【正文】 ?新開工面積開始出現下降情況； ?從三組數據的歷史發(fā)展趨勢看，市場短期供應進一步增大，遠期供應減少。而鄞州區(qū)前身是著名的百強縣，本地經濟對城市發(fā)展的支撐性極強，已有比較好的發(fā)展基礎，相對于目前尚處于規(guī)劃、啟動階段的東部新城來說，短期內更有競爭優(yōu)勢 。 從短期發(fā)展上看，近三年東部新城對鄞州中心區(qū)難以產生威脅。 三江口片區(qū) 東部新城： 鄞州中心區(qū)： 寧波重點建設區(qū)域 “一城兩心”規(guī)劃重要組成部分 對既有城市中心功能的補充和完善 ，規(guī)劃人口 15萬 寧波未來重要居住新區(qū) 鄞州未來的政治、經濟和文化中心 規(guī)劃總面積 33平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，計劃容納 25萬人 認識鄞州 — 鄞州中心區(qū)與東部新城 從遠景發(fā)展勢頭看，東部新城作為新的城市中心，遠景看好。 規(guī)劃人口： 新城區(qū)遠景規(guī)劃年限一直到 2023年，計劃容納 25萬人口。 —— 2023年 4月，鄞州撤縣改區(qū)。 — 城市定位及總體規(guī)劃 寧波規(guī)劃 國際航運中心 寧波經濟基礎開發(fā)區(qū) 人口規(guī)模： 40萬 石化工業(yè)及加工區(qū) 人口規(guī)模： 20萬 三江片老城區(qū) 人口規(guī)模： 160萬 奉化 旅游服裝產業(yè)基地 人口規(guī)模： 30萬 鄞州中心區(qū) 人口規(guī)模： 25萬 東部新城 新行政、商貿中心 人口規(guī)模： 15萬 北部中心，接駁杭州灣大橋 人口規(guī)模： 50萬 東錢湖片區(qū) 旅游、高尚居住 寧波科技園區(qū) 城市發(fā)展方向 鄞州新城 東部新城 新三江口 ? 城市化仍然是寧波未來 10年發(fā)展的主要方向； ? 城市化的形式是采用人口外遷的新城建設為主； ? 產業(yè)結構升級影響外來人口導入結構，利于寧波向區(qū)域型中心城市發(fā)展； 寧波是一個成長型的區(qū)域性輻射城市，人口相對穩(wěn)定，經濟實力深厚且對外依存度較大，以技術含量低、勞動密集型的加工業(yè)為主，產業(yè)提升空間較大；民營經濟發(fā)達，但小而散是現階段的主要特點；城市內部建設落后，框架尚未拉開。 寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構成 T軸。 其中：企業(yè)管理競爭力排名第一 制度競爭力排名第二 結構競爭力綜合排名第四 政府管理競爭力排名第七 寧波概況 寧波G D P 走勢（1 9 9 5 2 0 0 5 ）%%%%%%%%%%0500100015002023250030001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年GDP（億元）%%%%%%%GDP年增幅持續(xù)走強的經濟讓寧波成為長三角一個耀眼的明星 寧波 GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長幅度保持在 10%13%之間，經濟增長的自主性和抗波動性強； 05年，寧波城市生產總值達到 ，僅次于上海、蘇州、杭州、無錫，位居長三角城市群的第五位； 強勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經濟增長為房地產市場的進一步發(fā)展提供了有利的經濟支撐； 經濟指標 寧波出口額占G D P 的比重 %%%%%%%%%%%0500100015002023250030001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年億元%%%%%%%%%%出口額占GDP比重出口（億元） GDP （億元） 比重強勁出口拉動 GDP增長，寧波是典型的外貿拉動型城市 經濟指標 寧波經濟結構（1 9 9 5 2 0 0 5 ） 050010001500202325001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年產值（億元）第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)形成第二產業(yè)尤以出口加工為主的經濟發(fā)展格局 寧波三大產業(yè)比重（199 52 005 ）%% %% % %% %%%%%%% %% % %% %%%%%%% % %%% %%%%%%%%%%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產業(yè)比重 