【正文】 占 20%（教師、醫(yī)生、銀行小職員、保險(xiǎn)人員等），在立山做生意的個(gè)體戶小老板占 10%；購(gòu)房者以婚房、自主型為主，投資客群不多。板塊內(nèi)樓盤(pán)多為高層住宅，且沿勝利北路有 23層裙樓底商。另外 2023年以后勝利路沿線成了鞍山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一條“大動(dòng)脈”，而位于立山區(qū)的勝利北路南北貫穿立山廣場(chǎng)，且和勝利南路一路相承，延續(xù)了中心區(qū)的繁華，自然成為立山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 政策分析 — 鞍山市近期房地產(chǎn)政策 當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策 鞍山市區(qū)從行政規(guī)劃分為鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)、高新區(qū)，但為 了便于房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，現(xiàn)根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值及銷售價(jià)格將鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng) 幾個(gè)細(xì)分為： 勝利北路板塊、兩館板塊、勝利南路板塊、永樂(lè)公園板塊、營(yíng) 城子板塊、高新區(qū)板塊、新鋼廣場(chǎng)板塊 來(lái) 進(jìn)行分析。具體計(jì)算辦法是：貨幣化安置款＝被拆遷人新安置房屋建筑面積 拆除房屋所在區(qū)位新建安置房屋基準(zhǔn)價(jià)格－（被拆遷人應(yīng)負(fù)擔(dān)的安置費(fèi)用） （ 1＋房改樓層調(diào)節(jié)系數(shù)）。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：公有住宅房屋和房產(chǎn)局備案的企業(yè)直管房，參加房 改獲得個(gè)人產(chǎn)權(quán)后，原建筑面積部分不收取費(fèi)用，戶型不變，擴(kuò)大面積部分按 830元／平方米收取費(fèi)用，被拆遷人獲全部產(chǎn)權(quán)；私有住宅房屋原建筑面積不收取費(fèi)用，戶型不變，擴(kuò)大面積部分也按 830元／平方米收取費(fèi)用，被拆遷人獲得全部產(chǎn)權(quán)。 政策分析 — 鞍山市近期房地產(chǎn)政策 當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策 ? 拆遷補(bǔ)償 ? 鞍山市危房改造拆遷安置辦法有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣化安置兩種，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的動(dòng)遷戶其房屋擴(kuò)大面積部分按每平 830元收取費(fèi)用。 ? 高層項(xiàng)目分三個(gè)階段發(fā)放商品房預(yù)售許可證 ? 六層以下（含六層）商品房項(xiàng)目，按預(yù)售面積不超過(guò)規(guī)劃商品房面積的 90%頒發(fā) 《 商品 ? 房預(yù)售許可證 》 ；七層以上（含七層）商品房項(xiàng)目，按商品房規(guī)劃總層數(shù) 2/3以下（含 2/3） ? 部分的商品房面積（自商品房底層向上計(jì)算）頒發(fā) 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，商品房規(guī)劃總 ? 層數(shù) 2/3以上部分的 《 商品房預(yù)售許可證 》 在主體結(jié)構(gòu)封頂并經(jīng)規(guī)劃等行政主管部門認(rèn)定后 ? 頒發(fā)，兩者預(yù)售面積之和不得超過(guò)規(guī)劃總面積的 90%。 市場(chǎng)特征 — 市區(qū)居民對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)的接受程度 該區(qū)域房?jī)r(jià)接受度 由于區(qū)域目前的交通、生活配套及開(kāi)發(fā)階段等問(wèn)題，鞍山居民普遍對(duì)此區(qū)域的房?jī)r(jià)不看高，但在目前環(huán)境下，能看到這樣的價(jià)格已經(jīng)可以預(yù)想未來(lái)的價(jià)格空間。 該區(qū)域的購(gòu)買意向 ? 37%認(rèn)為該區(qū)域離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不方便； 22%認(rèn)可此區(qū)域的自然環(huán)境； ? 14%的認(rèn)為此區(qū)域生活配套不齊全，而 6%的表示，如果此區(qū)域如果有好的生活配套，非常適合居?。? 