國瑞地產(chǎn)運(yùn)營管理的思考-展示頁
2025-02-28 11:51本頁面
【正文】 理開展工作 謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。Y計(jì)劃執(zhí)行 運(yùn)營決策－－運(yùn)營會議體系 運(yùn)營決策－－非運(yùn)營會議體系 階段性成果管理 什么是階段性成果？ 為什么要管理？ ?階段性成果的質(zhì)量，特別是前期的階段性成果，對項(xiàng)目成敗影響至關(guān)重大 ?階段性成果被確認(rèn)合格之前匆忙開展下一階段工作，風(fēng)險(xiǎn)很大，往往導(dǎo)致返工 ?階段性成果凝聚了團(tuán)隊(duì)的智慧，是高度智力密集的成果，應(yīng)作為組織的知識被積累與共享 怎樣管理？ ?階段性成果提交時間列入項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行跟蹤； ?制定成果的深度標(biāo)準(zhǔn)，階段性成果在完整性、準(zhǔn)確性方面必須達(dá)標(biāo)； ?通過組織正式的評審，嚴(yán)格控制成果質(zhì)量 不合格成果須修訂后重新提交，原則上不達(dá)標(biāo)不能進(jìn)入下一個階段； 在風(fēng)險(xiǎn)可控的特殊情況下，經(jīng)評審小組認(rèn)可，可進(jìn)入下個階段，同時對成果進(jìn)行補(bǔ)充修訂。審 批分級計(jì)劃管理體系 樓棟施工計(jì)劃 ?定義 ? 現(xiàn)場工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計(jì)劃。分級計(jì)劃管理體系 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 ?定義 ?各職能部門在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃； ?一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案 。 分級計(jì)劃管理體系 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 ?定義 ?集團(tuán)層面（管理層）對各個項(xiàng)目的管控計(jì)劃 ，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。如何從運(yùn)營管理角度 把握項(xiàng)目開發(fā)全局（供內(nèi)部交流） 鮑筱斌（ 202303） 要點(diǎn) 一、區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn) 二、對房地產(chǎn)公司運(yùn)營管理的理解 三、運(yùn)營管理要做什么 四、如何編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書 五、如何從運(yùn)營的角度開展投資分析 3 一 、 區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（ 1） ?提出有市場空間的定位方案 ?將市場定位方案反映到設(shè)計(jì)方案中，細(xì)化產(chǎn)品定位 ?提出比較符合項(xiàng)目特性的現(xiàn)金流量分析結(jié)果，制定融資計(jì)劃 ?制定全面且能把握市場機(jī)會的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ?定額設(shè)計(jì)與成本控制 ?圍繞項(xiàng)目定位，策劃一整套的營銷事件 4 區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（ 2） ?銷售管理 ?客戶關(guān)系管理，挖掘客戶資源 ?后期物業(yè)價(jià)值的提升 ?風(fēng)險(xiǎn)識別與控制：政策風(fēng)險(xiǎn)、選址風(fēng)險(xiǎn)、定位風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、銷售定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、客戶管理風(fēng)險(xiǎn)，等等 區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（ 3） ?項(xiàng)目開發(fā)總控計(jì)劃 ?人力配置計(jì)劃 ?項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建計(jì)劃 ?項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)劃 ?項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃 ?資金使用計(jì)劃 ?項(xiàng)目招標(biāo)采購計(jì)劃 ?營銷與策劃計(jì)劃 ?招商與物業(yè)交接計(jì)劃 區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（ 4） ?市場定位 ?產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) ?設(shè)計(jì)方案 ?市政條件調(diào)查 ?研究當(dāng)?shù)仨?xiàng)目報(bào)建條件和特性，有針對性準(zhǔn)備報(bào)建材料，儲備報(bào)建資源 ?分期建設(shè)方式 ?基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖提交 ?樣板區(qū)及樣板間的建設(shè) 區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（ 5） ?預(yù)銷證取得的工程建設(shè)條件 ?結(jié)構(gòu)工程的分部驗(yàn)收 ?二次結(jié)構(gòu)的插入 ?機(jī)電工程的插入 ?裝修工程的插入 ?主要設(shè)備與材料的采購 ?各分項(xiàng)工程分包進(jìn)場 ?園林與小市政工程的插入 ?大市政建設(shè)與具備運(yùn)行的條件 區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（ 6） ?銷售樓書等銷售道具的準(zhǔn)備 ?賣場策劃 ?商家進(jìn)場條件 ?客戶需求的調(diào)整 ?竣工驗(yàn)收與收入結(jié)轉(zhuǎn) ?項(xiàng)目開發(fā)同融資要求的配合 ?項(xiàng)目結(jié)算 ?項(xiàng)目后評估 ?各階段的圖紙審查 二、對運(yùn)營管理的理解 ? 運(yùn)營管理就是在資源一定的前提下，如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ? 運(yùn)營管理是個系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)建設(shè)的全過程，貫穿始終，總經(jīng)理必須學(xué)會系統(tǒng)思考 ? 總經(jīng)理要研究項(xiàng)目管控模式。項(xiàng)目內(nèi)部組織設(shè)計(jì)：組織結(jié)構(gòu)、組織單元職責(zé)、崗位職責(zé)、工作流程、授權(quán)體系；項(xiàng)目內(nèi)部管理控制系統(tǒng)：目標(biāo)確定、計(jì)劃預(yù)算、績效考核、激勵實(shí)施、動態(tài)控制 三、運(yùn)營管理要做什么 ? 項(xiàng)目投資決策文件、 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書 和項(xiàng)目經(jīng)目標(biāo)責(zé)任書的編制與審查 ? 統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃管理（分級管理）、協(xié)調(diào)公司資源支持區(qū)域公司 、 協(xié)調(diào)重大問題（重大節(jié)點(diǎn)）的解決 ? 經(jīng)營量化分析 與效績考核 “項(xiàng)目運(yùn)營管理”是個系統(tǒng)工程，胸中有竹，才能成“竹” 規(guī) 劃 控 制 評 估 Q C T P A 計(jì)劃管理體系 成果管理體系 決策會議體系 流程管理體系 項(xiàng)目評價(jià)體系 工具和手段 —— Ⅰ 信息管理 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系 運(yùn)營管理主線流程 總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版） 總體計(jì)劃 （
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