【正文】 ??????? 49 建設(shè) 分期 ???? ????? ???????? 50 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化、消防和節(jié)能 ???????? 51 環(huán)境保護(hù) ????????????????? 51 林業(yè)資源保護(hù)和綠化 ?? ?????????? 53 消 防 ?????????????????? 54 節(jié) 能 ?????????????????? 54 第八章 開發(fā)運(yùn)營管理和市場營銷策略 ???????? 55 開發(fā)模式和盈利模式 ???????????? 55 組織機(jī)構(gòu)和人力資源開發(fā) ?????????? 55 旅游產(chǎn)品與組合 ?????????????? 57 營銷策略和促銷方式 ???????????? 59 解決經(jīng)營季節(jié)性問題的措施 ????????? 62 第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和一期開發(fā)工作安排 ?????? 63 建設(shè)期工作計(jì)劃及進(jìn)度 安排 ????????? 63 近 期開發(fā)工作安排 ????????????? 64 第十章 投資估算、資金籌措及使用計(jì)劃 ??????? 66 投資估算 ?????????? ??????? 66 資金籌措及使用計(jì)劃 ???????????? 67 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ?? ???????? ???? 68 基本數(shù)據(jù) ????? ?????????? ?? 68 指標(biāo)計(jì)算與評價(jià) ??? ???????? ??? 69 評價(jià) 結(jié)論 ????? ?? ?????????? 69 附 圖 ： 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng)目區(qū)位分析圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”周邊交通及相鄰景區(qū)關(guān)系分析圖 圖 鹿泉市“西山旅游帶”景點(diǎn)衛(wèi)星航拍圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域及周邊地形圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng)目一期擬征用地塊分布圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng)目總體規(guī)劃示意圖 附 件 ： 《石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃》評審意見 （ ） 《鹿泉市土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案》聽證會紀(jì)要 （ ） 鹿泉市建設(shè)局關(guān)于臥佛山風(fēng)景區(qū)等 4個(gè)項(xiàng)目選址意見 （ ） 鹿泉市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于優(yōu)山美地、生態(tài)歡樂谷項(xiàng)目的意見 （ ） 鹿泉市旅游局關(guān)于“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng)目的預(yù)審意見 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 ：石家莊市生態(tài)歡樂世界 擬建地點(diǎn) ：鹿泉市銅冶鎮(zhèn)羊角莊村南、青龍山北區(qū)域 承辦單位簡介 ： 公司名稱：石家莊新天際旅游投資有限公司 注冊地址：石家莊市中山西路 48 號 注冊資金：人民幣 3000 萬元 經(jīng)營范圍：生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游項(xiàng)目的開發(fā) 石家莊新天 際 旅游投資有限公司成立于 2020 年，隸屬新聯(lián)合投資集團(tuán)。 2020年 4～ 7月，石家莊新天際旅游投資有限公司花重金委托 上海社科院旅游研究中心奇創(chuàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)所就該項(xiàng)目做 “ 旅游總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ” ，并于 2020年 8月 26日由石家莊市旅游局主持，在石家莊市匯文大酒店對上海奇創(chuàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成的《石家莊 市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃》進(jìn)行了專家評審。近年來，在省、市各級政府的大力支持下，石家莊旅游業(yè)跨上了新的臺階：景點(diǎn)數(shù)量不斷增加、服務(wù)等級不斷提高、游客數(shù)量逐年增加、旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比 重日益增大。由此可見，作為一個(gè)蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)在我國具有廣闊的發(fā)展前景。 石家莊市生態(tài)歡樂世界 項(xiàng) 目 建 議 書 石家莊新天際旅游投資有限公司 《石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃》編制組 2020 年 12 月 【項(xiàng)目名稱】 石家莊市生態(tài)歡樂世界（簡稱 “ 生態(tài)歡樂世界 ” ） 【投資開發(fā)單位】 石家莊新天際旅游投資有限公司（原 “ 石家莊新天地旅游投資有限公司 ” ） 【報(bào)告編制單位】 上海社會科學(xué)院旅游研究中心奇創(chuàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)所 【項(xiàng)目設(shè)計(jì)顧問】 厲無畏 全國人大常委、上海市人大副主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 王大悟 上海社會科學(xué)院旅游研究中心主任、教授、博導(dǎo) 上海市人民政府決策咨詢專家 【項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員】 項(xiàng) 目 負(fù)責(zé)人： 劉海波 總設(shè)計(jì)師 注冊城市規(guī)劃師 主要參加人員： 畢呂貴 教 授 呂志墉 策劃總監(jiān) 高級策劃師 陸蘇穎 博 士 市場研究專家 /高級經(jīng)濟(jì)分析師 孟 疇 注冊策劃師 何余節(jié) 高級規(guī)劃師 高 俠 注冊城市規(guī)劃師 李丁宏 設(shè)計(jì)師 湯少忠 規(guī)劃師 楊程波 規(guī)劃師 洪 云 助理策劃師 前 言 2020年國際旅游組織公布的一份調(diào)查報(bào)告稱，目前旅游 產(chǎn)業(yè)是世界上僅次于石油化工產(chǎn)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)，到 2020年，旅游業(yè)將首次超過石油化工產(chǎn)業(yè)，成為世界上第一大產(chǎn)業(yè)。