【正文】 護(hù)理方案 管理方案 第四部分 經(jīng)濟效益和社會效益評價及風(fēng)險分析 一、經(jīng)濟效益分析 二、社會效益評價 三、風(fēng)險分析 第五部分 可行性研究結(jié)論 第一部分 項目總論 一、長春關(guān)愛老人護(hù)理院項目背 景 (一 )項目基本信息 項目名稱 :長春關(guān)愛老人護(hù)理院 建設(shè)單位 :長春萬通市場建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限公司 運營單位 :長春關(guān)愛護(hù)理院有限公司 運營負(fù)責(zé)人 : 項目地點 :長春市二道區(qū)東盛大街 2462 號 (暫定 ) (二 )可行性研究報告編制依據(jù) 《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》國辦發(fā)〔 2020〕19 號 。 《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔 2020〕 6 號 。 《長春市老齡事業(yè)發(fā)展 “十二五”規(guī)劃》 《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》 長府發(fā) (2020)19號 《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補充意見》 (長府發(fā)〔 2020〕 10 號 ) 《長春市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理辦法》長春市人民政府令第21 號 1《養(yǎng)老機構(gòu)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 (三 )項目 提出的理由與過程 項目提出理由 (1)養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 我國已在 2020 年正式邁入老齡化社會。到 2040 年 ,老年人將占全國總?cè)丝诘?%,屆時每 人中就有一個老年人口 ,并表現(xiàn)出“兩高、兩大、兩低”的特征 ,即 :高速、高齡 。社區(qū)養(yǎng)老水平 低、自我養(yǎng)老意識低 ,我國正在步入深度老齡化社會。然而 ,隨著社會的不斷發(fā)展進(jìn)步 ,家庭養(yǎng)老在中國社會中的地位和作用日漸減小 ,社會轉(zhuǎn)而承擔(dān)起更多公共義務(wù) ,人們的養(yǎng)老觀念在悄然發(fā)生著變化 ,“ 421”金字塔式家庭格局越來越占主導(dǎo)地位 ,正常情況下 ,一個孩子將可能面對的 6 位老人 ,把贍養(yǎng)三個家庭、六位老人的義務(wù)全部壓在兩個孩子身上顯然很不現(xiàn)實 ,家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn) ,“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念漸漸淡出 ,養(yǎng)老的重心 逐漸轉(zhuǎn)移給社會。如果單純通過國家解決社會養(yǎng)老問題顯然很不現(xiàn)實 ,必須調(diào)動全社會的力量來共同謀求解決途徑 ,社會化養(yǎng)老將成為今后的必然。與 2020 年 (%)相比 ,增長了 個百分點。而長春市符合國家養(yǎng)老機構(gòu)建筑 和管理標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院幾乎為零 ,需求空間巨大。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和“十八大”精神 ,我公司計劃投資 1 億元參與養(yǎng)老事業(yè) ,投資興建“長春關(guān)愛老年公寓”項目。 項目計劃總投資 項目建設(shè)計劃投資 2746 萬元 ,設(shè)備及裝修投資 323 萬元建設(shè)投資的 15%,流動資金 137 萬元 (設(shè)備及裝修投資的 30%),項目總投資3205 萬元。 二、市場發(fā)展前景預(yù)測 (一 )長春市養(yǎng)老院現(xiàn)狀調(diào)研 2020 年 08 月 ?10 月期間 ,我們對長春市二道區(qū)、朝陽區(qū)、寬城區(qū)、綠園區(qū)、南關(guān)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、凈月開發(fā)區(qū)等七個主要城區(qū)的 135家進(jìn)行了全面的市場調(diào)研 ,調(diào)研結(jié)果顯示 :100張床位以上的養(yǎng)老院只有 19家 ,占 14%,50 張床位以上的養(yǎng)老院 30家 ,占 22%,50 張床位以下的養(yǎng)老院 86 家 ,占 64%。 