【正文】 主，少見多層，戶型大、小都有，大戶型多。相對銷售速度而言，在建或正在規(guī)劃建設(shè)的主要樓盤規(guī)模都比較大，體量大都在 10萬平米以上。 24 （三）中海城所處競爭區(qū)域分析 產(chǎn)品分析 建筑規(guī)模 ?中海城處于開發(fā)區(qū)的中心區(qū)位。 ?近四年濱州樓盤不同物業(yè)類型價格增長迅速，但去化率一直不高，市場競爭壓力較大。 新城區(qū) 東起渤海 11路，南至南外環(huán)路，西到渤海 18路，北至 220國道 ?路網(wǎng)發(fā)達，交通暢通 ?北鎮(zhèn)中學(xué)等名校駐地 ?濱州市政務(wù)中心所在地，治安較好 ?空氣質(zhì)量好，綠化環(huán)境佳 ?公交線路不完善 ?社區(qū)商業(yè)為主，生活配套設(shè)施缺乏 ?缺乏商業(yè)網(wǎng)點 屬于市級新建城區(qū)，經(jīng)過近十年的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)在基本成型，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，建設(shè)了很多優(yōu)質(zhì)高檔樓盤，目前濱州的優(yōu)質(zhì)客戶大多居住于此區(qū)域 開發(fā)區(qū) 東起渤海 18路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至 220國道 ?開發(fā)區(qū)與新區(qū)相鄰，規(guī)劃要求一致，只是處于規(guī)劃建設(shè)階段，需要幾年的時間完善。 序號 樓盤名稱 待售面積 1 美信海公館 首期推出 2號樓 280套，剩余 140套未認購， 3號樓未推出，總計剩余房源有 800套左右 2 田園牧歌 總計有 1000戶左右，現(xiàn)在剩余 400戶左右，主要是大戶型 3 渤海城邦 總計有 1800戶，首期推出 659戶，剩余 355套 4 領(lǐng)域尚城 總計 1442戶，可售房源 695戶 5 信達國際花 園城 總計有 6000戶，先期推出 300多戶 6 香溪翠庭 335戶，當(dāng)期 57戶 7 幸福景城 43棟獨棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售 14棟左右 8 中海金都 總計有 52套，可售是 35套 9 金御園 一期 400戶，未開盤銷售，整個項目規(guī)劃有 1500戶左右 10 德坤華府 13棟高層組成，總計有 1400套，未售房源 1140套 11 麒麟閣 尾盤銷售，剩余房源不足 20戶 12 京華公館 總計 648戶，現(xiàn)在售 50戶特價房 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析 主要在售項目存量一覽表 ?目前市場存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競爭壓力大。 ?2023年，濱州市全年新房銷售 5247套。 322751164035647120233000400050006000700080002023 年 2023 年 2023 年 2023 年聯(lián)排別墅均價18 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析 近 4年花園洋房價格走勢分析 ?從 2023年至 2023年， 4年間花園洋房價格上漲近 1455元 /平米，增長 %，價格增長幅度稍小。 72547200718471217089708670586946571058105784563456945564554554563231299929842869259627562946301120233000400050006000700080002011年7月10日2011年8月7日2011年9月4日2011年10月2日2011年10月30日2011年11月27日2011年12月25日2012年1月22日2012年2月19日商鋪別墅住宅16 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析 近 4年獨棟別墅價格走勢分析 ?從 2023年至 2023年， 4年間獨棟別墅價格上漲近 6047元 /平米，增長 158%，價格增長勢頭強勁。 3811912165007273094953002453952071635359530200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月15 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析 2023年下半年各類型物業(yè)價格走勢分析 ?從去年 7月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價格分別增長了 300元、 200元、 250元左右。 13 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場特點 ?單位集資建房沖擊商品房市場 ?物業(yè)管理服務(wù)水平成為評價樓盤品質(zhì)的新尺度 ?房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向高層轉(zhuǎn)化，多層成為稀缺 ?存量及在建房屋戶型面積偏大，購買能力普遍不足 ?房地產(chǎn)市場以剛性需求為主 總體市場分析 14 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析 2023年房地產(chǎn)市場成交數(shù)量分析 ?僅 2023年 8月銷售量接近 1000套，其他月份平均只有 470套左右，交易數(shù)量很小。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2023年初的最低水平，僅為 %。調(diào)查顯示，在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落，較去年同期降低 10個百分點，在主要投資方式中列最末位。但是政府這只手也不可以缺少 ，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。 現(xiàn)在我可以明確地告訴大家， 房價還遠遠沒有回到合理價位。 關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個觀點： 第一， 要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展 。 ?土地調(diào)控政策限制越來越嚴格，高端物業(yè)用地供應(yīng)嚴重不足，未來幾年濱州現(xiàn)有高端物業(yè)將越來越稀缺。 ?中海城所在的濱州開發(fā)區(qū)作為濱州極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊，但是由于濱州市在山東省的吸引人才能力不足，外來人口數(shù)量少，吸引高端外來人口能力弱，對房地產(chǎn)高端產(chǎn)品支撐作用有限，所以短期內(nèi)很難發(fā)生質(zhì)的變化。 9 （一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 小結(jié) ?濱州經(jīng)濟發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展同步，增長率迅速，居民生活水平不斷提高，對于改善居住有了更高的需求，同時在經(jīng)濟基礎(chǔ)上也有了良好的保障。推進陽光政務(wù)小區(qū)、綠都花園、德坤華府、安康花園、御景苑等房地產(chǎn)項目建設(shè)；完成張八棍、亞藥劉、棒槌孫等舊村改造項目，引進富爾瑪、家樂福、沃爾瑪、銀座等大型超市商場，招商建設(shè)以生活資料為主的市西物流園區(qū)，打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，努力推進城市化進程 ?