【正文】 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 國土局 代表國家行使土地所有者地職權，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)進行管理地政府部門。 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 216。 工業(yè)用地 50年 216。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 15 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 土地使用年限： 216。 集體用地： 是指農(nóng)村集體所有地土地。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 14 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 土地類型、集體用地和行政劃撥用地 土地類型： 土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。它反映一宗地的基本情況。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 13 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 宗地和宗地圖 宗地 是地籍的最小單位，是指以權屬界限線組成的封閉地塊。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 12 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 指在依法取得土地使用權的土地上按照土地使用性質(zhì)和要求進行的基礎建設、房屋建設的活動。 三級市場： 是指在二級市場的基礎上再轉(zhuǎn)讓或再出租的房地產(chǎn)交易。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 11 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)一、二、三級市場 一級市場： 是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者的交易市場。 加按揭： 通過按揭取得了房地產(chǎn)的買賣貸款，在還了很大一部分的貸款后，又以已經(jīng)還的款項作抵押再次取得按揭貸款的經(jīng)濟行為。 按 揭： 指客戶一次性付清一定比例的房價后，由開發(fā)商出面擔保，并以客戶購買的房產(chǎn)作抵押，其余房款向銀行一次申請、并分若干年月以約定的還款方式向銀行歸還本金和利息的方法（行為）。 簡單的說房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品進行交易活動的場所。 正和興 正和興房地產(chǎn) 2023/3/17 7 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 什么是房地產(chǎn)市場？ 房地產(chǎn)市場是指房產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關系的總和。 正和興將致力打造南寧最可靠、最具影響力的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構！ 正和興 正和興房地產(chǎn) 2023/3/17 4 2023/3/17 正和興公司經(jīng)營理念 “正義做事，正氣為人” “正德、利民、 厚生” 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 5 2023/3/17 行政架構 正和興 正和興房地產(chǎn) 2023/3/17 6 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 什么是房地產(chǎn)？ 廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項所衍生的各種權利和利益。 我們只專注做一件事：就是為每一位想要安家置業(yè)的朋友及每一位想出售、出租物業(yè)的業(yè)主，提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務，給每一位客戶帶來希望、信心與快樂！ 我們不追求知名度，我們更在乎業(yè)主、客戶的滿意度；我們不求最大，但求最佳；我們不求快，但求穩(wěn)；我們比較小，但是我們有理想、我們致力打造南寧最可靠、最具影響力的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構！。 正和興以“正德、利民、厚生”的中國傳統(tǒng)理念為基礎，本著“正義做事，正氣為人”的精神，為想買房賣房的朋友提供專業(yè)、貼心的一站式服務。經(jīng)過兩年的發(fā)展，正和興在南寧創(chuàng)造了令人嘆為觀止的“正和興速度”。正和興房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簡介 1 新銷售員培訓手冊 2 2023/3/17 目錄 Part 01： 正和興房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簡介 Part 02： 正和興公司經(jīng)營理念 Part 03： 行政構架 Part 04： 房地產(chǎn)基礎知識 Part 05： 建筑知識與建筑類型 Part 06： 銷售員的條件與素質(zhì) Part 07： 銷售員業(yè)務知識 Part 08： 銷售員的儀表儀容 Part 09： 銷售流程 Part 10： 銷售的基本動作與肢體語言的表達 Part 11： 銷售常見問題 Part 12： 銷售技巧 Part 13： 客戶的心里 Part 14： 談判的法則與運用 Part 15： 銷售員日常公司要求 Part 16： 售后服務的重要性 Part 17： 取得客戶的信任感 Part 18： 銷售人員職業(yè)規(guī)范化要求總則 正和興房地產(chǎn) daj2編著 2023/3/17 3 2023/3/17 公司簡介 正和興 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是房地產(chǎn)策劃、代理、銷售的綜合服務機構。 2023年 4月，正和興第一家營業(yè)廳榮和新城分行在南寧正式營業(yè)。迄今為止，已經(jīng)擁有 20多家營業(yè)廳，廣東有 9家營業(yè)廳！。豐富的信息資源、高素質(zhì)的團隊、先進的管理與培訓、專業(yè)高效的服務標準讓正和興更具競爭力。 公司創(chuàng)始人安總說過：一個只會賺錢的公司不一定是一個偉大的公司，但是一個有原則、真正對社會有貢獻、有價值的公司，才是一個偉大的公司！而正和興正是朝著這樣的目的發(fā)展。 俠義上的房地產(chǎn)是指土地和土地上的永久性建筑物及衍生的權利，簡單的說就是房屋財產(chǎn)和房屋相關的土地財產(chǎn)的總稱，即房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。包括：土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、互換、信托以及與房地產(chǎn)相關的裝飾等市場。 正和興 正和興房地產(chǎn) 2023/3/17 8 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)貸款 公積金： 為了解決職工的住房問題，增加工資的住房消費含量，有政府強制執(zhí)行，有單位和個人各出一部分的形式籌集起來的住房專用資金。 正和興 正和興房地產(chǎn) 2023/3/17 9 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)貸款 轉(zhuǎn)按揭： 通過按揭買來的房產(chǎn)在沒有交完全部貸款之前需要轉(zhuǎn)讓時，把按揭貸款的還款任務轉(zhuǎn)給房屋新買主的一種經(jīng)濟行為。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 10 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)價值評估： 指以房地產(chǎn)的價值為基礎，考慮各種影響價格因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實物形態(tài)得以用貨幣形式即價格表現(xiàn)出來的過程。 