【正文】 面； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價(jià)來(lái)看，包河區(qū)成交均價(jià)最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項(xiàng)目較少，大部分項(xiàng)目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項(xiàng)目分布范圍較廣，一些郊遠(yuǎn)區(qū)項(xiàng)目使得整個(gè)蜀山區(qū)的成交價(jià)格有所下浮，實(shí)際各版塊中心區(qū)的成交均價(jià)為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類(lèi)型的成交均價(jià)變化情況來(lái)看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價(jià)均低于同版塊內(nèi)的高層或小高層均價(jià)，但是這并不能說(shuō)明合肥同區(qū)域內(nèi)的多層價(jià)格就低于高層或小高層，究其原因主要是因?yàn)楦靼鎵K中心高價(jià)區(qū)域已經(jīng)基本沒(méi)有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，這也是合肥目前樓市進(jìn)化的一個(gè)重要特征之一。 經(jīng)開(kāi)區(qū) ?合肥未來(lái)高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好， 合肥以老城區(qū)為中心，向東、南、西南、西、北 5個(gè)方向伸展，形成 8大發(fā)展板塊。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來(lái)區(qū)域可塑性很強(qiáng)，板塊內(nèi)多超級(jí)大盤(pán) 新站區(qū) ?依靠合肥火車(chē)站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場(chǎng)和綜合性批發(fā)市場(chǎng)，交通非常方便。 廬陽(yáng)區(qū) ?合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。 ?交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。 ? 高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學(xué)院）人文環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。 合肥市“十一五” 規(guī)劃 “常住人口 300萬(wàn)、人均住房面積 30平方米”的目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康禺a(chǎn)行業(yè)所定下的政府目標(biāo)，隨著居民收入和生活質(zhì)量的提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受力也在增強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的需求擴(kuò)張也預(yù)留了較大市場(chǎng)空間。 另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在 2023年突然放大，說(shuō)明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。 20232023全市商品房竣工面積和銷(xiāo)售面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 合肥市空置商品房面積顯著上升： 0500100015002023250001234567商品房施工面積 6 0 6 . 5 4 9 3 2 . 8 6 1 4 1 4 . 9 7 1 7 4 7 . 0 1 2 1 6 1 . 9商品房竣工面積 2 2 2 . 2 4 3 2 4 . 6 9 566 5 6 1 . 4 6 3 6 3 . 7 8比值 2 . 7 3 2 . 8 7 2 . 5 3 . 1 1 5 . 9 42023 年 2023 年 2023 年 2023 年2023 年 1 ～ 9月 結(jié)論 :施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個(gè)重要的前瞻性指標(biāo)。充足的供應(yīng)量與并不強(qiáng)勁的需求也造成了房?jī)r(jià)無(wú)法持續(xù)高攀的局面。 0500100015002023250030003500 0 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3住宅銷(xiāo)售均價(jià) 2023 2341 2957 3189 3 1 0 0 . 1 3增長(zhǎng)率 1 6 . 2 9 % 2 6 . 3 1 % 7 . 8 5 % 2 . 7 9 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 ～ 920232023全市住宅銷(xiāo)售均價(jià) （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 現(xiàn)階段住宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩： 結(jié)論 : 20232023合肥全市的商品房成交均價(jià)基本上是一個(gè)持續(xù)走高的過(guò)程，其中在 20232023年有一個(gè)快速增長(zhǎng)的爆發(fā)過(guò)程，至 202 2023增幅趨緩，特別是受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控影響一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格甚至出現(xiàn)下跌，到目前為止，價(jià)格基本上維持在 31003200之間徘徊，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)攀升乏力。 結(jié)論 :政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動(dòng)作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶 持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見(jiàn)證； 城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價(jià)值。 2023年，合肥投資 36億元新建和改建 40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開(kāi)了帷幕。 ? 從 500天 1750萬(wàn)平方米 “大拆違”到“大建設(shè)”，一個(gè)嶄新的“大合肥”即將橫空出世。未來(lái) 15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會(huì)，向特大城市邁進(jìn)。 16月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前進(jìn)到第 22位；同比增長(zhǎng) %，由第 13位前進(jìn)到第 6位。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) %，與省會(huì)城市中最高增幅相差 ，差距比上年同期縮小了 ，增幅在省會(huì)城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。