【正文】 、 城市建設(shè) 現(xiàn)狀 近幾年，煙臺(tái)市 加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學(xué)的投資引導(dǎo)，能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。這一方面說明 居民收入不斷提高， 另一方面也說明煙臺(tái)市民 投資渠道少，市場消費(fèi)需求未充分釋放 ，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷?，如加以引?dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，用作投資或自用。 三、 2020 年城市居民人均住房面積 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 11 （資料來源：政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、網(wǎng)站） 從上表可以看出， 2020 年煙臺(tái)市城市居民人均住房面積為 ，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國相比差距更大，一方面說明煙臺(tái)市房地 產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，另一方面也預(yù)示著 煙臺(tái) 房地產(chǎn)市場還有很大的需求空間。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在 30— 40%之內(nèi)，說明 煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。 恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 10 一、居民收入與支出均有提升 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型 2020 2020 年 2020 年 城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入（元） 9785 10803 12452 人均消費(fèi)支出 （元） 7479 8054 9035 居住消費(fèi)支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) —— %。 小結(jié)： 近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理， 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國前 列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 五、進(jìn)出口總額迅速加大 2020 年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，進(jìn)出口貿(mào)易迅速加大，進(jìn)一步融入世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2020 年增長 %， 房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大 ，其中住宅投資 億元，增長 %，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的%。 在城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的同時(shí)，全市稅收進(jìn)一步增加 ， 2020 年達(dá)到 億元。 三、財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)，全市稅收進(jìn)一步增加 0501001502002503003502020年 2020年財(cái)政收入（億元）地方財(cái)政收入（億元）全市稅收（億元） （資料來源：《煙臺(tái)市 20 2020 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》） 2020 年， 煙臺(tái)市與地方財(cái)政收入大幅度提升，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng) 。 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)， 煙臺(tái)市的人均 GDP 已達(dá)到上中等收入國家水平。 （三）人均 GDP —— GDP 煙臺(tái)市 3810（美元） 全 國 1700（美元） （資料來源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年煙臺(tái)市人均 GDP 為 30899 元，按美元對人民幣匯率比為 :1 來算為 3810 美元，而 2020 全國年人均 GDP 為 1700 美元，煙臺(tái)市人均 GDP 是全國的 倍。 （二）與山東省其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 6 G D P （億元）050010001500202025003000G D P （億元）G D P （億元） 青島 煙臺(tái) 濟(jì)南 淄博 威海 （資料來源：當(dāng)?shù)卣块T統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從上表可以看出， 2020 年煙臺(tái)市 GDP 總量與山東其他發(fā)達(dá)城市相比，僅次于青島，居山東省第二位。 （一）煙臺(tái)市 GDP 05001000150020202500G D P （億元） 1115 1316 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 （資料來源：《煙臺(tái)市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） “十五”期間，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 5 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 要點(diǎn)概述： ? 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長， 2020 年煙臺(tái)市 GDP 總量已超過濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位； ? 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位； ? 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng) ； ? 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大； ? 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。 2020 年年共接待海內(nèi)外游客 萬人次，其中，國際游客 萬人次，國內(nèi)游客 萬人次。 五、優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市 煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼 63 個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜人類居住，煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地。其中煙臺(tái)港是山東半島三 大樞紐港口之一，是煙臺(tái)作為全國重要港口城市的標(biāo)志，是中國北方重要的對外貿(mào)易樞紐港，與 70 多個(gè)國家和地區(qū)的 100 多個(gè)港口直接通航。 ? 陸： 煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境， 2020 年末全市公路通車?yán)锍? 公里，其中一級(jí)公路通車?yán)锍? 公里，高速公路通車?yán)锍? 公里。 從城市人口規(guī)?？矗瑹熍_(tái)市已位于山東省大城市行列。 煙臺(tái)市最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，土地面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里。 二、行政區(qū)劃及面積 煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū) 5 個(gè)行政區(qū)及長島縣，代管龍口 、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽 7 個(gè)縣級(jí)市。 一、地理位置 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望， 是國家重點(diǎn)開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 1 煙臺(tái)城市研究報(bào)告 2020 年 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 2 目 錄 第一部分：煙臺(tái)市城市宏觀環(huán)境 ...................................3 第一節(jié)：城市概況 .................................................. 3 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) .................................................. 5 第三節(jié)：居民生活 .................................................. 9 第四節(jié)：煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析 ............................. 11 第二部分：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場概 況及發(fā)展趨勢 .......................15 第一節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場概況 ..................................... 15 第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 ....................................... 18 一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場情況 ..................................................................................... 18 二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場情況 ..................................................................................... 21 三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場情況 ..................................................................................... 23 第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ..................................... 24 第三部分：住宅市場分析及市場供應(yīng)量預(yù)測 .........................28 第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析 ......................................... 30 第四部分：開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 ...................35 第一節(jié)：開發(fā)區(qū)總體情況 ........................................... 35 第二節(jié)：一線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 ....................... 36 第三節(jié)：二線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 ....................... 38 第四節(jié)：三線海景板塊及邊緣地帶現(xiàn)狀及前景分析 ..................... 41 第五部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研 .....................................44 第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研 ........................................... 44 第六部分：土地市場基本狀況 ....................................47 第一節(jié)：基準(zhǔn)地價(jià) ................................................. 47 第二節(jié)：煙臺(tái)市歷年大型土地招牌掛回顧 ............................. 47 第七部分：市場調(diào) 研 結(jié)論及開發(fā)區(qū)項(xiàng)目基本情況 .....................51 第一節(jié)：市場調(diào) 研 重要結(jié)論 ......................................... 51 一、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： ................................................................................. 51 二、煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ..................................................................................... 51 第二節(jié)：長江路項(xiàng)目基本情況 ....................................... 52 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 3 第 一 部分：