第二產業(yè)比重 第三產業(yè)比重產業(yè)結構升級促使二、三產業(yè)進入了穩(wěn)步發(fā)展期 經濟指標 寧波財政收入、財政支出及財政充裕度（1 9 9 5 2 0 0 5 ） 0501001502002503003504004505001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年億元財政充裕度（收入/支出）一般預算財政收入 財政支出 財政充裕度地方政府非常有錢 寧波社會消費品零售總額增長（1 9 9 5 2 0 0 5 ）%%%%%%%%%14%01002003004005006007008001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年億元%%%%%%%%%年增幅社會消費品零售總額（億元） 年增幅內需持續(xù)保持旺盛 經濟指標 寧波人均可支配收入（1995 200 5）12156150691687918219194052178624213275413262939045 38733727583549069 919394921092111991129701427715882174080500010000150002023025000300003500040000450001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年元人均G D P （元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可支配收入保持在每年 10%的增長速度，寧波整體經濟的良好發(fā)展態(tài)勢必將促進寧波市民可支配收入的進一步增加，有利于居民購房消費力的持續(xù)提升。 杭州灣大橋的建造，帶來又一輪寧波潮 發(fā)展契機 — 產業(yè)優(yōu)勢 臨港大工業(yè)與民營小企業(yè)的有機結合 傳統優(yōu)勢產業(yè)與高新技術產業(yè)的優(yōu)勢互補 傳統優(yōu)勢工業(yè)： 紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)） 日用家電業(yè)（吸油煙機、空調器、洗衣機和熱水器等家電制造業(yè)） 輸變電設備制造業(yè)（高壓輸變電設備和智能化開關設備等的制造業(yè)） 機械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機械業(yè)） 臨港型大工業(yè)： 石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細化工） 鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工） 電力工業(yè)（電力裝機容量 515萬千瓦） 造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)） 寧波概況 — 經濟地位 浙江省經濟最發(fā)達的城市和全國四個中央計劃單列市（副省級）之一。 隨著杭州灣大橋和城際軌道的開工興建，長三角“ 2小時交通圈”逐漸成形。 — 城市區(qū)位 寧波特殊的地理位置，形成在長三角經濟圈中重要的經濟地位。Gemdale Corporation 寧波城市閱讀和板塊閱讀 寧波市整體房地產市場情況和預測 寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢 入市時機預測和策略 報告大綱 寧波概況 歷史角色 —— 通商口岸 浙江省經濟最發(fā)達的城市和全國四個中央計劃單列市（副省級）之一 寧波綜合競爭力在全國 200個城市中排名第六位。 寧波自古就是中外聞名的商埠 寧波是“海上絲綢之路”的起點之一，中國三大對外貿易港口之一 宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對外貿易三大港口重鎮(zhèn) 鴉片戰(zhàn)爭后，寧波被辟為“五大通商口岸”之一 當代角色 —— 長三角南翼重要城市 寧波 概況 寧波位于中國東部海岸線中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積 9365平方公里，經濟發(fā)展迅速，成為長江三角洲南翼的經濟中心。而杭州灣大橋的建設， 改變寧波“交通末端”的地理位置， 縮短了寧波與上海等長三角其他城市的距離，上海日漸飽和的經濟承載力，以及日益增加的投資成本，必定會將很大一部分的能量傳導到寧波。 