【正文】 交線路終點(diǎn)站，實(shí)現(xiàn)公交軌交零換乘。 ? 本項(xiàng)目位于上海市長寧區(qū)虹橋交通樞紐輻射區(qū)域，屬于大虹橋板塊，西接虹橋機(jī)場，東臨中山公園商圈，區(qū)位條件十分優(yōu)越。 ?利用綜合交通樞紐所帶來的人流以及周邊區(qū)域的成熟 居住氛圍，通過合理、前瞻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將本項(xiàng)目打造 成為 一個(gè)集休閑、購物、辦公功能于一 身 的 城市綜合體，為投資人帶來 可期的 商業(yè) 前景及投資回報(bào)。 四至范圍、項(xiàng)目進(jìn)展 ? 申亞時(shí)代廣場位于天山西路以北，蒲松北路以東，北翟路以南，新涇港以西，為上海西區(qū)現(xiàn)代化交通線路的交匯中心。 6 7 中 環(huán) 路 虹橋 CBD 長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū) 5 1 2 3 8 虹橋 機(jī)場 10 9 4 虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū) 13 STRENGTHS WEAKNESSES OPPORTUNITIES THREATS ? 交通樞紐地段優(yōu)勢：北新涇綜合客運(yùn)交通樞紐 ? 強(qiáng)大人流量：為商業(yè)及辦公樓提供發(fā)展支撐 ? 潛在體量發(fā)展空間：區(qū)域內(nèi)商業(yè) 、 辦公樓體量處上升空間 ? “ 大虹橋 ” 輻射板塊：北新涇屬 “ 東虹橋 ” 發(fā)展核心區(qū)域 ? 周邊同品質(zhì)競爭者較少 ， 體量??；周邊配套成熟 、 齊全 ? 通過環(huán)境 、 建筑及裝飾風(fēng)格營造出與西郊百聯(lián)南北互補(bǔ)的社區(qū)性與交通換乘性以大型超市結(jié)合社區(qū)服務(wù)和快速服務(wù)的商業(yè)消費(fèi)場所 ? 區(qū)域市場存在發(fā)展空間 ， 競爭壓力小 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域包括虹橋 、 天山路商圈已較為成熟 ， 可差異化競爭 ? 周邊居民人流量的挖掘開發(fā) ? “ 大虹橋 ” 的進(jìn)一步發(fā)展 、 擴(kuò)大 ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)仍處于發(fā)展階段 ? 周邊商業(yè)及辦公樓價(jià)格相對(duì)成熟區(qū)域仍有一定差距 ? 其他商圈對(duì)于消費(fèi)群的競爭力 ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的消費(fèi) 、 購物 、 餐飲等需求的滿足 ? 同區(qū)域內(nèi)其他新項(xiàng)目的崛起 ? 政策影響 SWOT分析 14 可比案例 可比案例位臵圖 1 2 3 4 本項(xiàng)目 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 案例 5 項(xiàng)目名稱 申亞時(shí)代廣場 旭輝世紀(jì)廣場 贏華國際廣場 北岸 〃 長風(fēng) 虹橋國際科技廣場 C棟 尚嘉中心（ LV大廈） 地址 天山西路 /蒲松北路 丹巴路 /云嶺東路 光復(fù)西路 /瀘定路 長風(fēng)商務(wù)區(qū) 虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū) 仙霞路 /遵義路 總建筑面積 92,105平方米 14萬平方米 107901平方米 290,000平方米 21,595平方米 47000平方米 入住時(shí)間 20232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 租金 N/A /平方米 /日 34元 /平方米 /日 /平方米 /日 /平方米 /日 79元 /平方米 /日 售價(jià) N/A 3500040000元 /平米 3300038000元 /平米 35,00040,000元 /平米 30,00035,000元 /平米 60,00070,000元 /平米 效果圖 5 ? 案例 案例 2和案例 3屬于長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，位臵靠近申亞時(shí)代廣場，具有較高的可比性； ?案例 4至案例 5分別屬于不同商務(wù)區(qū)，可作為參考。 