市場(chǎng)特征 — 市區(qū)居民對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)知 區(qū)域認(rèn)知 與眾多城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)一樣，該區(qū)域目前的情況，仍然處在交通不便、配套不全的開(kāi)發(fā)的前期階段。 市場(chǎng)特征 — 商品房信息獲知渠道 商品房信息獲知渠道 ? 調(diào)查結(jié)果顯示： ? 絕大多數(shù)市民表示，要看區(qū)域的發(fā)展（ 36%）和城市的發(fā)展規(guī)劃（ 21%）再做決定； ? 其次有 11%的市民表示，看項(xiàng)目品質(zhì)再做決定； ? 而有 23%的市民表示，一定不會(huì)在某個(gè)區(qū)域置業(yè)； ? 只有 9%的市民表示“有好的房子一定購(gòu)買”。 ? 報(bào)紙和電視 仍然是當(dāng)?shù)鼐用瘾@取房地產(chǎn)廣告的信息的主要渠道，分別占到 32%和28%； ? 戶外、車體、廣播 的比例各占到 10%左右； ? 工地圍墻、營(yíng)銷中心、互聯(lián)網(wǎng)的比例之和不足 10%，這與很多城市的結(jié)論相悖。與 2023年相比， 2023年存量商品住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng) %，成交面積同比下降 %，套均面積同比下降 %，由 。 其中： 小于 90平米的成交 929， 571， 79㎡ ， 17265套； 90~144平米的成交 207， 088， 01 ㎡ ， 1895套； 大于 144平米的成交 54， 677， 53㎡ ， 429套 。 金融危機(jī)對(duì) 2023年下半年 2023年上半年市場(chǎng)的影響，分別因 2023年上半年和 2023年下半年的成交得意有效緩沖。銷售 面積： 2023年開(kāi)始的大規(guī)模動(dòng)拆遷改造帶動(dòng)了鞍山新一輪的需求高峰，連續(xù)三年 鞍山市商品房銷售面積保持快速增長(zhǎng)， 07年同比增長(zhǎng)為 %。 住宅建設(shè)面積 市場(chǎng)特征 — 房地產(chǎn)發(fā)展歷程 鞍山市區(qū)完成住宅建設(shè)面積 1460204060801001201401602023年 2023年 2023年單位：萬(wàn)平方米住宅建設(shè)面積數(shù)據(jù)來(lái)源：鞍山市統(tǒng)計(jì)局 施工面積：從 2023年開(kāi)始，鞍山市迎來(lái)了新一輪開(kāi)發(fā)高峰，商品房施工面積保持 快速增長(zhǎng)， 特別是 2023年商品房施工面積大幅增長(zhǎng)了 ％。 小結(jié)分析 市場(chǎng)分析 1 二 + + + 市場(chǎng)特征 政策分析 板塊分析 競(jìng)品分析 鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展變化特征 鞍山市 2023年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度較低，增幅緩慢；從 2023年開(kāi)始由大規(guī)模動(dòng)拆遷帶動(dòng)的 土地市場(chǎng)的投資規(guī)模大幅拉升， 2023年增幅達(dá)到 %， 2023年投資額達(dá)到 ，同比 07 年增加 %。 人均可支配收入 20232023年，鞍山人均可支配收入 數(shù)據(jù)來(lái)源：鞍山統(tǒng)計(jì)局 ? 鞍山作為遼寧省第三大城市，是集重工業(yè)和旅游業(yè)為一體的多元化發(fā)展城市，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高； ? 外來(lái)人口的缺乏是城市一大特點(diǎn)； ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地和少數(shù)外地人口的剛性需求為主； ? 90㎡ 以下房源為城市當(dāng)前較受歡迎； 小結(jié) ? 沒(méi)有多元化的人口，缺乏多元化的市場(chǎng)需求導(dǎo)致鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)緊迫感不足、可變性較弱。 鞍山經(jīng)濟(jì)概況 2023~2023年鞍山 GDP走勢(shì) 鞍山市近年經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，年均 GDP增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平，見(jiàn)下圖： GDP走勢(shì) ? 2023年，鞍山城市人均可支配收入達(dá)到 12857元，同比增長(zhǎng) 21％； ? 