【正文】 慢。 – 技術(shù) 為滿足高技術(shù)含量的全球化經(jīng)濟(jì)的需求，現(xiàn)代商務(wù)樓必須配備高科技的樓宇、通訊、消防、保安系統(tǒng)，并能進(jìn)行智能化的運(yùn)作和管理。 – 市場(chǎng) 商務(wù)樓客源的形成需要一段時(shí)間。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?8 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量 – 截止到 2023年 6月份，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的總供應(yīng)量達(dá)到 336萬平方米，但還不能完全滿足市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。 – 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的總供應(yīng)量如下表所示： 表 2－ 1 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 供應(yīng)量 2,880,000 3,135,556 3,180,000 3,300,000 3,360,000 3,360,000 ?9 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的分布情況 – 上海市的甲級(jí)商務(wù)樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)為中心的六大商業(yè)圈內(nèi)，以及部分副中心城區(qū)內(nèi)，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。 – 甲級(jí)商務(wù)樓的分布有一個(gè)明顯特征：同一地區(qū)的商務(wù)樓，其租戶所從事的行業(yè)往往相同或相關(guān)。這種分布情況帶來行業(yè)的積聚效應(yīng)，即由于產(chǎn)業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如共享信息和基礎(chǔ)設(shè)施從而減少運(yùn)作成本等。受亞洲金融危機(jī)的影響， 1998年新建的商務(wù)樓面積大幅度下降。 – 19962023年甲級(jí)商務(wù)樓的新增供應(yīng)量變化見圖 1－ 1. 圖 2－ 1 1996－ 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的新增供應(yīng)量 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?11 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量 – 由于商務(wù)樓的吸納量受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況等各種因素影響較大，具體吸納量在不同時(shí)段間的波動(dòng)比較強(qiáng)烈。其中 ,南京西路的空置率最低，只有 6％；其次是小陸家嘴和浦東其他地區(qū)，為8％；淮海中路由于新世界大廈剛剛上市，空置率暫時(shí)保持在 ％。 – 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的空置面積和空置率如下表所示： 表 2－ 3 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的空置面積和空置率 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 空置面積 443,370 393,550 394,320 390,000 322,560 301,000 空置率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ?14 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的空置率變化 – 上海市甲級(jí)商務(wù)樓的空置率自 1997年后就呈不斷下降的趨勢(shì)。 – 從開發(fā)商方面來看 甲級(jí)商務(wù)樓的開發(fā)商大多來自香港、臺(tái)灣以及東南亞，資金實(shí)力比較強(qiáng)，追求更大的遠(yuǎn)期收益。 – 從客戶方面來看 甲級(jí)商務(wù)樓的客戶中外資企業(yè)占 73％，而外企很少自置寫字樓，一般以租為主。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 上海市甲級(jí)商務(wù)樓租賃市場(chǎng) ?16 ? 甲級(jí)商務(wù)樓出租面積按行業(yè)分類的比例 – 上海甲級(jí)商務(wù)樓的租戶中 ,以從事專業(yè)咨詢、制造及工程業(yè)和高科技行業(yè)的為主，其租用面積分別占整體租用面積的 20％、 18％和 17％。可見，租用甲級(jí)商務(wù)樓的中資企業(yè)大量增加，包括許多外省市企業(yè)到上海設(shè)立總部、分支機(jī)構(gòu)等，以及私營(yíng)企業(yè)的入駐。 圖 2－ 5 甲級(jí)商務(wù)樓出租面積按地區(qū)分類 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 美國(guó)及加拿大22%歐洲17%日本14%香港10%中國(guó)27%其他亞洲國(guó)家7%其他國(guó)家3%?18 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的平均租金 – 2023年第二季度，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的平均租金為 /平方米 ?天。 1996年末 1997年初房地產(chǎn)泡沫破滅，亞洲金融危機(jī)造成世界經(jīng)濟(jì)下滑，再加上國(guó)內(nèi)的通貨緊縮政策，使得市場(chǎng)需求嚴(yán)重減少，租金大幅度下降，直到 1999年年初 才 日趨穩(wěn)定，并且從 2023年年中開始攀升。 – 從 2023年起，上海甲級(jí)商務(wù)樓的租金就趨于平穩(wěn)。第三季度略微下降，但第四季度又馬上回升到 /平方米 ?天。 – 在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下， 2023年租金比上年增長(zhǎng)了 7％，達(dá)到 /平方米 ?天，出租率上升到90％以上。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?20 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的租金變化（ 2） – 19962023年第一季度甲級(jí)商務(wù)樓的租金變化及趨勢(shì)詳見圖 27。 甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)的商鋪?zhàn)饨馂樵撋虅?wù)樓辦公面積的租金的 2－ 3倍，具體根據(jù)商鋪情況上下浮動(dòng)。 – 商務(wù)樓所處地區(qū)的人氣 相對(duì)旺盛的人氣將給商鋪帶來更大的利潤(rùn)，租金也將高于其他地區(qū)的商鋪?zhàn)饨稹Ｈ绻啼伒墓δ鼙容^符合商務(wù)樓的需求，租金也將稍低一些。 – 從開發(fā)商方面來看 近兩年來，大量不具備房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的投資公司，或僅有住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)介入商務(wù)樓開發(fā)市場(chǎng)。開發(fā)商的多樣化使得市場(chǎng)上爭(zhēng)取短期回報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目增多。因此，市場(chǎng)上出售型的商務(wù)樓越來越多。同時(shí)， 2023年 3月 1日開始實(shí)施的上海市非居住用房?jī)?nèi)外銷并軌政策對(duì)甲級(jí)商務(wù)樓銷售市場(chǎng)也起到了一定的促進(jìn)作用。 其中，陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)商務(wù)樓售價(jià)在這兩年中 上漲 較快， 2023年第二季度的 平均售價(jià) 已 達(dá)到 2,400美元／平方米，僅次于淮海路。后來，隨著市場(chǎng)需求的回升，吸納量逐漸趕上供應(yīng)量，并于 2023年遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出，從而空置率一直保持快速下降的趨勢(shì)。 – 從 1998年起，甲級(jí)商務(wù)樓每年的新增供應(yīng)量開始保持較低水平，而新增需求量隨著上海經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)逐年上升，直到 2023年出現(xiàn)市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)高于供給量的局面。 – 2023年以后，從目前在建項(xiàng)目的情況來看，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量有限，而上海 GDP的持續(xù)增長(zhǎng)、中國(guó)加入 WTO的利好消息等將促使每年的新增需求量繼續(xù)上升。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?27 ? 供求關(guān)系分析 圖 2－ 9 1996－ 2023上海市甲級(jí)商務(wù)樓供需對(duì)比 供應(yīng)量大于需求量 需求量大于供給量 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 400,000300,000200,000100,0000100,000200,000300,000400,000500,0001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?28 ? 影響價(jià)格變化的主要因素 – 供求關(guān)系