【正文】 總價(jià) 147萬，整體推出特價(jià)房均價(jià)約 10500元 /平米 ?；顒?dòng)營銷主要起暖場效果。特價(jià)房活動(dòng)167。加推 20套復(fù)式；167。17和 23樓開盤；167?！?換房革命 ” 噱頭；167。上門量成交量167。房地產(chǎn)面臨客群、銀根、政策三大壓力入市項(xiàng)目普遍采取快速出貨原則 —— 限價(jià)、促銷、讓利l一是限購長期化、普遍化，如此越往后具有購房資格的群體越少，得趕緊搶；l二是銀根還在收緊，房企融資難度越來越大，或多或少擔(dān)心資金鏈問題；l三是深圳限價(jià)政策現(xiàn)在要求片區(qū)按月環(huán)比零增長，就意味著價(jià)格只能一波比一波低，一旦出現(xiàn)個(gè)別樓盤降價(jià)拉低片區(qū)均價(jià)，后面開的樓盤就只能不超過或者跟著繼續(xù)降。l評估價(jià)征稅政策是一方面的原因，另外一個(gè)原因?yàn)樾路咳胧袃r(jià)格相對較低，導(dǎo)致大量二手房需求轉(zhuǎn)向新房市場。l二手房第三季度成交量創(chuàng)造了近 5 年的新低點(diǎn) ， ９月，深圳共成交２３６０套二手住宅，成交面積為１９ .５３萬平方米。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，全球經(jīng)濟(jì)可能陷入二次探底，客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定，以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)的下滑。 l8月 25日，中國發(fā)改委主席張平表示，下一步中國將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不勱搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項(xiàng)調(diào)控政策落到實(shí)處，要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障責(zé)任，嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性購房需求的政策措施，認(rèn)真落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，加大普通商品住房建設(shè)力度，努力增加有效供給，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)資產(chǎn)籌措和土地供應(yīng)。 = ： 1 要獲得同樣的效果需要付出 6倍的努力！ 政策環(huán)境仍在收緊，從一系列的市場情況來看，中央政府對調(diào)控的態(tài)度依然堅(jiān)決40城市房屋登記欲聯(lián)網(wǎng) 二三線城市開始限購 發(fā)改委：不會(huì)改變調(diào)控方向或放松政策l住建部開始推進(jìn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫異地聯(lián)網(wǎng)工作，目前候選城市逾 40個(gè)，這項(xiàng)工作完成后，同一權(quán)屬擁有人名下在丌同城市的房產(chǎn)將得以 “ 一幵查詢 ” ，異地購房的資產(chǎn)流向、程度、走勢將可以得到“ 統(tǒng)一監(jiān)控 ” ； l未來異地炒房將被逐步納入監(jiān)管范圍，打擊異地投資投機(jī)購房的漏洞將被封堵，這對中國房地產(chǎn)市場格局將形成深遠(yuǎn)影響。 人均房屋套數(shù) 247。星河時(shí)代A2區(qū)營銷策略執(zhí)行案前 提基于前期對時(shí)代 A2區(qū)的價(jià)值分析、客戶分析、以及銷售的推售建議，根據(jù)目前的市場情況，本次針對A2區(qū)的營銷策略重在解決目標(biāo)客群的渠道拓展以及營銷推廣方案的執(zhí)行。Thinking 思路市場分析及競品情況認(rèn)籌時(shí)間及認(rèn)籌形式銷售時(shí)間及銷售建議面臨難題及應(yīng)對策略2023年房地產(chǎn)市場是有史以來政策環(huán)境最為嚴(yán)峻的市場，而深圳是全國各個(gè)城市中政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的城市戶籍限 2套， 1年以上社保的非戶籍限 1套，基本沒有操作空間 限 購限 貸限 價(jià)90/70認(rèn)房又認(rèn)貸，傷及自住需求 “ 價(jià)格月度環(huán)比 0增長 ” 在限購限貸的情況下， 90/70的嚴(yán)格執(zhí)行讓資格變得更為稀缺 未來形勢依然嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的 2大難題關(guān)于資格客戶 ——1 個(gè)基于大量假設(shè)的印象型估測 資格客戶 = 買得起房的客戶 資格已消耗客戶 （ 1）買得起房的客戶 —— 家庭月收入 30%能夠支付 平均房價(jià)月供的客戶 （ 2）資格已消耗的客戶 —— 已購房客戶數(shù)量 247。 流動(dòng)水平 （ 3）資格客戶 = 247。 