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 ，增長(zhǎng) 15％，增幅創(chuàng) 10年來(lái)新高 。 2023年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1915億元， 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 84258元，比上年增長(zhǎng) %,突破 10000美元大關(guān)。 2023年 GDP達(dá)到的 1608億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入首度突破百億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)三十四。 人口特征 ? 城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和居住環(huán)境缺乏外向吸引力 ? 鞍山是一個(gè)鮮有外來(lái)人口長(zhǎng)期居住的城市 ? 商品房基本以剛性需求為主，外擴(kuò)比重有限 缺乏外來(lái)人口的導(dǎo)入 沒(méi)有多元化的人口，意味著缺乏多元化的市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)性、可變性較弱 外來(lái)人口缺乏 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó) 34位 ? 經(jīng)過(guò) 50多年的建設(shè)發(fā)展，鞍山奠定了比較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。 居民消費(fèi)能力強(qiáng)，敢吃、敢玩 2023年鞍山市居民家庭人均消費(fèi)性支出為 8286元 ，而同期沈陽(yáng)市居民家庭人均消費(fèi)性支出為 8671元。 鐵東區(qū)約有 52萬(wàn)人，立山區(qū) 約有 46萬(wàn)人，鐵西區(qū)約有 33萬(wàn) 人，千山區(qū)約有 29萬(wàn)人。 鞍山存量住宅成交套數(shù)情況 6月存量住宅成交面積情況按照區(qū)域劃分，鐵東區(qū)共計(jì)成交 ，占全 市存量住宅成交面積比的 27%，其中小于 90平的 ， 90— 144套成 交 ，大于 144平的 148平方米；鐵西區(qū)共計(jì)成交 ， 占全市存量住宅成交面積比的 25%，其中小于 90平的 ， 90— 144 套成交 ，大于 144平的成交 0平方米；立山區(qū)共計(jì)成交 米，占全市存量住宅成交套數(shù)比 40%，其中小于 90平的 ， 90— 144平成交 ，大于 144平成交 ；千山區(qū)共計(jì)成 平方米，占全市存量住宅成交套數(shù)比 8%，其中小于 90平的 ， 90— 144套成交 ，大于 144平成交 。 鞍山存量住宅成交套數(shù)情況 ? 6月存量住宅成交套數(shù)情況按照區(qū)域劃分，鐵東區(qū)共計(jì)成交 404套，占全市存量住宅成交套數(shù)比 26%，其中小于 90平的 348套， 90— 144套成交 55套，大于 144平的 1套；鐵西區(qū)共計(jì)成交 394套，占全市存量住宅成交套數(shù)比 26%，其中小于90平的 375套， 90— 144套成交 19套，大于 144平的 0套；立山區(qū)共計(jì)成交 632套，占全市存量住宅成交套數(shù)比 41%，其中小于 90平的 603套， 90— 144套成交 28套，大于 144平 1套；千山區(qū)共計(jì)成交 101套，占全市存量住宅成交套數(shù)比7%，其中小于 90平的 76套， 90— 144套成交 18套，大于 144平 7套。 鞍山市 11年上半年房地產(chǎn)概況 商品房成交情況 2023年 6月 2023年 5月 本月環(huán)比增長(zhǎng) 成交套數(shù)（套） 1531 2088 —% 成交面積（㎡） —% 套均面積（㎡） —% 近 2個(gè)月成交情況 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 2023年 6月份鞍山存量住宅成交 1531套，環(huán)比 2023年 5月的 2088套，環(huán)比下跌了 %；同比去年同期的 1409套，同比上漲了 %。就在這臨近年中的六月，不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)低開(kāi)入市，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擺明了日子難過(guò)的姿態(tài)，釋放出善意親切的信號(hào)。大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”和“寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)”。 ? 