調(diào)研結(jié)果表明 ,長春市的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量少 ,規(guī) 模小 ,配套差 ,服務(wù)和管理水平低 ,尚無一所能提供“四位一體”的大型養(yǎng)老機構(gòu) ,養(yǎng)老事業(yè)尚處于起步階段 ,市場需求空間巨大。 調(diào)查中 ,幾乎所有的養(yǎng)老院院長都反映三個問題 ,一是衛(wèi)生部門管理規(guī)定中 ,禁止養(yǎng)老院設(shè)置醫(yī)療門診 ,使得養(yǎng)老院無法為入住的老人提供方便、及時的日常醫(yī)療和康復(fù)服務(wù) ,影響?zhàn)B老院的入住率 ,是養(yǎng)老院處于勉強的維持狀況 ,難以發(fā)展 ,甚至難以生存。三是老人保險的問題 ,現(xiàn)行的保險制度規(guī)定 ,60 歲以上的老人 ,很多險種拒絕為老人保險。 (二 )養(yǎng)老機構(gòu)的市場供需預(yù)測 預(yù)計到 2020 年 ,長春市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 萬人 ,其中 60 歲以上老年人將達(dá)到 萬人 ,占總?cè)丝诒戎?%。 合計長春市城區(qū)內(nèi)共有老年人口 329092 人。 (三 )價格現(xiàn)狀與預(yù)測 沈陽、大連、長春養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)收費價格 經(jīng)過對沈陽 10 家、大連 10 家、長春 135 家養(yǎng)老機構(gòu)的市場調(diào)研 ,自理型老人服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)平均在 1500?2020 元 /月 (床位費、伙食費、生活護(hù)理費 ),非自理型老人服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)平均在 2500?5000 元/月 (床位費、伙食費、生活護(hù)理費、醫(yī)療護(hù)理費 )。所以 ,針對 3 公里內(nèi) 500平米以上的養(yǎng)老機構(gòu)進(jìn)行分析 ,潛在競爭對手有 7家 ,分別是同心老年護(hù)理中心、松海養(yǎng)老院、沿河社區(qū)老年公寓、安嘉老年公寓、浦東老年公寓、賽諾老年公寓、濟康醫(yī)院老人養(yǎng)護(hù)中心 (詳見附表 1) 同心老年護(hù)理院 使用物業(yè)為政府劃撥 ,典型的公辦民營養(yǎng)老機構(gòu) ,已經(jīng)營 10年 ,客源相對穩(wěn)定 ,有成熟的管理經(jīng)驗 ,但設(shè)備設(shè)施老化 ,護(hù)理人員缺乏 ,衛(wèi)生及公共環(huán)境較差 ,服務(wù)項目較少 ,沒有發(fā)展空間。 沿河社區(qū)老年公寓 該公寓經(jīng)營近 10年 ,由于物業(yè)缺陷 ,造成出床率不高 ,1000平米僅設(shè)置 50 張床位 ,加上入住人群層次低 ,造成收益率較 低 ,為增大收益只能在服務(wù)品質(zhì)上及護(hù)工的配備上進(jìn)行節(jié)約 ,造成服務(wù)質(zhì)量差、環(huán)境衛(wèi)生差 ,易被市場所淘汰。該公寓由于借助東站十委的金字招牌 ,有一定的社會影響力 ,但從就醫(yī)角度來說 ,周邊大型醫(yī)院少且院內(nèi)未設(shè)立醫(yī)療輔助機構(gòu) ,在經(jīng)營過程中 ,老人就醫(yī)難的問題將影響其發(fā)展。但由于該養(yǎng)老院的客戶定位為自理型老人 ,使醫(yī)養(yǎng) 結(jié)合的優(yōu)勢大大減弱。 浦東老年公寓 有 5 年經(jīng)營歷史 ,客戶以中、高收入的退休人員為主。 賽諾老年公寓 該公寓正在開業(yè)前準(zhǔn)備 ,自有物業(yè) ,擬定于 11 月 28 日正式開業(yè) ,該公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高 ,設(shè)有活動室及放映室。