合肥市 GDP總量 ，居第 18位，保持上年水平；增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，比上年同期提升了 ，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位。 全市 GDP增速躍居全國(guó)省會(huì)城市第三位 全市 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，其中三產(chǎn)業(yè)增速位次都有不同程度的前移。合肥 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位 。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長(zhǎng)。 結(jié)論 :從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”投資、消費(fèi)和進(jìn)出口的情況看，合肥市經(jīng)濟(jì)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道； 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加 , 將進(jìn)一步拉動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)。 合肥市城市總體規(guī)劃： 根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局提供資料： 2023年前三季度，合肥市多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)造了自 1998年同期以來(lái)新的 “合肥速度” ? ， 同比增長(zhǎng) % ? 固定資產(chǎn)投資 ， 同比增長(zhǎng) 82％ ? 城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為 14606元， 同比增長(zhǎng) % ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8217元， 同比增長(zhǎng) % ? 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2896元， 同比增長(zhǎng) 25% ? 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 ， 比年初增長(zhǎng) % ? 累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口 ， 同比增長(zhǎng) ％ ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ， 同比增長(zhǎng) %。 以老城區(qū)為中心，伸展形成 8大發(fā)展板塊 : ?老城區(qū) （環(huán)城路以?xún)?nèi)） ?東區(qū) （現(xiàn)瑤海區(qū)） ?北區(qū) （老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽(yáng)區(qū)） ?西區(qū) （現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)） ?南區(qū) （現(xiàn)包河區(qū)大部） ?經(jīng)開(kāi)區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以西） ?高新區(qū) （包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)） ?濱湖新區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。 合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)政策影響分析 合肥市建成區(qū)的中心部分由周長(zhǎng) 城公園包圍 ,從中心分別向東、北、西南發(fā)展 ,形成“三葉風(fēng)扇”的形狀， 目前建成區(qū)面積約 203平方公里，人口 244萬(wàn)。擁有中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府 13所，中國(guó)科學(xué)院合肥分院等各類(lèi)科研機(jī)構(gòu) 200余所。綠城集團(tuán)合肥公司 07年度營(yíng)銷(xiāo)策劃總案 （ 2023年 12月 31日） 市調(diào)篇： 一、合肥市住宅商品房市場(chǎng)狀況及分析 二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 商業(yè)篇： 一、 產(chǎn)品部分 （城調(diào)、論址、規(guī)劃、組合） 二、 經(jīng)營(yíng)部分 （策劃、商圈、招商、管理） 住宅篇： 一、 分析部分 （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目分析） 二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃） 三、 定位部分 （客群研究與定位研究） 四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣） 五、 營(yíng)銷(xiāo)部分 （價(jià)格體系與操盤(pán)措施） 合作篇： 項(xiàng)目合作方式提議 市調(diào)篇 1 合肥市住宅商品房市場(chǎng) 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論 合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)政策影響分析 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論 城市大建設(shè) 行業(yè)新機(jī)遇 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者增加 宏觀政策調(diào)控 購(gòu)房者持幣觀望 銷(xiāo)售勢(shì)頭趨緩 城市經(jīng)濟(jì)水平落后 總價(jià)控制市場(chǎng) 價(jià)格上漲乏力 開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)意識(shí)不夠 產(chǎn)品同質(zhì)化 低水平重復(fù)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)需求不足 供大于求 競(jìng)爭(zhēng)壓力增加 市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)歷高峰期直接進(jìn)入理性地產(chǎn)時(shí)代 行業(yè)進(jìn)入平均利潤(rùn)時(shí)代 產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶(hù)需求注重引導(dǎo)成為市場(chǎng)主流 合肥是全國(guó)第一個(gè)全國(guó)科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市 ,在建中國(guó)第一個(gè)科學(xué)城 (國(guó)家科技創(chuàng)新型示范區(qū) )； 世界科技城市聯(lián)盟中國(guó)只有兩個(gè)城市 , 合肥是其中之一。 合肥市城市概述： ?