某高級別墅營銷策劃報告書-展示頁
2025-03-07 21:35本頁面
【正文】 趣； 促成銷售人員及管理人員所熟悉的意向性購買者認(rèn)購； 促成其它渠道的意向性購買者認(rèn)購。,優(yōu)惠措施策略 ?對重復(fù)購買物業(yè)的業(yè)主，長期消費(fèi)的會員提供購買優(yōu)惠政策； ?推出獎勵客戶計劃。,重點(diǎn)市場分銷體系建立 ?珠三角地區(qū)的分銷體系 ?港臺地區(qū)的分銷體系 ?北京地區(qū)的分銷體系 ?長三角地區(qū)的分銷體系,觀瀾湖文化體系 ?根據(jù)市場定位人群特征及心理需要，結(jié)合 公司的發(fā)展規(guī)劃制定整體文化戰(zhàn)略—— “國際高爾夫生活社圈” ?建立“國際高爾夫生活社圈”的相應(yīng)理論依據(jù)； ?根據(jù)項目進(jìn)入市場不同的時間段，根據(jù)實 際需要，營造事件； ?利用多方面的炒作，使“國際高爾夫生活社 圈”文化盡快成為有影響力的、可持續(xù)發(fā)展 的、較為成熟的體系。,B.總體策略,點(diǎn)對點(diǎn)直效行銷體系 ?建立目標(biāo)點(diǎn)的數(shù)據(jù)庫 ?務(wù)拓展部 ?針對數(shù)據(jù)庫中目標(biāo)點(diǎn)不同的特性 安排針對性的銷售策略。 通過觀瀾湖物業(yè)發(fā)展品牌效應(yīng)的傳播，對新客 源的開發(fā)進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的直銷。,六、營銷策略,A.總體思路 鞏固與會員、業(yè)主的關(guān)系，充分挖掘此部分的 客戶潛力。,物業(yè)定位,做中國最好的別墅,目標(biāo)客戶定位,三緣客戶 高爾夫緣、工作緣、地緣,高爾夫緣客戶,分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、東南亞、內(nèi)地等； 關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息 看有關(guān)高爾夫方面的雜志等； 會從球會的角度評價物業(yè)的價值； 主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。,威脅,別墅產(chǎn)品的頂級定位對珠三角豪宅 市場是個比較大的挑戰(zhàn)。,C.形象 觀瀾湖地產(chǎn)形象沒有建立，由于人員 流動性大，業(yè)界口碑不好 D.專業(yè)化操作 專業(yè)房地產(chǎn)操作模式?jīng)]形成，球會運(yùn) 作模式在地產(chǎn)營銷上根深蒂固,機(jī)會,中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展 珠三角、港臺人士對觀瀾湖認(rèn)同 別墅用地停止審批,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少。,三、觀瀾湖早期銷售分析,觀瀾湖地產(chǎn)項目銷售有以下幾個特點(diǎn)： 產(chǎn)品主要外銷，以香港、臺灣客戶為主； 地產(chǎn)銷售依附于球會，半數(shù)以上的客戶為會員購買； 客戶成分主要是在深圳、東莞附近有公司的成功人士；,客戶籍貫分析,客戶身份分析,客戶年齡分析,客戶成分分析,四、項目SWOT分析,優(yōu)勢,A.資 源 土地資源，超大私人領(lǐng)域，最大別墅 占地三畝 球會資源，安家在世界第一球會 景觀資源，山體、湖泊、綠地，360 度無限高爾夫景觀,B.產(chǎn) 品 住宅類罕有的恢弘手筆 建筑界關(guān)于豪宅尺度新的界定 藝術(shù)領(lǐng)域的細(xì)節(jié)描畫第一次使用在住 宅立面上 獨(dú)具一格、創(chuàng)新室內(nèi)設(shè)計,C.品 牌 觀瀾湖世界第一球會的品牌 駿豪集團(tuán)資源品牌,D.文 化 健康休閑的高爾夫文化 獨(dú)有的高尚社交文化,E.安 全 中南海退伍軍人鎮(zhèn)守40公里邊界 最先進(jìn)的智能保安系統(tǒng) 高爾夫球場天然屏障,劣勢,A.配套 社區(qū)內(nèi)缺乏國際性學(xué)校、一流超市等生活配套，生活氛圍淡薄。受地理位置、交通、區(qū)域定位等影響，度假別墅是鹽田物業(yè)發(fā)展的主要形式。 單純的別墅社區(qū)，容積率比較低，素質(zhì)較高。 客戶多選擇為第一居所，與觀瀾高爾夫別墅不具備可比性。 目前在售：銀谷別墅,華僑城片區(qū),依靠世界之窗的旅游資源和優(yōu)美的區(qū)內(nèi)環(huán)境，新興的別墅富人區(qū)，以波托菲諾為代表。 是深圳比較有名的富人區(qū)。觀瀾湖? 圣安德魯斯別墅 營銷策劃報告書,前言,我們發(fā)展的方向,依托世界第一大球會，建立專業(yè)的房地產(chǎn)公司 營造居家概念，把觀瀾湖打造成國際化人文社區(qū) 樹立駿豪地產(chǎn)集團(tuán)品牌 建立一只專業(yè)地產(chǎn)精英營銷團(tuán)隊,我們的問題,我們的策略,一、項目片區(qū)概況,城市擴(kuò)張的黃金帶 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集中帶 體育休閑產(chǎn)業(yè)帶,二、別墅市場概況,深圳別墅主要分為幾種： 自住型別墅,主要分布于銀湖、蛇口、華僑城； 度假型別墅，主要分布于鹽田、觀瀾湖 商務(wù)型別墅，各片區(qū)均有滲透，代表是麒麟山莊；,以下是對各片區(qū)別墅的描述：,——深圳別墅主要分布在觀瀾、銀湖、蛇口、華僑城等片區(qū)。,銀湖片區(qū),銀湖片區(qū)是深圳別墅物業(yè)比較集中的片區(qū),由90年代的齊明別墅、金碧苑到現(xiàn)售的銀谷別墅。但因為片區(qū)物業(yè)良莠雜陳，片區(qū)治安比較差。 該區(qū)別墅多與高層等建筑形式共存一區(qū)，容積率較高，使其尊貴感和私密性打了很大的折扣。,南山蛇口片區(qū),主要是招商地產(chǎn)的鯨山別墅和半山海景別墅，以大南山景和海景為主要賣點(diǎn)。,鹽田片區(qū),近年，鹽田作為海濱度假型片區(qū)在深圳東部悄然興起。 片區(qū)別墅除海景外缺乏其他可依托資源，整體發(fā)展水平比較低，與其他區(qū)域別墅存在一定的距離。 B.交通 距市區(qū)距離相對較遠(yuǎn),公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá),為居住造成一定的麻煩。 球會與地產(chǎn)相互促進(jìn)，共同發(fā)展。 市場需求有限性 別墅開發(fā)節(jié)湊,五、項目定位,考慮因素： 最大化的體現(xiàn)項目的優(yōu)勢； 符合項目開發(fā)的持續(xù)性； 與球會整體形象保持一致； 有利于最快時間最大化的實現(xiàn)效益。,工作緣客戶,在深圳、東莞、珠三
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