該公寓臨近浦東養(yǎng)老院 ,環(huán)境優(yōu)于浦東 ,是浦東養(yǎng)老院的強有力的競爭對手。會給入住老人的日常就醫(yī)及康復(fù)醫(yī)療提供極大的便利 ,老人可直接在機構(gòu)內(nèi)進(jìn)行一般性的康復(fù)治療及購藥 ,使老人“大病不出院 ,小病不離床” ,同時 ,看病還可以使用醫(yī)療卡。 投資實力優(yōu)勢 投資公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,有較強的投資實力 ,并可為后期經(jīng)營提供資金保障。 四、市場風(fēng)險分析 政策風(fēng)險 如果上述三個方面的政策瓶頸沒有突破 ,大型養(yǎng)老機構(gòu)的投資和經(jīng)營的政策風(fēng)險很大 ,政策性補貼力度不夠 ,對于投資上千萬的大型養(yǎng)老院而言 ,只是杯水車薪 ,而且 ,在執(zhí)行中又不能及時到帳 ,加上營業(yè)初期入住率低 ,可能會導(dǎo)致經(jīng)營初期資金緊張 ,經(jīng)營無力 ,投資失敗?，F(xiàn)在的養(yǎng)老院大多數(shù)是家庭作坊式經(jīng)營 ,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低 ,管理不規(guī)范 ,但收費低 ,這樣的市場競爭環(huán)境 ,可能會出現(xiàn)惡意降價 ,導(dǎo)致大型養(yǎng)老機構(gòu)初期經(jīng)營虧損。 第二部分 項目場址建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及實施進(jìn)度 一、項目場址建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 項目場址呈不規(guī)則的多邊形狀 ,地勢略顯南高 北低 ,無地震。 氣候條件 整個區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶詺夂?,春干多風(fēng) ,夏季多雨 ,秋季天高氣爽 ,冬季寒冷漫長。城市規(guī)劃及社會環(huán)境條件 項目所在區(qū)域為長春東部核心商住區(qū) ,城市功能齊全 ,基礎(chǔ)設(shè)施完備 ,是二道區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)、醫(yī)療的中心 ,社會環(huán)境優(yōu)良。 公用設(shè)施社會依托條件 (水、電、氣、生活福利 ) 項目所在地是老城區(qū) ,城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ,供水、供電、供暖、煤氣管道一應(yīng)俱全。 環(huán)境保護(hù)條件 項目所在地緊鄰長春凈月國家森林公園 ,空氣質(zhì)量優(yōu)良 ,城區(qū)內(nèi)經(jīng)過近幾年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造 ,區(qū)域內(nèi)的中小型供暖鍋爐房已 拆除 ,工廠已遷出 ,建成幾十個大型居住社區(qū) ,環(huán)境保護(hù)條件良好。 征地、拆遷、移民安置條件 項目所在地原有工廠、居民已安置完畢。 二、建筑規(guī)模及產(chǎn)品設(shè)計方案 (一 )建筑規(guī)模 關(guān)愛老人護(hù)理院項目占地面積 1200?。 (二 )建筑產(chǎn)品設(shè)計方案 關(guān)愛老人護(hù)理院根據(jù)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂” 的養(yǎng)老原則 ,按照建設(shè)部制訂的《養(yǎng)老機構(gòu)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)計了“成套老年公寓住宅”和“合居老年公寓住宅”兩種公寓。設(shè)有獨立公寓 ,合居公寓的套間、單人間、二人間 ,多人間、特護(hù)間。 二室一廳一廚一衛(wèi) :建筑面 60?。 合居公寓房間 : 一室一廳一衛(wèi) :建筑面積 35?,雙人間 。 建筑面積 80?,8 人間。 (2)室內(nèi)陽光大廳在冬季和雨、雪天為老人提供休閑、娛樂場地。 (4)房間設(shè)施有客廳、廚房、衛(wèi)生間、家具、彩電、呼救及吸氧系統(tǒng)等。 (6)健身康復(fù)室為自理型和半自理型老人的病后康復(fù)提供服務(wù)。 (8)洗換中心配備專業(yè)洗衣機、烘干