【正文】 ? （二）不應(yīng)有無償無限期的承諾 ? 在物業(yè)管理的具體實施中，有時開始開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會自行出資做一些公益性活動，如新年聯(lián)歡會、“六一”兒童節(jié)活動等；或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠。 ? 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征 ? 三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 ? 1．物業(yè)基本情況 ? 2. 委托服務(wù)事項 ? 3．雙方的權(quán)利義務(wù) ? 4．物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn) ? 5．物業(yè)服務(wù)費用和維修費用 ? 6．專項維修基金的管理和使用 ? 7．物業(yè)管理用房 ? 8．物業(yè)經(jīng)營管理 ? 9．委托服務(wù)期限 ? 10．違約責(zé)任 ? 四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點 ? （一）“宜細(xì)不宜粗”的原則 ? 1．委托項目 ? 2. 各委托項目的具體內(nèi)容 ? 3．服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) ? 4. 管理和服務(wù)費用 ? 5．對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款 ? 正因為物業(yè)服務(wù)合同的談判要這些遵循”宜 ? 細(xì)不宜粗”的原則，所以經(jīng)過招投標(biāo)確定了中 ? 標(biāo)單位后，要有相對較長的（與一般招投標(biāo)相 ? 比）的合同談判時間。 兩個物業(yè)服務(wù)合同的差異 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同 合同主體 甲方：新建住宅的開發(fā)商 乙方：甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè) 甲方：業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主） 乙方：物業(yè)管理企業(yè) 簽訂時間 甲方出售住宅前 一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月 合同有效期限 合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時止 合同有效期限由雙方協(xié)議商定 ? 在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。 ? 業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)管理企業(yè)實施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)、詳細(xì)的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 ? （二）物業(yè)服務(wù)合同 ? 當(dāng)業(yè)主人住達(dá)到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合同的甲方：新建住宅的開發(fā)商，合同乙方：甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè) ? 前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征： ? 1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 ? 2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 ? 3．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 ? 由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以 書面方式簽訂。 ? 三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素 ? (1)物業(yè)描述 ? (2)合同期限 ? (3)管理者的責(zé)任 ? (4)業(yè)主的目標(biāo) ? (5)管理者的權(quán)力范圍 (6)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報告的內(nèi)容要求 (7)服務(wù)費用及支付方式，確定服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn) (8)成本分配與使用，對物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費用進(jìn)行估算。 ? (3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。 ? 二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型 ? (1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 ? 一、合同的概念 ? 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。第八章 合同與風(fēng)險管理 考試基本要求 ? 掌握：物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容和合同要點。 ? 熟悉：物業(yè)管理活動中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險種類與投保了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與合同管理，風(fēng)險及風(fēng)險管理。 ? 《中華人民共和國合同法》規(guī)定任何合同的訂立 應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用和合法的原則。 ? (2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。 ? (4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物 ? 業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? 一、物業(yè)服務(wù)合同的類型 ? （一）前期物業(yè)服務(wù)合同 ? 根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之．，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 ? 為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，國家和地方有關(guān)部門編寫《前期物業(yè)服務(wù)，合同》示范文本作為參考。 業(yè)主委員會的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。 ? 其簽訂日期 一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。 ? 物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是 專項服務(wù)公司與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。 ? 《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第三十八條規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。這都是無可厚非的，這樣做有利于物業(yè)管理的運作，是應(yīng)該提倡。 ? （三）實事求是留有余地 ? 1．物業(yè)管理企業(yè)要量力而行 ? 2. 對分期建設(shè)項目、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾 ? （四）明確界定違約責(zé)任與處理方式 第三節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 ? 一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述 （一）物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義 （二）物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 1．公開原則 2．公平原則 3．公正原則 4．合理原則 ? （三）物業(yè)管理招投標(biāo)的特點 ? 由于物業(yè)管理本身的特點，使物業(yè)管理招投標(biāo)具有與其他行業(yè)招投標(biāo)不同的一些特點。一般應(yīng)在物業(yè)開始銷售之前進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)。 ? 2．階段性 ? 物業(yè)一旦建成，其使用壽命具有長期性，