【正文】 20%左右的增長(zhǎng)速度住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。SINOTRUST20232/23/2023 23上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)狀況1997~2023年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 %單位：萬平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面積的大幅度增長(zhǎng)，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會(huì)吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。SINOTRUST2023Consulting上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費(fèi)GDP拉動(dòng)2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì) 2023年底將達(dá) 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要加速器2/23/2023 22上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023購買方分析表明，個(gè)人消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；?、品牌化7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)債較高，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率開始加大2/23/2023 21上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過度的階段。SINOTRUST2023Consulting房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力單獨(dú)的項(xiàng)目公司無法從品牌資源、資金實(shí)力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢(shì)，凝聚分散資源，提煉集團(tuán)終極勢(shì)能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強(qiáng)敵，才不會(huì)在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結(jié)合重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力2/23/2023 20上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)先進(jìn)的物業(yè)管理模式營銷網(wǎng)絡(luò)專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念雄厚的資金實(shí)力 外資公司優(yōu)勢(shì)是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力否走聯(lián)合之走聯(lián)合之路路擴(kuò)大融資擴(kuò)大融資渠道渠道更新經(jīng)營更新經(jīng)營理念理念政府背景優(yōu)勢(shì)天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)本土公司優(yōu)勢(shì)是否仍舊明顯面對(duì)外資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，本土房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力以迎接挑戰(zhàn)2/23/2023 19上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023規(guī)?；放苹┙o多元化價(jià)格趨勢(shì)住宅二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)2/23/2023 18上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 二級(jí)市場(chǎng)的不斷發(fā)展將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢(shì)。地區(qū)性品牌由于在資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面處于整體劣勢(shì)，生存空間收到嚴(yán)重?cái)D壓。Consulting從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。SINOTRUST20232/23/2023 17上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 預(yù)計(jì) 5年后會(huì)剩下2023家左右，形成 100個(gè)左右經(jīng)營收入在 100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營的大企業(yè)。ManagementByCopyright169。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨整合和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展時(shí)期 ,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng) ,要定位好進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)、相關(guān)的復(fù)合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時(shí)處于有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。Consulting我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢(shì)企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。SINOTRUST20232/23/2023 15上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 億元全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長(zhǎng)狀況:19972023年全國房地產(chǎn)每年銷售額增長(zhǎng)分別是 %、 %、 %， 從增長(zhǎng)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢(shì)頭 ,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于一個(gè)上升通道 ,從銷售額分析 :已經(jīng)占到全國 GDP的 5%左右 ,成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進(jìn)入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營，有必要適時(shí)地根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。單位:ManagementByCopyright169。過熱期復(fù)蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢(shì)基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長(zhǎng)期、繁榮期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。Consulting周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。SINOTRUST2023 房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè)2/23/2023 13上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 雖然我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持 7%的增長(zhǎng)速度，但國際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟(jì)帶來較為嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。ManagementByCopyright169。Consulting加入 WTOSINOTRUST2023四大威脅2/23/2023 11上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化。三大機(jī)會(huì)入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入，國內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。入世帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和部分建筑用進(jìn)口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費(fèi)層次更加分明。WTO需求者國民待遇。Consulting土地市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應(yīng)商。SINOTRUST2023東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn) —— 受土地政策的影響由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營市場(chǎng)化速度相關(guān)土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘 84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求2/23/2023 9上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 新開發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變 土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。Consulting新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供應(yīng)總量國家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開發(fā)，減少生地供應(yīng)。SINOTRUST20232/23/2023 5上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting上海 GDP增長(zhǎng)狀況分析1998~2023年上海 GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）上海 GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。SINOTRUST20232/23/2023 4上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。Consulting全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況1997~2023年全國 GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國民的可支配收入和提高國民的市場(chǎng)購買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。SINOTRUST2023Consulting商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告2/23/2023 3上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2/23/2023 2上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 20230218目 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào) Copyright169。ByManagementCopyright169。ByManagement國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用 。 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。 對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。Copyright169。ByManagement上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。Copyright169。ByManagement土地利用計(jì)劃要公開透明價(jià)格總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。6未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2/23/2023 7上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)模化專業(yè)化縮短開發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)?；?、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司2/23/2023 8上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)