北大方正項目方案-展示頁
2025-02-27 08:17本頁面
【正文】 ? 本項目地處以科技、創(chuàng)新型企業(yè)聚集的高新西區(qū)，位于餐飲休閑娛樂配套成熟的羊西線，地段優(yōu)勢明顯 ? 高新西區(qū)目前多為大型集團圈地，且圈地未建的情形較多，而中小型成長性企業(yè)缺乏政策、場地、資金的支持，使之只能以積聚的方式辦公，高新西區(qū)目前缺乏為中小型企業(yè)提供發(fā)展的創(chuàng)業(yè)園區(qū) ? 北大方正集團接手這塊地后，擬打造建筑面積達(dá) 11萬平米的北大方正新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園，以吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)的入駐 5 項目背景與項目認(rèn)識 ? 但是，由于本片區(qū)處于三環(huán)路外，高新西區(qū)大建設(shè)階段，商務(wù)環(huán)境的成熟還尚需時日，商務(wù)集聚還需要既立足現(xiàn)實，又適度超前的新機會市場的培育拉動 ? 據(jù)本公司相關(guān)調(diào)查，成都商務(wù)辦公市場現(xiàn)實格局式：總量性供給過剩與結(jié)構(gòu)性供給不平衡并存， 70%的商務(wù)辦公活動還是集中在二環(huán)路內(nèi)，面臨向外突圍的市場機會 ? 本項目既處在快速集聚的市級現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展中軸線上。但又面臨靠近市中心方向的諸多傳統(tǒng)與新建寫字樓項目的客源攔截，故租賃 /購買商務(wù)辦公場所的市場競爭壓力偏大 6 項目背景與項目認(rèn)識 ? 綜上所述，本項目前期正確的探測性市場定位至關(guān)重要。為進行項目的目標(biāo)細(xì)分客源市場定位及物業(yè)形態(tài)規(guī)劃和營銷推廣策劃提供指導(dǎo)： 一、項目相關(guān)市場環(huán)境研究（針對市場定位和物業(yè)形態(tài)規(guī)劃設(shè)計） ●行業(yè)市場客觀現(xiàn)狀及發(fā)展動態(tài)情況的全面深度反映 ●項目所在區(qū)域的商務(wù)環(huán)境掃描 ●研判項目所在區(qū)域的商務(wù)功能及商務(wù)價值 ●目標(biāo)細(xì)分客源市場現(xiàn)實與動態(tài)規(guī)模、群體結(jié)構(gòu)、需求與租賃購買力 ●本區(qū)域的寫字樓市場及物業(yè)形態(tài)特征，租賃與銷售價格 ●城市規(guī)劃與市場動能對市級現(xiàn)代商務(wù)的導(dǎo)向 ●細(xì)分目標(biāo)群體研究 ●競爭項目研究 ●價值商源研究 8 本項目需解決的主要策略問題 二、市場定位 ●兩個目標(biāo)群體（現(xiàn)實需求者和潛在辦公場地需求者）定位 ●項目的商務(wù)功能定位 ●項目的商務(wù)功能配套定位（含對社會公建配套資源的利用整合 ) ●項目的面積區(qū)隔與功能布局定位 ●項目購買與租賃價格定位 ●項目商務(wù)文化定位 ●項目的差異競爭定位 ●項目的物業(yè)管理定位 9 策略篇 本次定位研究所要達(dá)到的目的 ? 正確把握項目依托的區(qū)域現(xiàn)代商務(wù)市場環(huán)境，全面采集并分析定量實證數(shù)據(jù)，包括商務(wù)與配套支撐環(huán)境、板塊商務(wù)價值、相關(guān)重點單位的集聚結(jié)構(gòu)與特征；透徹分析本片區(qū)商務(wù)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。包括有效市場規(guī)模、商務(wù)文化主題、商務(wù)功能創(chuàng)新、市場滲透度與打動力、建筑風(fēng)格外觀認(rèn)同、面積區(qū)隔與原則配比、商務(wù)配套、物業(yè)管理、核心賣點挖掘、產(chǎn)品的包裝與“精確制導(dǎo)型”營銷推廣招商等； ? 本次研究還要為后期“接觸式”營銷積蓄一定的價值商源 12 本項目研究的主要意義 保證項目在目標(biāo)客源市場、物業(yè)形態(tài)與 商務(wù)功能定位上避免方向性戰(zhàn)略失誤 指導(dǎo)商務(wù) 配套功能 組合的 研究 指導(dǎo)功能 規(guī)劃與面 積區(qū)隔配 比研究 意向目標(biāo) 群體的需 求研究 進行項目 賣點挖掘 ，指導(dǎo)產(chǎn) 品包裝與 營銷推廣 的研究 對本項目 規(guī)模的社 會支撐度 進行研究 分析 新建代表 性創(chuàng)業(yè)科 技園區(qū)借 鑒比對研 究 對本項目 的滲透度 、營銷拉 動力進行 研究分析 13 主要研究的區(qū)域范圍 ? 根據(jù)成都市寫字樓物業(yè)的分布區(qū)域，我們擬按以下區(qū)域來構(gòu)建本次研究的調(diào)查區(qū)域 ： 核心調(diào)查區(qū)域： 三縱一橫 其他調(diào)查區(qū)域：泛城西 ?備注： ?三縱： –人民南路（含人民北路、騾馬市） –科華北路 –漿洗街 ?一橫 –蜀都大道（含順城街） 14 主要研究的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 根據(jù)項目所在高新西區(qū)的性質(zhì)，我們擬按以下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來構(gòu)建本次研究的調(diào)查層面： 信息產(chǎn)業(yè)類 ?電子業(yè) ? IT業(yè) ?…… 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類 ?咨詢業(yè) ?廣告業(yè) ?設(shè)計業(yè) ?文化產(chǎn)業(yè) ?…… 傳統(tǒng)支柱類產(chǎn)業(yè)類 ?醫(yī)藥業(yè) ?房地產(chǎn)業(yè) ?…… 主要三大類產(chǎn)業(yè)為主 15 主要研究的場所選擇 ? 根據(jù)成都市寫字樓物業(yè)的形態(tài)，我們擬按以下物業(yè)形態(tài)來構(gòu)建本次研究的調(diào)查場所 星級賓館 科技孵化園區(qū) （創(chuàng)業(yè)園區(qū)） 寫字樓物業(yè) 公寓住宅辦公 主要四類物業(yè)形態(tài) 16 研究名義說明 研究名義：本項目屬于難度敏感性調(diào)查，寫字樓物管單位的阻礙非常大；且根據(jù)本公司常年服務(wù)與類似項目的經(jīng)驗，每接觸 100家單位，僅能成功 1015個樣本，為此需要采取政府規(guī)劃成都市現(xiàn)代商務(wù)寫字樓行業(yè)研究的名義來進行掩飾性的單位深訪調(diào)查。 17 主要研究層面、方法（一） ?
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