l二三線城市限購令拉開序幕，浙江臺(tái)州成為首推限購令的城市，從臺(tái)州政策來看，限購范圍僅局限為城區(qū)范圍和新建商品房購買，地方政策力度有限，博弈心態(tài)十分濃重； l中央的態(tài)度目前看仍然十分堅(jiān)決：媒體報(bào)道住建部已經(jīng)不 20多個(gè)二三線城市就出臺(tái)限購措施達(dá)成一致；住建部稱將同時(shí)參考自己的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測系統(tǒng)，限價(jià)措施不能代替限購。 從近期政府的媒體基調(diào)看，未來調(diào)控不放松，開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊。l美國：經(jīng)濟(jì)增長緩慢，高失業(yè)率是美國目前面臨的最突出的問題，近期可能出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策，包括房地產(chǎn)刺激政策 l歐洲：受債務(wù)危機(jī)影響，對財(cái)政赤字持謹(jǐn)慎態(tài)度，開始實(shí)施財(cái)政緊縮政策 從深圳市場來看，除了資格緊張以外，信貸緊張也是影響市場的一個(gè)重要方面；三級市場的成交暴跌對于二級市場可用的信貸額度來講也許是一個(gè)利好 l?20232023年上半年，深圳三級市場成交面積為二級市場的 3倍左右，所占用的信貸額度為二級市場的 ： 1，當(dāng)前三級市場成交量下跌近 9成，意味著三級市場客戶向二級市場流入的同時(shí)，信貸額度也將向二級市場偏移。 第三季度日均成交量不足 80套。第三是買房者對房價(jià)下跌的預(yù)期不斷增強(qiáng)，而目前大部分存量房持有者都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不急于出售，買賣雙方的博弈正在加劇。房地產(chǎn)現(xiàn)狀三大壓力媒體造勢，渲染樓市降價(jià)氛圍在售豪宅項(xiàng)目來訪來電逐漸減少，部分項(xiàng)目因啟動(dòng)轉(zhuǎn)介后來訪量有所提升，但市場成交量依然較少。 重新啟動(dòng)三級市場轉(zhuǎn)介；167。樣板房開放，新品 VIP認(rèn)籌9月 3日 9月 18日 167。開盤銷售 68套167?！?一年零月供 ”167。農(nóng)行高級理財(cái)講座競品公園大地 ——“ 全城高傭轉(zhuǎn)介 ” +“ 換房革命 ” +“ 幫你付月供” ，引起市場強(qiáng)烈關(guān)注，上門量和成交量隨之放大競品紫麟山 —— 近期高層 推出特價(jià)房和一口價(jià)單位，成交量不錯(cuò)，但別墅產(chǎn)品滯銷，每月成交不足一套。?9月 26日 10月 16日期間，推出 20套特價(jià)房單位 。?原先均價(jià)為 13500元 /平米 ,相當(dāng)于降價(jià) 3000元 /平米；?與備受矚目的奧迪 A1新品聯(lián)手，提出買房送車（首付），房車一步到位 —— 幸福生活一步到位的概念。競品天悅灣 —— 開盤后啟動(dòng)三級市場轉(zhuǎn)介、現(xiàn)場暖場活動(dòng)，上門量有所上升，但成交速度不理想，開盤后至今僅成交 8套。?短信每周 6080萬、戶外、網(wǎng)絡(luò)等傳統(tǒng)渠道推廣價(jià)格尚未調(diào)整，疊墅 /平，復(fù)式 /平，啟動(dòng)轉(zhuǎn)介后成交 6套復(fù)式， 2套疊墅，成交速度緩慢。開盤啟示： 當(dāng)前市場預(yù)期下降的情況下，總價(jià)在 650萬以上的產(chǎn)品對應(yīng)目標(biāo)客群的購買欲望和對價(jià)格預(yù)期較低，成交周期較長。近期新開盤項(xiàng)目 —— 萬澤云頂香蜜湖開盤時(shí)間 2023年 10月 22日上午 9時(shí)項(xiàng)目地址 招商路與后海濱路交匯處東南總占地 2萬㎡ 建筑面積 ㎡總戶數(shù) 約 520套 容積率 推售套數(shù) 520套主力戶型 110㎡三房、 130145㎡四房、 160㎡五房成交均價(jià) 合拼 4萬元 /平米 非合拼 /㎡（毛坯）銷售情況10月 22日上午 9點(diǎn)現(xiàn)場進(jìn)行開盤，以 VIP順序號(hào)進(jìn)行選房，截止 11時(shí)到訪客戶約 60批，開盤當(dāng)天銷售 11套， 截止 10月 23日共銷售14套。逆市下需慎重考慮集中開盤的方式，以及總價(jià)在 450萬以上的產(chǎn)品解籌率較低。從下半年開盤的新項(xiàng)目看，受政府調(diào)控影響，銷售率逐步走低市場結(jié)論未來調(diào)控政策不放松，市場價(jià)格下行的壓力將持續(xù)累積，房價(jià)開始步入下行通道；樓盤營銷活動(dòng)難以改變客戶濃厚的觀望氣氛，市場成交依舊低迷；非剛需樓盤（ 144平米以上或總價(jià)在 400萬以上的產(chǎn)品）面對 “ 三限 ” 的影響，成交低迷，銷售壓力日益增大。 營銷目標(biāo)： A2區(qū)預(yù)計(jì)年底前完成 銷售。 具體任務(wù)： 102套可售疊墅，實(shí)現(xiàn) 50%銷售，即成交 50套。 營銷節(jié)點(diǎn)：9月 30日 10月 1日