【正文】 配套設(shè)施 配套設(shè)施市場機會研究 —— 對象界定 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目配套的功能性娛樂場所 ? 文化設(shè)施，如，畫廊、音樂廳、主題展廳、博物館、公園等 ? 娛樂設(shè)施，如，健身房、俱樂部等 ? 其它設(shè)施，如，餐廳，超市，郵局，銀行等 配套設(shè)施市場機會研究 —— 內(nèi)容 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目配套設(shè)施發(fā)展環(huán)境研究 ? 北京市文化娛樂設(shè)施的發(fā)展?fàn)顩r和市場表現(xiàn) ? 奧運推動的市場需求 ? 所在區(qū)域供需狀況研究 ? 供給：所在區(qū)域內(nèi)文化娛樂設(shè)施的分布、主要項目及其經(jīng)營者和經(jīng)營狀況 ? 需求：周邊機構(gòu)和企業(yè)分布、相關(guān)需求；周邊地區(qū)人口的潛在需求 配套設(shè)施市場機會研究 —— 方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 實地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 發(fā)展環(huán)境 ?開發(fā)商 ?房地產(chǎn)專家 ?規(guī)劃部門 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?專業(yè)期刊、出版物 ?行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 區(qū)域供給 ?區(qū)域內(nèi)主要配套設(shè)施 區(qū)域需求 ?區(qū)域內(nèi)個人消費者座談會 麗都的發(fā)展是依托于周圍環(huán)境的，未來麗都的定位與規(guī)劃，尤其使輻射面廣的配套設(shè)施，勢必融入目標(biāo)區(qū)域中；因此，新華信認(rèn)為，在聽取專家見解的基礎(chǔ)上，麗都還需要切實了解目標(biāo)區(qū)域內(nèi)人群的潛在需求 配套設(shè)施市場機會研究 —— 專家訪談與實地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施實地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) 了解綜合性設(shè)施規(guī)劃的政府官員、房地產(chǎn)開發(fā)商和其它業(yè)內(nèi)人士 ?界定范圍內(nèi)的功能設(shè)施 ?在目標(biāo)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)有一定影響 樣本量 上述專家訪談與前面模塊的專家訪談合并實施 約 10家 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 配套設(shè)施市場機會研究 —— 個人座談會 座談會大綱 由新華信提出，與麗都討論后確定 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) ?計劃共調(diào)查 48個樣本，按被調(diào)查者職業(yè)分 6組進(jìn)行 ?企業(yè)高級管理層 ?外資企業(yè)職員 ?外籍居民 ?專業(yè)人士（律師、醫(yī)生等） ?企業(yè)業(yè)主 ?中高檔住宅居民 ?此外，在對酒店、寫字樓、公寓租戶的調(diào)查中也包含了對配套設(shè)施的一般考察 考慮到麗都的特點和周圍環(huán)境，尤其需要了解中高消費階層的潛在需求 樣本甄別 ?日常工作或生活范圍位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi) ?中高消費階層 配套設(shè)施市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目與配套設(shè)施的互動關(guān)系及其發(fā)展趨勢 ? 發(fā)展有關(guān)配套設(shè)施需要的市場條件 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展相關(guān)設(shè)施的市場機會 ? 各類配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的市場潛力 ? 各類配套在區(qū)域內(nèi)的競爭空間 市場機會研究 重點項目案例分析 重點項目案例分析 樣本數(shù)量 ?5個 樣本甄別 ?綜合性設(shè)施（設(shè)有本次研究設(shè)計的大部分功能設(shè)施） ?規(guī)模較大 ?高檔次 調(diào)研方法 ?神秘顧客調(diào)查 ?二手資料研究 抽樣方法 ?重點抽樣 * *注：此處選取的重點項目不與其它模塊的研究對象重疊，具體對象由新華信與麗都商討確定 可能使用的研究技術(shù) —— 因子分析 變量： 服務(wù)分級 大客戶優(yōu)先 大客戶代表制 網(wǎng)上咨詢 7x24小時技術(shù)支持 …樣品： a1 a2 a3 a4 a5 …case(1) x11 x21 x31 x41 x51 …case(2) x12 x22 x32 x42 x52 …case(3) x13 x23 x33 x43 x53 …case(4) x14 x24 x34 x44 x54 ……… …… …… …… …… …… …case(n) x1n x2n x3n x4n x5n …因子因子1：(a1,a2,a3,a4,a7)因子2：(a4,a5,a6) 因子3：(a9) 因子4：(…) ……貢獻(xiàn)率 70% % % % ……累計貢獻(xiàn)率 70% % % % ……因子分析是多元統(tǒng)計分析方法中的一種 主要作用： 1. 尋找主要影響因素 2. 建立對市場 、 產(chǎn)品等的評價體系 可能使用的研究技術(shù) —— 聚類分析 聚類分析是研究分類問題的一種多元統(tǒng)計方法 主要作用： 1. 