【正文】 ?鄭州作為中原地區(qū)的核心 ?鄭州作為全國性的交通樞紐中心 ?鄭州作為經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的省會(huì)城市 ?鄭州作為第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的城市 鄭州的城市目標(biāo)必定是引領(lǐng)中原地區(qū)發(fā)展的核心城市 鄭州的城市功能必定是以發(fā)展服務(wù)、辦公、核心商業(yè)為主的城市 鄭州城市定位：領(lǐng)導(dǎo)性城市 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 定位的思考： 城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價(jià)值機(jī)會(huì)的實(shí)現(xiàn) ?區(qū)位：核心的地理位置使其成為中原 地區(qū)核心 ?城市：中原區(qū)域核心地位推動(dòng)城市的 快速崛起 ?經(jīng)濟(jì)：快速崛起的勢(shì)頭帶動(dòng)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變催生 城市功能的轉(zhuǎn)變 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 城市定位對(duì)本地塊的啟示 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域背景 典型項(xiàng)目啟示 區(qū)域市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 前期定位策略思考 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 地塊價(jià)值分析 地塊價(jià)值研究 地塊價(jià)值體現(xiàn) 地塊形象體現(xiàn) 中心組團(tuán) 東移 北擴(kuò) 城市規(guī)劃格局 —— 北擴(kuò)東移的發(fā)展戰(zhàn)略，西向、南向發(fā)展相對(duì)受到工業(yè)區(qū)及鐵路制約。 ? 第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)的帶動(dòng)下增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。 ? 2023年，在第二產(chǎn)業(yè)中，增長(zhǎng)最大的幾個(gè)行業(yè)分別是非金屬礦產(chǎn)加工業(yè)和煤炭開采業(yè)等。 0200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r （億元） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 私營企業(yè)增長(zhǎng)迅速，鄭州已吸引越來越多的私營企業(yè)和外資企業(yè)。 ?鄭州市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增速 從 2023年后開始趨緩，但仍然 維持在 20%以上 。 隴海、京廣鐵路在這里交匯， 10 310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機(jī)場(chǎng)的新鄭國際機(jī)場(chǎng)與國內(nèi)外 30多個(gè)城市通航。 ?鄭州處于中原地區(qū)的核心地理位置為其帶來了較大發(fā)展時(shí)機(jī)。 我們分別將從 城市視角 ， 發(fā)展趨勢(shì) ， 地產(chǎn)市場(chǎng) ，區(qū)域背景 四個(gè)角度來審視項(xiàng)目的地塊價(jià)值，尋找地塊的發(fā)展與定位方向。鄭東新區(qū) —— 高鐵站前商務(wù)區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域背景 典型項(xiàng)目啟示 區(qū)域市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 前期定位策略思考 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 地塊價(jià)值分析 地塊價(jià)值研究 地塊價(jià)值體現(xiàn) 地塊形象體現(xiàn) 在分析城市的思路中 理解項(xiàng)目地塊的價(jià)值 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域背景 典型項(xiàng)目啟示 區(qū)域市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 前期定位策略思考 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 地塊價(jià)值分析 地塊價(jià)值研究 地塊價(jià)值體現(xiàn) 地塊形象體現(xiàn) 鄭州經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 龍子湖 高校園區(qū) 科技物流園區(qū) 商住物流區(qū) 高鐵商務(wù)區(qū) 中央商務(wù)區(qū) （ CBD） 中央政務(wù)區(qū) （ CGD） 市政辦公區(qū) 鄭州高新 技術(shù)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目地塊 地塊價(jià)值的理解角度 項(xiàng)目地塊位于金水東路以南，心怡路以東，現(xiàn)狀用地為平地，總用地面積 170畝。 對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃，我們將基于價(jià)值視角下，充分理解地塊價(jià)值，從而做出符合城市，符合市場(chǎng)的規(guī)劃建議。 新一輪的發(fā)展進(jìn)程： 中原城市的崛起 武漢 濟(jì)南 合肥 西安 太原 ?中原地區(qū)位于中國中部，是核心區(qū)域之一 ?中原城市有著悠久的歷史和廣闊的發(fā)展前景 ?中原地區(qū)的發(fā)展地位有著承上啟下的作用 ?中原地區(qū)的崛起是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的有利支撐 ?區(qū)位 ：鄭州為中原地區(qū)城市群的核心 ?交通 ：鄭州為中原地區(qū)的交通樞紐中心 ?城市 ：中原六省的省會(huì)城市為核心組成 ?中心 ：鄭州為中原各城市的聚焦中心 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 城市地位在區(qū)域發(fā)展中凸顯 ?