【正文】 各類型示例： 入口街鋪型示例： 萬科四季花城 入口集中型示例： 星河灣 以點(diǎn)帶面型示例： 海濱廣場 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) /進(jìn)深比例 商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000— 15000元 /㎡ 之間。 —— 售價(jià)定位 收益還原法 根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 60元 /㎡247。還以中海坂田項(xiàng)目為例： 主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。 市場比較法 同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ： 根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格，如下表： —— 售價(jià)定位 根據(jù) 市場比較法 推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。 ? 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 2 3 個(gè)典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服務(wù)配套 9 %美容 5 %超市 3 9 %雜貨/ 肉菜/ 五金/ 證券 2 %其他 4 %餐飲 1 8 %便利店 1 %生活家居 2 %休閑 1 5 %服飾精品 3 %地產(chǎn)中介 2 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉 菜/ 五金/證 券 其他 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例休閑 22 .7%地產(chǎn)中介 0. 7%服飾精品 1. 7%美容 2. 2%服務(wù)配套 6. 1%生活家居 0. 4%超市 53 .1%便利店 0. 4% 餐飲 11 .1%其他 0. 9%雜貨/肉菜/五金/證券 0 .7%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他 —— 深圳 23個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例 —— 深圳 23個(gè)中間型社區(qū)商業(yè)面積比例 中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服飾精品 4. 47%地產(chǎn)中介 3. 19%休閑 7. 38%生活家居 3. 33%美容 6. 08%服務(wù)配套 8. 80%超市 30 .42 %雜貨/肉菜/五金/證券 3 .29 %其他 5. 88%餐飲 25 .36 %便利店 1. 79%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他 —— 深圳 23個(gè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例生活家居 0 . 1 3 %服飾精品 4 . 0 3 %地產(chǎn)中介 6 . 1 0 %休閑 7 . 8 2 %便利店 1 . 0 4 %餐飲 1 5 . 7 9 %其他 1 0 . 1 1 %雜貨/ 肉菜/ 五金/證券 0 . 8 8 %超市 2 8 . 4 0 %美容 8 . 2 8 %服務(wù)配套 1 7 . 4 2 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉 菜/五 金/證 券 其他 社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)； ? 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； ? 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； ? 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 ? 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 — 2公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于 10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）； ? 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專 業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； ? 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來 確定）。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。 （商圈）分析 社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)； 片區(qū)消費(fèi)群特征分析； 競爭對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對(duì)手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大小； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等； 以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)， 任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。 —— 按照商住比分析 —— 按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － ㎡ 之間 。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的 總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬平米以內(nèi) ，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的 屬地型商業(yè) 。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 本手冊(cè)正是實(shí)際操作的典型方式。 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。 商戶 關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營業(yè)額。 這不是一次培訓(xùn)！ 發(fā)展商 關(guān)心開發(fā)利潤。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。社區(qū)商業(yè)操作手冊(cè) 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。 投資客 關(guān)心年投資收益率。 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。 如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？ 嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。 商業(yè)地產(chǎn)不神秘。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 一、社區(qū)商業(yè)概述 （商圈）分析 —— 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè) 是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的 服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi) 。 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供