劃分目標(biāo)群體 2. 描述目標(biāo)群體特征 女性 高收入 俱樂部成員 沖動型性格 男性 25歲以下 事業(yè)初成 有領(lǐng)袖欲 男性 中高收入 工作狂 墨守成規(guī) 目標(biāo)人群 40% 非目標(biāo)人群 60% （ N= 171） %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20Too Cheap CheapExpensive Too ExpensiveAcceptance Range A B C D 可能使用的研究技術(shù) —— 價格敏感度 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 投資回報預(yù)測分析 投資回報預(yù)測 公司利潤目標(biāo) 公司凈資產(chǎn)目標(biāo) 公司銷售 收入目標(biāo) 公司總成本開支目標(biāo) 凈資產(chǎn)利潤率 銷售利潤率 品種 A銷售收入預(yù)測 品種 B銷售收入預(yù)測 預(yù)計銷售數(shù)量 預(yù)計銷售單價 比較 調(diào)整 + x 財務(wù)目標(biāo)示意 管理費用 開發(fā)費用 + 財務(wù)費用 銷售成本 + + 預(yù)測 現(xiàn)實 示意 凈現(xiàn)值分析 + + + + + 凈現(xiàn)金流入 /（流出）現(xiàn)值 1 折現(xiàn)率 + + + + + 凈現(xiàn)金流入 /（流出） 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 支付所得稅 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 現(xiàn)金性成本、費用支出（不包括利息） 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 銷售收入 回籠 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 營運資金投入 通常有殘值收入 通常此時發(fā)生 固定資產(chǎn)投入 第 N年 …… 第三年 第二年 第一年 項目開始 項目 示意 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 發(fā)展戰(zhàn)略建議 ? 整合外部市場信息和項目投資分析，評估所選投資組合的市場介入時機和相應(yīng)的經(jīng)營策略 未來一定時期內(nèi)項目推進(jìn)和介入方式分析 相應(yīng)項目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同投資組合的優(yōu)勢與風(fēng)險評價 麗都飯店 SWOT分析 項目市場定位分析 發(fā)展戰(zhàn)略建議 未來一定時期內(nèi)項目選擇與資源整合方式 相應(yīng)項目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險評價 麗都飯店 SWOT分析 項目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 當(dāng)前與未來的項目優(yōu)勢與風(fēng)險因素 ? 競爭空間 ? 市場需求 ? 與區(qū)域發(fā)展配套 ? 階段性重大政策和經(jīng)濟(jì)時間影響：如奧運建設(shè)、 CBD開發(fā)等 ? 投資與收益對比 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險 ? 未來一定時期內(nèi)不同項目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險排列 ? 新華信項目組提供 ? 麗都飯店參考 不同項目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險評價 現(xiàn)狀 未來 差距 現(xiàn)狀 未來 差距 現(xiàn)狀 未來 差距競爭空間 市場需求 區(qū)域發(fā)展奧運建設(shè)投資收益說明數(shù)量 質(zhì)量 配置示意 發(fā)展戰(zhàn)略建議 未來一定時期內(nèi)項目選擇與資源整合方式 相應(yīng)項目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險評價 麗都飯店 SWOT分析 項目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 確定麗都飯店自身的競爭優(yōu)勢： ? 財力資源 ? 物力資源 ? 技術(shù)資源 ? 市場資源 ? 環(huán)境資源 ? 無形資源 ? 新華信項目組主導(dǎo) ? 麗都飯店參與，提供相關(guān)資料，參與評估結(jié)果 麗都飯店 SWOT分析 旅游與建筑業(yè)市場發(fā)展趨勢 麗都飯店的核心競爭優(yōu)勢 麗都的整體發(fā)展方向 品牌優(yōu)勢 先進(jìn)的 管理方法 豐富的市場資源 抓住市場機會，借改擴(kuò)建的機會，在原有經(jīng)營業(yè)績基礎(chǔ)上拓展向更大的發(fā)展空間 趨勢舉例： ?中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，帶動國內(nèi)的房地產(chǎn)和旅游市場不斷升溫；北京申奧成功，則進(jìn)一步強化了市場預(yù)期。 ? 適合中國汽車市場情況：市場廣，地域差異大，車型復(fù)雜多樣，對服務(wù)的需求多樣化 ?區(qū)域集中 ?統(tǒng)一的品牌形象 ?統(tǒng)一的管理 ?統(tǒng)一的配送渠道 ?規(guī)?；?，專業(yè)化服務(wù) ? 前期投入巨大 ? 維護(hù)車型受限制 ? 價格并不占優(yōu)勢 弊 ? 市場信息反饋渠道不通暢 ? 對于管理流程和系統(tǒng)化運作的要求很高 ? 資金投入大 ? 管理成本高 ? 前期的品牌宣傳和園區(qū)定位非常重要 ? 需要所針對的車型有足夠的市場容量 ? 合理的維修點配比 ? 豐富的資金來源 對資源能力的要求