【正文】 8 227 155 83 12 619 稅后利潤 萬元 1025 886 748 606 460 314 169 23 12410 全投資內(nèi)部收益率 % 8 7 6 6 5 5 4 4 311 資本金內(nèi)部收益率 % 9 8 6 5 4 2 1 0 112 投資利潤率 % 5 4 4 3 2 2 1 0 113 資本金利潤率 % 17 15 12 10 8 5 3 0 214 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 3 2土地報(bào)價(jià)方案表2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200[多層住宅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850[中高層住宅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200[汽車車位]單位造價(jià)( 元/M2 ) 2200 2023 2023 2023 2023 2023 2200 2200 2200 2200 2200[商業(yè)配套]單位造價(jià)( 元/M2 ) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800其它費(fèi)用變化率(%)[獨(dú)立別墅出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000[多層住宅出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600[中高層住宅出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600[汽車車位出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900[商業(yè)配套出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500基準(zhǔn)收益率（%） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 14269 15645 17631 18864 20236 13712 15110 17097 18329 19561利潤總額 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670稅后利潤 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789投資利潤率 基準(zhǔn)收益率（%） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313利潤總額 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895稅后利潤 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269投資利潤率 基準(zhǔn)收益率（%） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136利潤總額 989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043稅后利潤 662 673 682 689 692 664 675 688 695 699投資利潤率 基準(zhǔn)收益率（%） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043利潤總額 279 242 170 123 75 299 262 195 147 100稅后利潤 187 162 114 82 50 200 175 130 99 67投資利潤率 基準(zhǔn)收益率（%） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元） 16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20235 21591 23047利潤總額 505 611 784 891 998 465 570 740 848 955稅后利潤 338 409 525 597 669 312 382 496 568 640投資利潤率 方案二方案三方案四方案五投資售價(jià)方案一指標(biāo)多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析表3 參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 1200 1100 1200[獨(dú)立別墅]概率 [多層住宅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 850 800 850[多層住宅]概率 [中高層住宅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 1200 1100 1200[中高層住宅]概率 [汽車車位]單位造價(jià)( 元/M2 ) 2200 2023 2200[汽車車位]概率 [商業(yè)配套]單位造價(jià)( 元/M2 ) 800 750 800[商業(yè)配套]概率 其它費(fèi)用變化率(%)[獨(dú)立別墅出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000[獨(dú)立別墅出售]概率 [多層住宅出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600[多層住宅出售]概率 [中高層住宅出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600[中高層住宅出售]概率 [汽車車位出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500[汽車車位出售]概率 [商業(yè)配套出售]開盤價(jià)( 元/M2 ) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000[商業(yè)配套出售]概率 基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）19415185861783717147方案二方案三方案四方案五投資售價(jià)方案一指標(biāo)16492風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）表4 參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園 （ 2023） 01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔 ， 拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地 ， 地塊面積 ， 容積率小于 ， 臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地 。 結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492萬元，內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)很小；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)加大一倍 ， 但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)較大 。 將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件 ， 計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成 。 投資變化的概率分布也是如此操作 。 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?， 每人對產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率 。 風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)： 多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步 ， 但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來 ， 綜合的最好方法就是概率分析方法 （ 又稱風(fēng)險(xiǎn)分析 ） 。 分析結(jié)果詳見表 3“ 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 ” 。 由于多因素變化組合比較多 ， 不可能象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案 ， 所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià)格 ， 這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn) 。 多因素變化土地臨界點(diǎn)： 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中 ，經(jīng)常會為投資及售價(jià)的確定爭論不休 ， 因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會在一定范圍內(nèi)變化 ， 要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來 ， 不同的人存在不同看法是正常不過的 。 建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率可取 10%， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ， 企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜 （ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點(diǎn)上 ， 一般不虧損 ）， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000萬元 。 這種方法模擬土地拍賣情景 ， 土地價(jià)格由低到高 ， 每上一個(gè)臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 很直觀 。 本地塊起拍價(jià) 12023萬元 ， 我們按 14600萬元起算 ， 每次加價(jià) 200萬元測算報(bào)價(jià)方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 軟件自動測算了 19個(gè)報(bào)價(jià)方案 。 土地基本報(bào)價(jià)方案： 是取投資 、 售價(jià) 、 銷售量等參數(shù)最可能的取值， 設(shè)定其不會變化 ， 詳見表 1“ 土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù) ” 。 因此 ， 決策者不僅需要勇氣 ， 更需要智慧 。 確定土地最高限價(jià) ， 是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率 （ 基準(zhǔn)收益率 ） ， 然后倒推土地價(jià)格 。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考 。 由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好 。 本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā) ， 45幢獨(dú)立別墅尚在施工 ， 已基本售完 ， 而且 ，價(jià)格由一期工程的每平方米 4200元增長到二期工程的 75008000元 ， 前后相差不到一年 。 工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施 ， 是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素 。 同時(shí) ， 本著 “ 先規(guī)劃 、 后建設(shè) ” 和 “ 先地下 、 后后地上 ” 的指導(dǎo)方針 ， 積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) ， 不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境 ， 而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境 。 該項(xiàng)工程總投資為 11億元 ， 施工區(qū) 4至 5年 。 1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8個(gè)特色景區(qū)。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70平方公里，規(guī)劃人口 60萬人。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)