城市間半徑的日漸縮小，寧波郊區(qū)住宅將迎來新一輪的發(fā)展高潮。 寧波綜合競爭力在全國 200個城市中排名第六位。 寧波經濟 人均可支配收入 穩(wěn)步增長 寧波規(guī)劃 城市內部建設落后，城市框架未拉開 城市內部改造弱，建設和形象比較落后； 城市未形成新城跳躍發(fā)展； 沿城市界面向外順延發(fā)展； 未來多中心的打造，三江口 /東部新城 /鄞州中心區(qū)； — 城市現狀 把寧波建成一個以寧波中心城為核心、以區(qū)域經濟一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長江三角洲乃至全國和東北亞經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現代化都市區(qū)域。未來的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團式布局結構，而未來的中心城區(qū)則要形成 “一心” （城市中心）、 “兩帶”（沿海產業(yè)帶和三江六岸生活帶）、 “三片” （三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點” （各具特色的十幾個衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局。 小結 寧波是一個開放且封閉的城市，既堅持已有的觀念又容易接受新事物； 人民生活富裕，需求旺盛 ，支撐著整個城市的消費產業(yè)，尤其是房產品市場； 外資企業(yè)與民營經濟發(fā)達， 具備大量的高端消費品購買人群 ； 城市化進程加快，產業(yè)工人城市化及中心城區(qū)人口導出，將帶動城市輻射區(qū)的房產品消費； —— 鄞州前身為鄞縣，中國著名百強縣。 —— 2023年 9月，區(qū)政府由江東搬遷至鄞州中心區(qū) —— 2023年，中心區(qū)成片居住區(qū)開始出現，新城建設大規(guī)模開展 鄞州中心區(qū) 認識鄞州 — 鄞州與鄞州中心區(qū) 認識鄞州 — 鄞州與鄞州中心區(qū) 城市定位： 鄞州的政治、經濟和文化中心 區(qū)域規(guī)劃： 33平方公里，近期計劃開發(fā) 12平方公里，其中工業(yè)區(qū) 5平方公里。 發(fā)展方向： 根據市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到 2023年鄞州新城區(qū)將成為 一個現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市。 東部新城 ——城市未來商務、市政中心，主要承載的功能有商務金融、行政管理、會議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能 鄞州中心區(qū) ——鄞州的政治、經濟和文化中心，比東部新城，承載更多的居住功能。 東部新城雖然遠景看好，但目前城市發(fā)展條件下，位于城市近郊、城市自然外延區(qū)域，由于已有一定的發(fā)展基礎，發(fā)展相對成熟，在短期內，將比東部新城更具發(fā)展?jié)摿Α? 認識鄞州 — 鄞州中心區(qū)與東部新城 姜山鎮(zhèn) 寧姜公路 寧 南 北 路 天 童 北 路 錢 湖 北 路 鄞縣大道 四明路 杭甬高速公路 外國語學院 第二人民醫(yī)院 寧波理工 萬里學 院 麥德龍 本案 市區(qū)方向 高教園區(qū) 商業(yè)區(qū) CLD 政務區(qū) 鄞州公園 中央商務區(qū) 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū) 核心區(qū)位、過渡位置 ? 杭甬高速交通限制區(qū)域向北發(fā)展 ? 天童北路成為未來發(fā)展縱向主軸 ? 中央商務區(qū)規(guī)劃、公園區(qū)規(guī)劃，強經濟引擎支撐下一階段城市向南發(fā)展 ? CLD區(qū)域向南延伸，本案所在地成為區(qū)域向南延伸的過渡關鍵、核心位置。 寧波市六區(qū)商品房供應情況 數據來源：房地產交易中心 寧波房產市場歷史分析 ?上表為 05年市六區(qū)的住宅供求各項指標，來源于是房地產交易中心； ?04年以來住宅市場價格持續(xù)穩(wěn)步上升，增幅逐漸放緩； ?04年以來住宅潛在供應逐年增大，但是 05的成交面積幾乎減半； ? 供求結合分析表明， 05年市場的供大于求非常明顯。這與宏觀調控措施有關。 ? 二手住宅整體漲幅趨于平緩，價格從明顯低于一手房價格到逐漸向一手房價格