該報(bào)告同時(shí)指出，我國目前是世界上第四大旅游目的地國和第五大旅游客源地國，到 2020年，將成為世界上最大的旅游目的地國和第四大旅游客源地國。 座落在華北平原上的石家莊，是一座充滿魅力和活力的城市。為了響應(yīng)黨中央提出的 “ 走循環(huán)經(jīng)濟(jì)道路 ” ，貫徹落實(shí)河北建設(shè) “ 生態(tài)省 ” 、石家莊開發(fā) “ 西部山前休閑、度假帶 ” 和鹿泉市打造 “ 西山旅游帶、省會西花園 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，石家莊新天際旅游投資有限公司 高瞻遠(yuǎn)矚，投資開發(fā) “ 石家莊市生態(tài)歡樂世界 ” 項(xiàng)目，旨在新興的旅游大潮中百尺竿頭、更進(jìn)一步。 根據(jù)專家評審委員會提出的評審意見，項(xiàng)目投資開發(fā)單位和規(guī)劃設(shè)計(jì)人員又組織多輪深入的市場調(diào)研和認(rèn)真的研討分析，結(jié)合當(dāng)前國家大力提倡發(fā)展 “ 循環(huán)經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 建設(shè)社會主義新農(nóng)村 ” 的宏觀戰(zhàn)略，以及石家莊新一屆政府全面啟動 “ 西部山前地帶開發(fā)工程 ” 的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步充實(shí)、完善 《石家莊市生態(tài)歡樂世界 總體規(guī)劃》的相關(guān)內(nèi)容，整理編制了本項(xiàng)目建議書。新聯(lián)合投資控股有限公司（簡稱新聯(lián)合投資集團(tuán)）是經(jīng)國家工商管理總局核準(zhǔn)成立、無區(qū)域限制的大型投資集團(tuán)，集教育、地產(chǎn)、旅游、傳媒、投資五大產(chǎn)業(yè)于一體，旗下品牌有廿一世紀(jì)教育、 1+2 聯(lián)合不動產(chǎn)、新聯(lián)合置地、新天地旅游、新 聯(lián)合資產(chǎn)、河北青年電視藝術(shù)中心、河北大學(xué)影視藝術(shù)學(xué)院、石家莊聯(lián)合技術(shù)職業(yè)學(xué)院，總資產(chǎn)逾 7 億元。 報(bào)告編制原則 嚴(yán)格按照國家和地方的有關(guān)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ，按科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、可操作性和實(shí)事求是的原則 進(jìn)行編制與規(guī)劃 ； 在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，從實(shí)際情況出發(fā)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，打造“石家莊市西部旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)” ； 堅(jiān)持 合理利用土地， 發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)， 充分利用現(xiàn)有開發(fā)條件，節(jié)約投資，提高資金利用率 。 本 報(bào)告研究范圍 本報(bào)告遵循原國家計(jì)委頒布的項(xiàng)目調(diào)研的基本規(guī)定，按照 科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、可操作性和實(shí)事求是的原則，并 遵循國家財(cái)政部頒布的《旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，以國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游區(qū)等級的劃分和評定》及投資方提供的相關(guān)項(xiàng)目資料為依據(jù)，對“石家莊市生態(tài)歡樂世界”的區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、定位、檔次、產(chǎn)品、服務(wù)、預(yù)期收益和價(jià)值等進(jìn)行闡述，從市場潛力、區(qū)域同業(yè)競爭及發(fā)展前景和周邊同類產(chǎn)品價(jià)格角度，分析該項(xiàng)目的價(jià) 值和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。 本報(bào)告是項(xiàng)目投資方或相關(guān)業(yè)務(wù)部門登記、審核時(shí)的依據(jù)，并供有關(guān)方參考。 項(xiàng)目概況、開發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 項(xiàng)目概況： “ 石家莊 市 生態(tài)歡樂世界 ” 是 新聯(lián)合投資集團(tuán) 積極 響應(yīng)黨中央提出的 “ 走循環(huán)經(jīng)濟(jì)道路 ” 、“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”號召 ，貫徹落實(shí)河北省建設(shè) “ 生態(tài)省 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，在 石家莊市 全面 啟動 “ 西部山前地帶開發(fā)工程 ” 和 鹿泉市打造 “ 西山旅游帶、省會西花園 ” 的有利背景下 ， 基于對我們農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展前景的分析 ， 以下屬“ 石家莊新天際旅游投資有限公司 ” 為投資主體 ， 與項(xiàng)目所在地村、鎮(zhèn)全面合作 而籌劃的生態(tài)農(nóng)業(yè)、 休閑 旅游 和 景觀地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目 。