【正文】 消費(fèi)者決策：指消費(fèi)者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費(fèi)滿足而 做出的消費(fèi)選擇。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生 產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對(duì)未來(lái)的預(yù)期正相關(guān)。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品 （互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來(lái)價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。 服務(wù)市場(chǎng)： 使公司決定開拓的那部分合格的有效市場(chǎng)。 律師 7. 消費(fèi)者或買家 26 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境 主要影響因素社會(huì)環(huán)境 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等金融環(huán)境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境 與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行的法律與相關(guān)政策資源環(huán)境 土地、能源等資源約束國(guó)際環(huán)境 國(guó)際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；而更為重要的是信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來(lái)的房地產(chǎn)信息化的要求政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等 27 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模 潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)及合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng) 潛在市場(chǎng)： 對(duì)某種特定商品有某種興趣的消費(fèi)者。 物業(yè)代理及估價(jià)師 建筑師 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 ③ 包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、店 ④ 鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。1 中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目策劃流程 中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心 2023年 11月 （試用版） 2 中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策劃流程 第一篇 策劃基礎(chǔ)知識(shí) 3 目 錄 一． 房地產(chǎn)基本概念 二． 房地產(chǎn)市場(chǎng) 三． 房地產(chǎn)開發(fā) 四． 策劃以及房地產(chǎn)策劃 4 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn) ？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 對(duì)土地資源經(jīng)過(guò)合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！ 5 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)定義 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 房地產(chǎn)的其他名稱 房地產(chǎn)業(yè) 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的類型 6 房 地 產(chǎn) 土地 建筑物 其他土地定著物 實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位 實(shí)體 質(zhì)量 功能 土地 建筑物 房地 地上空間 地 面 地下空間 房屋 構(gòu)筑物 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 備 裝飾裝修 7 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)定義 ： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 ① 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； ③ 其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物 ； 8 一、房地產(chǎn)基本概念 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位： ① 房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面； ② 權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國(guó)主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)； ③ 區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面； 9 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的其他名稱 ① 不動(dòng)產(chǎn)：中國(guó) ② 物業(yè)：香港 ③ Real Estate：英國(guó) ④ Real Property：美國(guó) 10 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè) ① 投資開發(fā)業(yè)； ② 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè) 11 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ① “一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)” ② 不同用途的土地使用年限 ③ 建筑密度 ④ 容積率 ⑤ 建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 ⑥ 常規(guī)物業(yè)實(shí)用率 ⑦ 不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） 12 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ① “一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)” ? “一級(jí)市場(chǎng)” —— 指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場(chǎng) 指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)； ? “二級(jí)市場(chǎng)” —— 擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng) ? “三級(jí)市場(chǎng)” —— 13 一、房地產(chǎn)基本概念 ② 不同用途的土地使用年限 ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂等用地： 40年 ? 綜合或其他用地： 50年 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 14 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ③ 建筑密度 :又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑 用地面積的比率 建筑密度 = 建筑基底總面積 /建筑用地面積 x 100% （覆蓋率） 試算：某地塊的總面積為 1000平方米，其上建筑物的基地總面積為 600平方米， 問建筑密度？ 15 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ④ 容積率 :是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 容積率 = 總建筑面積 /建筑用地面積 試算：某地塊的總面積為 1000平方米，其上建筑物的總面積為 4000平方米， 問容積率為多少？ 16 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則 建筑總面積 = 土地總面積 x 建筑密度 x 建筑層數(shù) 容積率 = 建筑密度 x 建筑層數(shù) 17 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ⑤ 建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)房屋使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 18 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ⑥ 常規(guī)物業(yè)實(shí)用率 l 多層住宅： 9093% 小高層及高層住宅： 8088% l 寫字樓物業(yè) :7