提升商業(yè)規(guī)模和層次，全面規(guī)劃建設(shè)勝利路、建國(guó)南路、中華南路和解放東路商業(yè)走廊。 ? 東控： 控制非高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和旅游設(shè)施進(jìn)入高新區(qū)和千山組團(tuán)； ? 南進(jìn)： 城市向南采取跨躍式發(fā)展，越過(guò)東西鞍山、楊柳河， 將湯崗子組團(tuán)作為城市新市區(qū)，優(yōu) 先發(fā)展大型帶動(dòng)型項(xiàng)目，促進(jìn)新區(qū)啟動(dòng)； ? 西拓： 結(jié)合鞍鋼發(fā)展及市區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整，將工業(yè)布局向西拓展，建設(shè)鞍山工業(yè)園區(qū)； ? 北調(diào)： 城市北面已抵遼陽(yáng)邊界，發(fā)展受限，用地以調(diào)整為主；建設(shè)羊草莊工業(yè)園，開(kāi)發(fā)沙河沿 岸及原立山工業(yè)區(qū)用地，建設(shè)居民住宅區(qū)； ? 中疏： 疏導(dǎo)搬遷城市中心區(qū)的工業(yè)，安排到兩園中，“退二進(jìn)三”，騰出土地用于住宅、商貿(mào)和 綠地建設(shè)。 鞍山市用地規(guī)劃 ? 總體目標(biāo) —— 擴(kuò)城 —— 拉開(kāi)城市骨架，拓展城市空間，完善城市功能，優(yōu)化城市布局。 ?長(zhǎng)期的歷史和城市發(fā)展原因，形成四個(gè)區(qū)相對(duì)明顯的獨(dú)立特征：鐵東區(qū)、鐵西區(qū)人口密度大，商業(yè)繁榮，生活配套齊全；立山區(qū)開(kāi)發(fā)較晚，人口密度小，企業(yè)較多；千山區(qū)區(qū)域面積散而大，人口構(gòu)成復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)情況和居住密度差異較大。其中市區(qū) 624平方公里 （鐵東區(qū) 21平方公里，鐵西區(qū) 29平方公里，立山區(qū) 15平方公里，千山區(qū) 558平方公里），海城市 2732平方公里，臺(tái)安縣 1393平方公里，岫巖滿族自治縣4502平方公里。全境南北最長(zhǎng)175公里，東西最寬 133公里。 27′41176。 10′123176。市中心距沈陽(yáng)市 89公里，東距煤鐵之城本溪市 96公里，南距大連市 3O8公里，西南距營(yíng)口鲅魚(yú)圈新港 120公里，西距盤(pán)錦市 103公里。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國(guó)第一座鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國(guó)鋼都”的美譽(yù)，是新中國(guó)鋼鐵工業(yè)的搖籃。鞍山 《 龍之夢(mèng) 衡園 》 營(yíng)銷推廣提報(bào) 推廣策略 五 項(xiàng)目解讀 三 項(xiàng)目定位 四 城市概況 一 目錄 Contents 市場(chǎng)分析 二 營(yíng)銷策略 六 城市概況 1 一 ? 鞍山地處遼東半島中部，因市南郊有一對(duì)形似馬鞍的山而得名。 ? 鞍山市簡(jiǎn)稱鞍，是中國(guó)遼寧省第三大城市，東部、北部靠遼陽(yáng)縣，南部與鳳城市、莊河縣毗鄰，東南部與大石橋市接壤，西部與盤(pán)山、遼中縣連接。地理坐標(biāo)位于 122176。 41′，北緯 40176。 34′?？偯娣e為 ，占遼寧省總面積的 %。 鞍山市概況 鞍山市行政規(guī)劃 四個(gè)行政區(qū)區(qū)域特征相對(duì)明顯 ?鞍山市轄鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等 4個(gè)市轄區(qū)。 根據(jù) 《 鞍山市城市總體規(guī)劃(2023— 2023年 )》 》 ，確定了，到 2023年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在 146萬(wàn)人以內(nèi)（實(shí)際已超過(guò)160萬(wàn)人），建設(shè)用地控制在 141平方公里以內(nèi)。 ? 措施： 按照“東控、 南進(jìn)、 西拓、北調(diào)、中疏”的十字方針，調(diào)整鞍山市城市空間布局， 形成以鞍山市區(qū)為核心，以大屯和湯崗子組團(tuán)、千山組團(tuán)、騰鰲組團(tuán)為衛(wèi)星城鎮(zhèn)， 形成一城多心 分散組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 城市空間布局 城市規(guī)劃空間布局示意圖 老城區(qū) 湯崗子組團(tuán) 千山組團(tuán) 圖片來(lái)源于鞍山城市規(guī)劃展示照片 龍之夢(mèng) 鐵東：進(jìn)一步完善作為鞍山市的形象窗口 ? 實(shí)施亮化工程，改造綠化設(shè)施，擴(kuò)