房地產(chǎn)策劃流程-展示頁
2025-03-06 13:29本頁面
【正文】 克 研究內(nèi)容：產(chǎn)品特色 （產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等） 推廣手法 （廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等） 銷售策略 其他成功因素 研究方法：現(xiàn)場考察 + 小組座談 （ 3）成功案例分析 通過對(duì)對(duì)國內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 同價(jià)格：包含 同單價(jià) 和 同總價(jià) 兩個(gè)方面。 同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。 ? 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) ? 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ? 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 服務(wù)前提：有拿地意向或者已經(jīng)拿地 市場分析 市場預(yù)測 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價(jià)格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究內(nèi)容 第二階段 項(xiàng) 目 研 究 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目價(jià)值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項(xiàng)目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 宏觀環(huán)境研究 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響 （如北京 2023年奧運(yùn)會(huì)、上海 2023年世博會(huì)） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級(jí)市場） ? 板塊布局 （熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 項(xiàng)目價(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） （ 1）區(qū)位價(jià)值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項(xiàng)目資源分析 競爭對(duì)手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競爭項(xiàng)目分析 通過對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競爭 或者 潛在競爭 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。策劃流程培訓(xùn) 策劃： 前期策劃 營銷策劃 項(xiàng)目開發(fā)基本流程 拿地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建設(shè) 銷售 交房 房地產(chǎn)前期策劃： 階段一： 介入時(shí)間： 一般在發(fā)展商拿地后 (或在拿地前 )產(chǎn)品規(guī)劃前介入 工作成果： 在一定條件及背景的前提下 ,形成開發(fā)思路 \產(chǎn)品定位 \產(chǎn)品規(guī)劃方向 \解決思路 …… 階段二 介入時(shí)間： 一般在發(fā)展商產(chǎn)品定型后銷售工作開展前前介入 工作成果： 在一定條件及背景的前提下 ,實(shí)現(xiàn)銷售 …… 營銷策劃： 服務(wù)于項(xiàng)目整個(gè)銷售期， 保證項(xiàng)目的順利去化 前期策劃的總體流程 可 行 性研 究價(jià) 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟(jì) 效 益分 析推 廣 方 案項(xiàng) 目 研 究市 場 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第一階段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 ? 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 同區(qū)位：包含 同一地段 或 同等地段 兩個(gè)方面。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 研究內(nèi)容：同質(zhì)
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