鄭州的核心地理優(yōu)勢(shì)使其成為中原地區(qū)乃至全國的交通樞紐中心。 ?鄭州處于多條鐵路和國道的交匯處，城市戰(zhàn)略價(jià)值大。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各 1個(gè) 省會(huì)城市地位優(yōu)勢(shì)明顯 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)新一輪的需求擴(kuò)張 050100150200250房地產(chǎn)投資住宅投資商業(yè)地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 住宅投資 21 商業(yè)地產(chǎn)投資 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 鄭州房地產(chǎn)投資情況 ?第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速發(fā)展為 城市功能的轉(zhuǎn)型 打下了基礎(chǔ)，也帶來了 消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變 。 ?房地產(chǎn)投資的增加從側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，人民收入增加。 鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的城市向現(xiàn)代都市發(fā)展， 領(lǐng)導(dǎo)性城市已逐步形成 圖 1：鄭州私營企業(yè)年注冊(cè)量（ 20232023） 01000020230300004000050000600002023 2023 2023私營企業(yè)2023 2023 2023 圖 2：鄭州外資企業(yè)年注冊(cè)量（ 20232023） 01002003004005006007008009002023 2023 2023外資企業(yè)2023 2023 2023 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn) ? 第一產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實(shí)力與比重規(guī)模相對(duì)不足?？梢钥闯鰧?duì)鄭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的還是傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)。 0%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè) 3 3 . 6 % 4 5 . 0 % 4 6 . 0 % 38% 55% 70%第二產(chǎn)業(yè) 5 1 . 2 % 5 4 . 0 % 4 8 . 9 % 41% 36% 28%第一產(chǎn)業(yè) 1 5 . 2 % 1 . 0 % 5 . 1 % 21% 9% 2%中國 深圳 鄭州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)服務(wù)行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對(duì)薄弱。 ?鄭州建成區(qū)的格局還主要集中在中心組團(tuán)，以組團(tuán)集中模式為主，呈滾動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)； ?城市格局受西側(cè)京廣線和南側(cè)隴海線的分割，鄭州市實(shí)行的是“北擴(kuò)東移”的發(fā)展戰(zhàn)略，如果要完成特大城市的發(fā)展目標(biāo)，必須拉大城市框架； ?由于鄭州北向受到黃河制約，西向、南向受到老工業(yè)區(qū)和鐵路等因素的影響，城市的主要發(fā)展方向?yàn)橄驏|； ?從長(zhǎng)期來看，鄭東新區(qū)發(fā)展定位以商務(wù)投資區(qū)為主，北區(qū)定位于居住科技文化及旅游度假區(qū) 。截止 07年底，東區(qū)入住人口達(dá)到 20萬人； ?高鐵站的開工建設(shè)，大大推進(jìn)了鄭汴一體化的進(jìn)程，進(jìn)一步加快鄭東新區(qū)發(fā)展進(jìn)程； 高鐵 商務(wù)區(qū) 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 鄭州正由單核城市中心向多核模式發(fā)展 舊中心 大型居住區(qū) 新中心 ?城市中心由單核模式向雙核模式轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了城市范圍 ?政府的導(dǎo)向讓城市新中心的形成 趨勢(shì)： 問題： ?城市老中心功能陳舊，輻射范圍有限 ?城市新中心人氣不足，整體成熟尚需時(shí)日 模式的轉(zhuǎn)變使得城市的輻射范圍擴(kuò)大，影響力進(jìn)一步加強(qiáng)，為今后城市快速的擴(kuò)張和發(fā)展打下了好的基礎(chǔ) 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 北擴(kuò) 東移 城市中心 位于發(fā)展軸上，享受城市發(fā)展的最大紅利 ?城市的東移成為鄭州發(fā)展的主軸之一： ?項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槌鞘懈哞F新城，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 ?項(xiàng)目所在區(qū)域的城市地位處于上升期，未來有較好的發(fā)展前景。而項(xiàng)目位于城市新中心高鐵商務(wù)區(qū)核心，成為連接城市新CBD區(qū)的樞紐，城市戰(zhàn)略位置明顯。 鄭東中央商務(wù)區(qū) 鄭州高鐵 站前商務(wù)區(qū) 二七商圈 （市中心） 建材物流 商圈 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解 區(qū)域背景 城市模式轉(zhuǎn)變中的飛速發(fā)展 CBD區(qū) 高鐵 商務(wù)區(qū) 迅猛發(fā)展下鄭東新區(qū)房產(chǎn)板塊分化出不同的特性 基本形成了城市區(qū)域發(fā)展最快、檔次最高的物業(yè)水平，價(jià)格和物業(yè)類型明顯突出； 城市格局發(fā)展受政府政策影響巨大！ 城市角度 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)