中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。逐步提升現(xiàn)有渤海國際、中央公園、銀座商城、濰坊中百、大潤發(fā)、王府井商貿(mào)城等一批旗艦店的規(guī)模檔次；逐年培植年營業(yè)收入過億元商貿(mào)企業(yè) 5家，爭創(chuàng) “省級服務(wù)名牌 ”2個；大力提升金融服務(wù)業(yè)，在東營商業(yè)銀行、恒豐銀行成功入駐的基礎(chǔ)上，推動齊商銀行、招商銀行落戶開業(yè)，完成農(nóng)信社改革任務(wù)，組建區(qū)農(nóng)村商業(yè)銀行，逐年引進股份制銀行 1家，發(fā)展典當(dāng)、擔(dān)保等金融機構(gòu) 9家，進一步提升渤海七路中心商業(yè)街的招商聚商能力。 8 （一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市規(guī)劃 濱州依據(jù)市場資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)前景，在東、西、南、北、中五個方位重點發(fā)展大型專業(yè)市場、高檔住宅、休閑觀光、物流配送、商務(wù)金融，形成五個功能區(qū)。隨著國家“黃、藍大開發(fā)戰(zhàn)略”的實施，包括魏橋鋁業(yè)在內(nèi)的大企業(yè)選址濱州開發(fā)區(qū)，人口集聚效應(yīng)和帶動效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，購房需求未來將逐步增加。 7 （一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市人口 ?濱州市戶籍人口 ，其中濱城區(qū)總?cè)丝谥挥?63萬，人口增長以自然增長為主，人口總量變化不明顯。1 2023年度營銷策略方案 萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州項目 2 綱要 中海城 2023年度目標(biāo)銷售計劃 中海城營銷與推廣策略方案 濱州樓市現(xiàn)狀與競爭 新高都項目運作思路 中海城項目自身情況 近期急需解決的問題 3 1 濱州樓市現(xiàn)狀與競爭 濱州樓市現(xiàn)狀 與競爭 4 ? （一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 ? （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 ? （三）中海城所處競爭區(qū)域分析 ? （四）主要競爭項目狀況 5 （一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 城市經(jīng)濟發(fā)展 GDP總量發(fā)展 51966782910301230135015601780020040060080010001200140016001800202301年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年%%%%%% %%%%%%%%%%%%01年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年單位：億元人民幣 GDP增長速度 說明：最近 10年，濱州市 GDP增長迅速，保持了 %的年增長率，經(jīng)濟總體發(fā)展形勢向好。 6 （一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市經(jīng)濟發(fā)展 城鎮(zhèn)人均國民收入發(fā)展 690173738093900810286117261388815960175001968622540050001000015000202302500001年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年%14%10%11%14% 14%18%10%11%13%15%%%%%%%%%%%%01年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年單位：元人民幣 城鎮(zhèn)人均可支配收入增長速度 說明：最近 10年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，保持了 %的年增長率，購買力進一步增強，人民生活進一步改善。 ?濱州市外來流動人口呈現(xiàn)緩慢上升趨勢。 ?濱州中高端客戶數(shù)量相對較少，市場產(chǎn)品對中高端客戶吸納能力不足，部分潛在客戶外流濟南、青島、淄博等大城市，因此對中高端物業(yè)需求有限。 區(qū)塊 重點發(fā)展定位 區(qū)塊范圍 發(fā)展方向 中部 中心商務(wù)區(qū) 以渤海七路為中軸線，西起渤海十路東至渤海五路，南起黃河一路，北至黃河十路 培植發(fā)展商務(wù)金融區(qū)。 西部 高檔住宅生活區(qū) 以市西、彭李辦事處為主體，西起渤海十八路東至渤海十路，南起長江三路北至黃河十六路 打造高檔住宅生活區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)多所大型超市，并打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展前景很好。 ?濱州城區(qū)人口數(shù)量較少，吸納外來人口能力不足，近幾年人口數(shù)量變化不大，城市化進程較國內(nèi)大中城市慢，對住宅數(shù)量的需求增長較慢。 10 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 ?國家出臺的一系列房地產(chǎn)金融、稅收、限購等調(diào)控政策直接導(dǎo)致一二線市場購房者觀望，對濱州市場影響也較大，客戶擔(dān)心目前購買的物業(yè)未來會迅速貶值，因此對目前買房信心不足，降低了樓盤去化速度和資金回收。 宏觀調(diào)控政策分析 11 （二）濱州房地產(chǎn)市場分析 最新動態(tài) 2023年 3月 14日溫家寶答記者問 ： 為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光，有所進展？ 首先 是我們調(diào)控的決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投機和投 資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。 第二， 合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。 因此，調(diào)控不能放松。 第三， 房地產(chǎn)的發(fā)展， 毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是說 要充分利用市場這只手。 2023年 3月 14日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌 宏觀調(diào)控政策分析 中國央行 3月 20日發(fā)布 《 2023年第 1季度儲戶問卷調(diào)查報告 》 ，這份由中國人民 銀行 在 50個城市進行的 2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示， 未來 3個月有購房意愿的居民僅占 %，是 1999年調(diào)查以來的同期最低值。越高收入的居民其投資房地產(chǎn)的意愿越低。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預(yù)期在 612個月內(nèi)房價可能有10%20%的下調(diào)。 2023年合計 5247 套 2023年月均 套 ?濱州有主要樓盤 40余家，各樓盤月均僅僅 10套左右，銷售速度過低，銷售周期過長。 ?2023年，濱州房地產(chǎn)市場變化趨勢是價格略微上漲，而成交量略微下降。 382352607347987020233000400050006000700080009000100002023 年 2023