城市風(fēng)格 ：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻 ?支柱產(chǎn)業(yè) ：汽車(chē)及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材 ?科技之城 ：全國(guó)四大科教基地之一，全國(guó)三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。 ?輕工之城 ：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開(kāi)元輪胎、合肥海爾等在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。 至 2023年，合肥中心城區(qū)預(yù)計(jì)容納 360萬(wàn)人。 合肥的發(fā)展方向是： 接軌滬寧，聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)江的先發(fā)城市； 立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市； 強(qiáng)化科研，輻射全國(guó)的創(chuàng)新城市； 優(yōu)勢(shì)獨(dú)具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市； 依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。 ? 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6217元， 同比增長(zhǎng) %， 在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂(lè)文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的 %上升到 %、由 %上升到 %，而其他食品、衣著等六類(lèi)比重均略有下降。 合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資消費(fèi)兩旺 全市投資增幅躍居全國(guó)省會(huì)城市首位 根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的合肥 2023上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省會(huì)、省內(nèi)城市的比較。 1— 6月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 ，在省會(huì)城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長(zhǎng)春三市，依次反超 、 。投資總量由上年同期的第 14位升至第 11位，增幅躍居省會(huì)城市首位，合肥市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和后勁明顯增強(qiáng)、速度持續(xù)加快，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)創(chuàng)近年之最，在省內(nèi)，中心城市地位更加突出。 2023年上半年省會(huì)城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長(zhǎng) %，比全國(guó)增速低 ，其他城市均高于全國(guó)平均增速。 居民收入增幅上升到全國(guó)省會(huì)城市第 9位 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，位次前移。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會(huì)城市位次都有所前移。 ? 合肥市“十一五”規(guī)劃及 2023年遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略表明： 到 2023年合肥ＧＤＰ要超過(guò) 2023億元 ，合肥中心城區(qū)面積約 ，人口 360萬(wàn)人。 ? 預(yù)計(jì)“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi) 450億元 。 ? 隨著合肥城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。這將極其有力地拉動(dòng)合肥城市的擴(kuò)展，而在拉動(dòng)合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。 合肥市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場(chǎng)需求將得到進(jìn)一步的放大 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 ? 20232023合肥市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)比分析 ? 20232023合肥市新開(kāi)工面積與施工面積對(duì)比分析 ? 20232023合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)分析 ? 20232023合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積與竣工面積對(duì)比分析 ? 20232023合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積與竣工面積對(duì)比分析 ? 20232023合肥市人均住宅建筑面積走勢(shì)分析 結(jié)論 : 20232023合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的絕對(duì)值變化來(lái)看，合肥的城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展均處于快速增長(zhǎng)階段，至 2023年 9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看已經(jīng)高于 2023年全年水平； 另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也維持在較高水平，高于國(guó)外正常的 20%25%，說(shuō)明目前合肥的房地產(chǎn)投資被普遍看好； 合肥市 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱情高漲： 20232023合肥市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)局） 01002003004005006007000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 4 0 . 0 2 6 7 . 8 3 138 1 6 6 . 5 2 1 9 7 . 3 7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1 6 8 . 6 7 2 5 5 . 1 1 3 6 1 . 8 4 4 9 5 . 2 7 5 8 7 . 0 3比值 2 3 . 7 0 % 2 6 . 6 0 % 3 8 . 1 0 % 3 3 . 6 0 % 3 3 . 6 2 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 ～ 9 月050010001500202325000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %商品房新開(kāi)工面積 2 9