【正文】 方案 ?市場信息調(diào)研 ?根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備 設(shè)計部負責 ?制訂裝修設(shè)計目標成本計劃明細表 ?裝飾綜合價格拆分分析 制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部負責，銷售部協(xié)助 評審 招投標評審委員會 4/5/2023 9 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 功能設(shè)計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估 ?市場調(diào)研 銷售部負責 ?有針對性擴充建筑物功能 設(shè)計部負責，銷售、工程部協(xié)助 （ 2）市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研 、 爭取政府有利條件 項目部負責 （ 3）環(huán)境方案設(shè)計 ?根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設(shè)計方案目標成本總額 設(shè)計部負責，項目部協(xié)助 ?招投標 招投標評審委員會 （ 4）智能化設(shè)計 ?市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ?智能化內(nèi)容控制 銷售部負責 ?招投標，尋找外部合作，爭取雙贏 招投標小組組織，總經(jīng)理負責 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 設(shè)計部負責，工程部協(xié)助 設(shè)計變更 （ 1）設(shè)計調(diào)整費用 （ 2）設(shè)計變更洽商 嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行 設(shè)計部負責，工程、銷售部協(xié)助 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 設(shè)計部負責，工程部協(xié)助 （ 3）采購 招投標 招投標評審委員會 其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設(shè)計 審算部 4/5/2023 10 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 4/5/2023 11 招投標環(huán)節(jié)的成本控制 招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。 由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成 評審委員會 ，總經(jīng)理負責 （ 3）設(shè)計成果 ?對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計部負責，工程部配合 ?根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算 審算部負責，設(shè)計部配合 報批設(shè)計 （ 1）設(shè)計方案 ?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部負責，項目部、銷售部協(xié)作 ?方案設(shè)計招投標 設(shè)計部 ?方案設(shè)計評審 招投標評審委員會 （ 2）報批 ?注意市政設(shè)計 ?注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整 項目部負責，設(shè)計部配合 擴初設(shè)計 （ 1）擴初設(shè)計要求 ?對報批設(shè)計進一步調(diào)整 、 設(shè)計要求 、 內(nèi)部審核 設(shè)計部負責，知會各部門 （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 設(shè)計部與工程部負責 ?制訂經(jīng)營指導書 審算部負責 （ 3）擴初設(shè)計圖 ?根據(jù)擴初設(shè)計要求招標 、 專家評審 、 內(nèi)部評審 招投標評審委員會 ?設(shè)計調(diào)整 設(shè)計部負責 4/5/2023 7 樁基設(shè)計 （ 1）地質(zhì)勘察 ?搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ?自己專業(yè)人員勘察 設(shè)計部負責，工程部協(xié)助 （ 2）設(shè)計方案評審 ?樁基設(shè)計 2種以上形式 ?由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審 （ 3）樁基施工圖 ?設(shè)計調(diào)整 施工圖設(shè)計 ?根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。 4/5/2023 6 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計 ?市場信息搜集和分析 、 市政狀況信息分析 、 規(guī)劃要點確立、 ?可行性研究設(shè)計任務(wù)書 、 可行性設(shè)計變更 設(shè)計部負責，項目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。 所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜， 基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項目部、設(shè)計部負責 ?買斷內(nèi)容 ?明確買斷內(nèi)容明細 ?項目部負責 ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?項目部負責 ?付款時間 ?周期長、次數(shù)多 ?項目部負責 ?三通或七通一平的標準 ?明確驗收標準明細 ?工程部、項目部負責 ?手續(xù)風險 ?與項目付款時間直接掛鉤。 項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔。成本控制要點經(jīng)驗分享 4/5/2023 1 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 4/5/2023 2 立項環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小， 基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 4/5/2023 3 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 ?征地費用 ?少交或晚交，力爭減免 ?項目部負責 ?拆遷安臵費用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安臵費用 ?項目部負責 ?大市政費用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 ?工程部、設(shè)計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。 ?項目部負責