （ 7）、 酒店建設(shè)模式 ：應(yīng)以 城市綜合體、旅游地產(chǎn)帶動酒店開發(fā) 為主；單體酒店的并 購改造和 四星級酒店的升級改造 為輔 。 ? 對一線品牌酒店地產(chǎn)公司而言，尤其需要關(guān)注一線及二線城市舊城改造和熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)帶來的酒店投資機(jī)會。 ? 如從短期獲利更多來看，應(yīng)加強(qiáng)覆蓋 40 個(gè)城市的市場研究，占據(jù)低洼城市板塊，進(jìn)行酒店價(jià)值投資。國家級旅游度假區(qū)也是下步的投資重點(diǎn) 。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 7 頁 酒店的省域分布分析，我們認(rèn)為區(qū)域中心城市和國家旅游度假勝地城市具備投資基礎(chǔ)。 （ 6） 關(guān)注后續(xù)各 省市的酒店開發(fā)熱點(diǎn)，預(yù)判五星級酒店的投資時(shí)機(jī)和布局 ? 謀劃長遠(yuǎn)，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域中心城市和高級別旅游度假區(qū)。 （ 5）、考慮多經(jīng)營主體 的合作。 ? 存量酒店主要注意四星級的改造和五星級酒店的合作經(jīng)營。 一是 關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 緊緊 開發(fā)核心商務(wù)區(qū) 的酒店項(xiàng)目；二是 關(guān)注區(qū)域旅游發(fā)展，開發(fā)旅游度假區(qū)的核心地段。 因此具備土地儲備優(yōu)勢的企業(yè)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整投資時(shí)機(jī)和布局，保持一線城市投資力度的同時(shí)，加大二線城市力度。 通過“發(fā)展規(guī)劃”在投資和運(yùn)營中取得平衡，在發(fā)展中不忘運(yùn)營，在運(yùn)營不忘發(fā)展，而不至于 錯(cuò)過黃金投資期。 （ 2）、競爭催生了新的產(chǎn)品和新的概念，孕育著供給過量和高度競爭的經(jīng)營環(huán)境；同時(shí)也面對國內(nèi)外強(qiáng)手的競爭： ? 土地市場競爭 主體更加復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)要素市場獲取難度加大； ? 酒店產(chǎn)業(yè)供給過剩，競爭激烈短期內(nèi)運(yùn)營業(yè)績無法顯著增長； ? 一線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨緩； ? 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度趨緩，利潤區(qū)間更為狹小； ? 面臨調(diào)整周期，預(yù)計(jì) 20202020 年將是行業(yè)的低谷，甚至虧損。 ? 穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，市場需求穩(wěn)定增長； ? 商業(yè)地產(chǎn)投資 2020 年正式進(jìn)入上行周期，不動產(chǎn)升值趨勢明顯； ? 二、三線城市崛起帶來增量市場機(jī)會和投資機(jī)會； ? 國家后續(xù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從國富到民強(qiáng)，給以酒店業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)帶來光明前景； ? 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入成長期； 金茂集團(tuán) 短期看， 供大于求，適度超前。 （ 6） 2020 年以來，國際酒店管理品牌在華加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張，目前已完成一線城市布局，并預(yù)計(jì)近年內(nèi)完成二、三線城市的戰(zhàn)略布局。 （ 4） 未來五年，得益于高星級酒店地產(chǎn)價(jià)值升值的預(yù)期，以及通貨膨脹、人民幣升值的國際環(huán)境下，雖然理論上投資回報(bào)低迷，但未來五年中國五星級客房仍會保持年均 1520%的增長率 。 （ 2） 在十二五規(guī)劃的指引下，中國城鎮(zhèn)化趨勢與區(qū)域中心城市發(fā)展仍然是高星級發(fā)展驅(qū)動因素， 20202020 年是產(chǎn)業(yè)從成長期到成熟期的 10 年。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 5 頁 （ 4）從利潤平衡角度，住宅和酒店具有相似的經(jīng)濟(jì)周期、政策周期、產(chǎn)業(yè)周期波動性，很難 平衡 一個(gè)企業(yè)內(nèi)的 利潤和現(xiàn)金流， 因此建議 和商業(yè)零售地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品 進(jìn)行 系列化 、復(fù)合化 開發(fā)。 因此 以酒店經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)，必須依靠住宅 +商業(yè) +酒店投資相配套， 實(shí)現(xiàn) 全產(chǎn)業(yè)鏈 商業(yè)模式，以銷售物業(yè)的盈利來支持投資物業(yè)的發(fā)展（ 比如萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式 ） 。諸多信息表明，錦江等國內(nèi)傳統(tǒng)酒店投資集團(tuán) 已經(jīng) 無法 在高星級酒店行業(yè) 跨越式發(fā)展。根據(jù)投資評價(jià)模型，酒店的長期保值增值成為酒店投資者的盈利方式。 （ 3） 酒店投資公司成功的關(guān)鍵因素應(yīng)歸結(jié)為社會關(guān)系（重點(diǎn)是政府關(guān)系 ） 、融資能力，土地儲備、人力資源，酒店產(chǎn)品研發(fā)和運(yùn)營執(zhí)行能力。 五星級酒店的行業(yè)屬性 （ 1） 由于酒店行業(yè)有按一定周期波動的特性，因此酒店投資企業(yè)應(yīng)注意投資和開發(fā)的時(shí)機(jī)選擇。 (4)從短期看，其需求差距需要三年時(shí)間彌補(bǔ)，依靠產(chǎn)業(yè)低谷期來盤整，促進(jìn)投資速度的負(fù)增長，促使酒店投資急劇減少。 （ 3） 根據(jù)金茂集團(tuán)初步研究，北京、上海、廣州等一線城市均五星級客房供應(yīng)超前三年，超供量至 少 10%。 （ 2）經(jīng)金茂集團(tuán) 測算， 中國五星級酒店的 整體供應(yīng)增速高于需求增速近 3%，過去五年供應(yīng)年復(fù)合增長率為 15%，住宿需求年復(fù)合增長率為 %。較 金茂集團(tuán) （ 5） 可以預(yù)測， 20202025 年中國的酒店地產(chǎn)會基本趨于平穩(wěn)。 （ 4） 酒店投資企業(yè)應(yīng)實(shí)施運(yùn)營和投資的雙核驅(qū)動策略。 （ 3） 每次投資高峰都伴隨一次產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營低谷，形成一次經(jīng)營周期。二三線城市進(jìn)入星級酒店建設(shè)高潮。在 20202020 年中，尤其以北京奧運(yùn)、上海世博、廣州亞運(yùn)、海南旅游等概念引致，在一線城市和旅游度假區(qū)形成酒店建設(shè)高潮。 ? 上世紀(jì) 8090 年代，形成第一次投資高峰，以廣東省內(nèi)等開放城市為代表，以建設(shè)單體酒店形式進(jìn)行酒店投資。 （ 6） 未來五年，圈地時(shí)代將逐步結(jié)束，增長速度放緩，市場集中度將快速上升，細(xì)分市場的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將在未來 3 年內(nèi)形成。 （ 4） 從行業(yè)發(fā)展來看， 宏觀經(jīng)濟(jì)、人口紅利、城市化三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場的樂觀局面。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 3 頁 （ 3） 地產(chǎn)商通過創(chuàng)新模式開發(fā)城市綜合體獲取最佳收益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 （ 2） 隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激 消費(fèi)帶動投資的發(fā)動機(jī)，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片， 創(chuàng)造中國政府所期待的可持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會。 （ 3） 隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，旅游等產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展機(jī)遇，旅游地產(chǎn)成為旅游業(yè)發(fā)展的重大推動力量，以“旅游度假區(qū)”為載體的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始逐步成為地產(chǎn)細(xì)分市場之一。 旅游業(yè)分析 （ 1） 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，到 2020 年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 33 億人次，年均增長 10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá) 9000 萬人次，年均增長 8%。 （ 4） 中國成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體的趨勢，為酒店產(chǎn)業(yè)提供了做強(qiáng)做大的客觀物質(zhì)基礎(chǔ)，從中誕生世界級的酒店投資企業(yè)。 （ 2）中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，將 圍繞區(qū)域大型都市，建設(shè)衛(wèi)星城市群，最終實(shí)現(xiàn)一線城市國際化、二線城市中心化、三線城市工業(yè)化。 一、宏觀經(jīng)營環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)分析 （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展 是酒店產(chǎn)業(yè)持續(xù)成長的原始動力； 預(yù)計(jì)在 新的五年或者十年，預(yù)測中國、印度等新興經(jīng)濟(jì)體將保持不低于 8%的發(fā)展速度。 酒店 行業(yè)及 市場研究 報(bào)告 （ 2020 年第 1 季度 ） 金茂集團(tuán) 運(yùn)營管理部 2020 年 3 月 28 日 金茂集團(tuán)酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 2 頁 摘要 為了幫助本報(bào)告的閱讀者把握要點(diǎn)，特制定本摘要。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 將保持3%左右的經(jīng)濟(jì)增速 。 （ 3） 酒店產(chǎn)業(yè)作為高端服務(wù)業(yè)，在內(nèi)需戰(zhàn)略的大背景下?lián)碛袕V闊的發(fā)展空間。 （ 5） 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，又要求酒店企業(yè)發(fā)展必須要考慮地區(qū)間 酒店投資特點(diǎn)和其中蘊(yùn)含的差異性，要提倡“區(qū)域化思維，本地化運(yùn)作”。 （ 2）憑借豐富的旅游資源、居民生活水平的提高所帶來的出游率上升， 2020中國將成為世界最大的旅游目的地及世界十大客源國之一 。 房地產(chǎn)業(yè)分析 （ 1） 中國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型到房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型的轉(zhuǎn)變期，行業(yè)平均利潤趨于合理化。 金茂集團(tuán)地產(chǎn)商開發(fā)大型商務(wù)綜合體具有一定的整合性優(yōu)勢，通過住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)進(jìn)行組合可以獲得最佳的收益。 （ 5） 以“北上廣深”為首的一線城市已經(jīng)步入成熟階段市場發(fā)展趨于飽和，而中國絕大多數(shù)二三線城市仍然相對落后，未來具備很大的發(fā)展?jié)摿Α? 二、五星級酒店市場 分析 五星級酒店的發(fā)展回顧 （ 1） 中國酒店市場和美國、香港等成熟市場不同，目前正處于高速成長期，20202020 年形成第三次酒店投資高峰。 ? 2020 年后出現(xiàn)新二次酒店投資高峰。 ? 第三次投資高峰，從 2020 年開始到以后的 2020 年，主要是政府主導(dǎo)的二線城市為代表。 （ 2） 可以認(rèn)為，經(jīng)過三次投資高峰，中國的五星級 酒店的 發(fā)展基本完成產(chǎn)業(yè)的布局。預(yù)計(jì)五年內(nèi)形成大量供給，形成第三次經(jīng)營低谷甚至行業(yè)整體虧損，行業(yè)面臨運(yùn)營的高度壓力，酒店運(yùn)營估計(jì) 20202020 年會遭遇一次業(yè)績盤整的震蕩。這是由于產(chǎn)業(yè)投資布局加快，黃金投資機(jī)會稍縱即逝，酒店企業(yè)一方面追求運(yùn)營的高業(yè)績，同時(shí)不能忘記發(fā)展，盡快實(shí)現(xiàn)酒店價(jià)值洼地投資。 五星級酒店的供需分析 （ 1） 20202020 年，中國五星級酒店入住率基本維持在 65%左右 ，但平均房價(jià)并未顯著提高； 2020 年后行業(yè)供應(yīng)已顯著高于需求，經(jīng)營進(jìn)入下行周期。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 4 頁 低的平均房價(jià)無法保證我國 五 星級酒店獲得正常的收益率，酒店經(jīng)營的增長非常困難。 這是五星級酒店行業(yè) 2020 年后“ 供逐步大于求，業(yè)績下滑乃至惡化 ”的本質(zhì)原因 。對于蘇州、青島等二、三線城市，供大于求逐步惡化的局面也會在 2 年內(nèi)基本形成。 (5)從長期看，由于客房需求的每年穩(wěn)定增長，供應(yīng)長期最終被消化，供給總量也會繼續(xù)增長。 （ 2） 我國的酒店市場受經(jīng)濟(jì)周期、投資周期和供求因素影響較大，在判斷行業(yè)的周期波動時(shí)，尤其應(yīng)緊密關(guān)注行業(yè)供求的變化。 五星級酒店的投資評價(jià)模式 （ 1）從價(jià)值鏈方面看 ， 由于酒店業(yè) 供大于求的市場形勢， 導(dǎo)致運(yùn)營環(huán)節(jié)在價(jià)值鏈中的占比越來越低。 （ 2） 較低的平均房價(jià)無法保證我國酒店企業(yè)獲得正常的收益率， 低價(jià)值 導(dǎo)致 酒店運(yùn)營 企業(yè)積累不足， 因此單純依賴酒店產(chǎn)業(yè)滾動投資發(fā)展的企業(yè)， 在 商業(yè)模式 上遇到挑戰(zhàn)，原有 企業(yè) 滾動發(fā)展戰(zhàn)略已無可操作性， 酒店投資企業(yè)的內(nèi)生增長非常困難。 （ 3） 單獨(dú)以酒店投資為主業(yè)的企業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)失效 ，而酒店 相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略， 尤其適合目前的市場環(huán)境 。 金茂集團(tuán) 五星級酒店的 未來展望 （ 1） 金茂集團(tuán) 假設(shè)住宿需求年復(fù)合增長率為 %，入住率 66%， 300 間 /單個(gè)酒店，則 可以推算出 2020 年中國大陸掛牌五星級酒店數(shù)量為 1172 家（總1700 家 )，共有客房 35 萬間。 （ 3） 人民幣升值趨勢日益明顯，在各方資本投資酒店地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值升值的預(yù)期下，結(jié)合各地已經(jīng)明確的五星級建設(shè)計(jì)劃， 2020 年將會出現(xiàn) 不低于 1500 家五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店。 （ 5） 星級酒店投資商拓展的欲望仍然很強(qiáng)烈，房間價(jià)格下降很快，部分以酒店運(yùn)營為主要盈利方式的星級酒店將開始進(jìn)入經(jīng)營困境。 三、酒店行業(yè)研究 結(jié)論和 投資策略 酒店行業(yè)機(jī)會和威脅并存 （ 1）、行業(yè)成長空間： 中國酒店市場進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段， 行業(yè)供給受政府主導(dǎo)，需求主要是受市場影響。長期看，市場需求在發(fā)展，總體酒店產(chǎn)業(yè)具備投資前景 ， 我們面臨著百年一遇的發(fā)展機(jī)會 。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 6 頁 ? 酒店行業(yè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速； ? 住宅產(chǎn)