15 虹橋商務(wù)區(qū)土地成交情況 ? 作為“十二五”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，大虹橋是近幾年上海最熱鬧的板塊之一。 16 概要 5 申亞時(shí)代廣場項(xiàng)目分析 8 申亞房地產(chǎn)公司信用分析 17 交易結(jié)構(gòu) 26 資金運(yùn)用介紹 29 還款能力分析 31 安全控制介紹 36 目錄 頁碼 17 公司概況 ? 1988年長寧區(qū)房地局、靜安區(qū)房地局、虹口區(qū)房地局等九家各區(qū)房地局在海南三亞市注冊(cè)成立的“申亞實(shí)業(yè)開發(fā)總公司” ，作為上海在海南的窗口企業(yè) 。 ? 公司于 1995年改制，投資主體為海南申亞實(shí)業(yè)聯(lián)合總公司，工商銀行上海市信托投資公司（上海市第二支行）、上海申亞投資合作公司、海南申亞職工持股會(huì)。 19 房地產(chǎn) 市政 教育 旅游 農(nóng)業(yè) 物業(yè) 六大業(yè)務(wù)板塊 業(yè)務(wù)情況 房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務(wù)，先后投資了“?？谏陙喆髲B”， “申亞山莊” ， “申亞時(shí)代金融廣場”， “新華花苑”、“申亞新華府”， “笠園”， “申亞臻悅商苑”，“申亞瑞庭”等等一批高檔辦公樓和住宅。 市政投資： 采用“ BT ” 方式先后投資了青浦第二水廠項(xiàng)目、長春市亞泰大街項(xiàng)目、平莊公路項(xiàng)目、上師大奉賢校區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目。該公司先后投資、參與投資了上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)、上海師范大學(xué)附屬厚德學(xué)校項(xiàng)目，并成功收購了上海九州現(xiàn)代藝術(shù)職業(yè)技術(shù)學(xué)校。 旅游： 以其特色商務(wù)游為主要業(yè)務(wù)，多年來成為銀行、機(jī)關(guān)及大型企業(yè)等單位的主要合作伙伴，在海南游、云南西藏游等線路上作出了獨(dú)特的風(fēng)格。 20 項(xiàng)目情況 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務(wù)，累計(jì)總量達(dá) 100萬平方米 。 申亞金融廣場 申亞瑞庭 ?？谏陙喆髲B 申亞翡翠谷 新華花苑 申亞新華府 笠園 申亞臻悅商苑 21 項(xiàng)目情況 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務(wù)，累計(jì)總量達(dá) 100萬平方米 。 申亞翡翠谷三期 （效果圖） 申亞花滿庭（效果圖） 奧特萊斯項(xiàng)目（效果圖） 申亞 時(shí)代廣場（效果圖） 22 財(cái)務(wù)狀況 2023年 6月 2023年 2023年 2023年 資產(chǎn)合計(jì) 3,757,352,552 3,260,819,079 2,281,842,903 1,418,390,745 負(fù)債合計(jì) 2,128,251,738 1,630,085,649 1,023,321,673 811,309,020 所有者權(quán)益合計(jì) 1,629,100,814 1,630,733,430 1,258,521,229 607,081,725 利潤總額 75,213,692 12,759,058 105,894,826 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 單位：元 ? 申亞房地產(chǎn)長期經(jīng)營較穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率始終維持在行業(yè)較低的水平； ? 申亞房地產(chǎn)增長情況健康，過去三年，總資產(chǎn)和所有者權(quán)益的平均增長率約為 50%； ? 目前，申亞房地產(chǎn)的資產(chǎn)構(gòu)成主要包括 6個(gè)在售、在建項(xiàng)目（ 4個(gè)在上海， 2個(gè)在三亞）， 2023年起，大量項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，資產(chǎn)質(zhì)量良好。 24 信用狀況 ? 公司連續(xù)五年被上海市工商局頒予“合同信用等級(jí) AAA” ，