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 31 萬平方米，總投資額 億元，含六大功能分區(qū)，即： 拓展教育體驗(yàn) 區(qū)、網(wǎng)游動漫奇幻城、瑪歌莊園度假 區(qū)、綠野仙蹤游樂園、萬米情人葡萄廊和生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū) 。 其中近期（ 2020～2020 年）投資 億元。 建設(shè)目標(biāo)： 一是 本著 “ 外引內(nèi)聯(lián)、綜合開發(fā)、利益均享、共同富裕 ” 的原則，大力招商引資，吸引有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和國外投資基金參與項(xiàng)目開發(fā)，并聯(lián)合項(xiàng)目所在地村、鎮(zhèn)共同組建 “ 生態(tài)旅游發(fā)展聯(lián)合體 ” ， 努力 將 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng)目 建設(shè)成為以 “ 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)＋景觀休閑地產(chǎn) ” 為 基本模式的 “ 石家莊西部旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū) ” 。 推薦方案和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 各功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)主要項(xiàng)目及內(nèi)容： 功能分區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目名稱 規(guī)劃用地 （畝） 建筑面積 （ m2） 投資額 (萬元 ) 建設(shè)年份 備 注 拓展 教育 體驗(yàn) 磨難拓展訓(xùn)練營 160 1000 400 07～ 09 消防培訓(xùn)俱樂部 50 2020 500 07～ 09 聯(lián)合影視文化公園 150 8000 1500 07～ 10 農(nóng)村科普體驗(yàn)基地 180 5000 800 07～ 10 二十四孝館 40 2020 500 09～ 11 中華之魂園 60 2020 600 09～ 11 網(wǎng)游動漫 水上 網(wǎng)游 娛樂區(qū) 50 500 700 08～ 11 陸地 網(wǎng)游 娛樂區(qū) 550 14500 5000 08～ 13 瑪歌莊園度假 白山會館 （ 會議中心 ） 250 40000 12400 06～ 12 旅游生態(tài)餐廳 50 10000 2400 06～ 08 青年藝術(shù)家旅館 50 22020 4400 09～ 11 旅游基地商業(yè)街 60 36000 5400 09～ 12 含商業(yè)旅游項(xiàng)目 瑪歌莊園度假村 240 70000 11200 08～ 13 產(chǎn)權(quán)式度假公寓 180 80000 10400 07～ 11 綠野仙蹤游樂 大王廟 （青龍道觀） 100 5000 1200 09～ 12 田園牧歌鄉(xiāng)村俱樂部 100 8000 1600 09～ 12 燕趙民俗風(fēng)情歡樂園 100 2020 800 08～ 10 VIP鄉(xiāng)野情趣園 （ 都市菜園 ） 100 200 07～ 08 綠色瓜果園 （田園超市） 200 700 07～ 11 含溫室大棚 特色花卉園 （組培基地） 100 500 07～ 11 含溫室大棚 生態(tài)農(nóng)業(yè) 萬米情人葡萄廊 700 700 07～ 12 生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū) 500 500 08～ 12 基礎(chǔ)配套 供熱、污水處理中心 30 2020 1600 07～ 12 此部分主要安排在“瑪歌莊園度假區(qū)”規(guī)劃分區(qū)范圍內(nèi) 電力設(shè)施配 套 300 07～ 11 道路、景觀及其它 100 2100 06～ 13 其它費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 流動資金 600 合 計(jì) 4100 310000 67800 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 生態(tài)農(nóng)業(yè)控制保護(hù)區(qū) 畝 1600 2 項(xiàng)目核心規(guī)劃區(qū) 畝 2500 其中：擬征建設(shè)用地 m2 936000 折合為 1404 畝 3 總建筑指標(biāo) m2 310000 4 容 積 率 5 建筑密度 13% 6 綠 地 率 65% 7 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元 67800 其中：自有資金 萬元 7000 含集團(tuán)投入資金 銀行借款和招商 萬元 12020 經(jīng)營收益滾動投入 萬元 48800 8 營業(yè)總收入 萬元 173272 9 營業(yè)稅金及附加 萬元 9357 10 投資利潤率 % % 11 投資利稅率 % % 12 投資回收期（稅后） 年 研究結(jié)論 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項(xiàng) 目的建設(shè)， 將大大推動鹿泉“省會西花園、西山旅游帶”的生態(tài)開發(fā)步伐，有效解決地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的和諧統(tǒng)一問題，促進(jìn)省會西部山前地帶“社會主義新農(nóng)村”建設(shè)，帶動周邊村鎮(zhèn)共同富裕，解決勞動就業(yè)和農(nóng)村發(fā)展問題， 提高居民收入水平，優(yōu)化項(xiàng)目所在地的生態(tài)環(huán)境，其社會效益十分顯著。 結(jié)論：本項(xiàng)目社會效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益俱佳，故本項(xiàng)