二級市場： 是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)以后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等的交易市場。如二手摟買賣、租賃、抵押、典當?shù)鹊慕灰资袌觥? 什么是房地產(chǎn)綜合開發(fā)？ 是指在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”方針指導下所進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。 宗地圖 是指土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關系等。按其使用性質(zhì)劃分，居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、總和用地、公共設施用地以及自由集資、微利房用地。 行政劃撥用地： 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 居住用地 70年 216。 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 216。 綜合用地或其它用地 50年 216。 辦理房產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)地政府部門。 1產(chǎn)權處 1公正處 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 17 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 1發(fā)展商 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營地企業(yè)。 1代理商 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 18 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 1房地產(chǎn)經(jīng)紀 是代顧客進行房地產(chǎn)投資或交易以賺取傭金收入的中介人。 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 19 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 1房地產(chǎn)產(chǎn)權、土地所有權以及其出讓 房地產(chǎn)產(chǎn)權： 是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權力。我國實行城市土地屬國家所有，農(nóng)村土地屬集體所有地土地制度。 正和興房地 產(chǎn) 正和興 2023/3/17 20 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 1房地產(chǎn)產(chǎn)權、土地所有權以及其出讓 土地使用權出讓： 是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金地行為。協(xié)議 ：是指土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。招標 ：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件地投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。拍賣 ：是指在指定的時間、公開場合。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 22 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 1房地產(chǎn)產(chǎn)權、土地所有權以及其出讓 允許采用協(xié)議方式出讓土地使用權的土地：（深圳） 216。市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非盈利性用地； 216。軍事用地； 正和興房地 產(chǎn) 正和興 2023/3/17 23 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 1 抵押權 債務人或第三者以其合法擁有的房地產(chǎn)為擔保物，向債權人提供債務履行擔保，在債務人不履行債務時，抵押權人可依法處置抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。 福利商品房： 是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 25 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 自建房（集資房）： 是指單位自籌資金或合資興建的房屋。 合作建房： 是指一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 26 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 2傭金 是中介機構完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風險收益和經(jīng)營收益的結果。 2房地產(chǎn)買賣合同 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 27 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 2五證二書 《 國有土地使用權證 》 《 建筑用地規(guī)劃許可證 》 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 《 建筑工程施工許可證 》 《 商品房銷售許可證 》 《 住宅質(zhì)量保證書 》 《 住宅使用說明書 》 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 28 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 2 物 業(yè) 是指已建成投入使用的各類房屋建筑物及其附屬設備、設施、相關場地。 2物業(yè)管理 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 29 2023/3/17 房地產(chǎn)基礎知識 2 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。 2 七通一平 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 30 2023/3/17 建筑知識與建筑類型 什么是 建筑物？ 指人工建筑而成的東西，包括房屋和構建物兩大類。工業(yè)建筑指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑；民用建筑指學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍）。 特點：施工方便、開間靈活，結合剪力墻可建 100米。 特點：造價較高，一般結合框架運用 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 32 2023/3/17 建筑知識與建筑類型 房屋結構 鋼筋混凝土結構 —— 即建筑物的主要承重構件全部采用鋼筋混凝土。 另外還有： 磚（石）木結構 、 純木結構 、 簡易結構 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 33 2023/3/17 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)的特性 不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。 □ 毛地 ：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋及土地。 □ 在建工程 ：指地上建筑物尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設，也可能停工多年。 正和興房地產(chǎn) 正和興 2023/3/17 35 2023/3/17 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)按層數(shù)和高度的分類 □ 低層建筑 ：一層建筑 □ 多層建筑 ：一般來說多層是指七層以下、一層以上沒有配電梯的樓房 □ 小高層建筑 ：一般來說多層是指十八層以下、七層以上配電梯的樓房 □ 高層建筑 ：是指十八層以上三十三層（