【正文】 的綜合，雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。建設(shè)業(yè)主 項(xiàng)目管理指南 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，不管其大小、規(guī)模如何，特點(diǎn)異同，業(yè)主方對(duì)其進(jìn)行項(xiàng)目管理，國際、國內(nèi)都普遍應(yīng)用如下三種： （ 1）業(yè)主方自行項(xiàng)目管理（自籌自管模式、工程指揮部模式）。 （ 2）業(yè)主方委托項(xiàng)目管理咨詢公司承擔(dān)全部的項(xiàng)目管理任務(wù)，業(yè)主只負(fù)責(zé)重要事項(xiàng)的決策，即引進(jìn)業(yè)主項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)代管模式。 前 言 不管是采取以上何種方式，總的目標(biāo)是一致，為順利完成各項(xiàng)項(xiàng)目管理工作。 下面以一個(gè)新建項(xiàng)目，業(yè)主方在工程建設(shè)各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容為例，結(jié)合成熟、有效的管理經(jīng)驗(yàn) …………… 一、工程建設(shè)的 四個(gè)階段 工程建設(shè)的四個(gè)階段 竣工驗(yàn)收及交付使用階段 立項(xiàng)決策階段 設(shè)計(jì)及準(zhǔn)備階段 實(shí)施階段 二、工程項(xiàng)目 建設(shè)程序 工程項(xiàng)目建設(shè)程序 投資估算 長期計(jì)劃 五年計(jì)劃 年度投資計(jì)劃 項(xiàng)目建議書 可行性研究 可行性研究報(bào)告 設(shè)計(jì)工作 建設(shè)準(zhǔn)備 建設(shè)實(shí)施 生產(chǎn)準(zhǔn)備 竣工驗(yàn)收 交付使用 設(shè)計(jì)總概算 施工預(yù)算 施工決算 預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃 建設(shè)程序簡圖 項(xiàng)目建設(shè)書 委托咨詢 投 資 前 期 項(xiàng)目意向 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目評(píng)估和 審批決策 可行性研究 報(bào) 告 初步可行性究 可行性 研究 委托咨詢 （續(xù)下表） 工程項(xiàng)目建設(shè)程序 投 資 時(shí) 期 投產(chǎn)時(shí)期 委托監(jiān)理 編制設(shè)計(jì)文件 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 物資采購 設(shè)備訂貨 開工報(bào)告 施工安裝 生產(chǎn)準(zhǔn)備 試 運(yùn) 行 建設(shè)（施工前） 準(zhǔn)備 施工招標(biāo) 試 運(yùn) 行 竣工驗(yàn)收 后 評(píng) 價(jià) 投產(chǎn)經(jīng)營 （接上表） 三、四個(gè)階段項(xiàng)目管理工作的主流程 四個(gè)階段項(xiàng)目管理工作的主流程 臨水臨電軸線高程移交 設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理、安全文明管理、溝通與協(xié)調(diào)管理、信息合同管理、財(cái)務(wù)管理、組織管理 圍墻砌筑 立項(xiàng) 決策階段 建議書 初步可行性研究 /可行性研究 投資決策、立項(xiàng)決策 可性性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng) 項(xiàng)目規(guī)模和項(xiàng)目目標(biāo) 設(shè)計(jì)大綱 /設(shè)計(jì)要點(diǎn) /設(shè)計(jì)導(dǎo)則 征地紅線圖 征地紅線圖 征地紅線圖 征地 辦理土地使用證 設(shè)計(jì)及 準(zhǔn)備階段 建筑方案確定 初步設(shè)計(jì)及報(bào)審 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查與報(bào)建 各種報(bào)建報(bào)批施工許可等辦理 土方、基坑支護(hù)工程 地下結(jié)構(gòu)工程 主體結(jié)構(gòu)工程 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝修工程 機(jī)電設(shè)備安裝工程 智能化工程 專項(xiàng)配套工程（電梯、電信、人防、煤氣、 綠化、環(huán)保等） 專業(yè)調(diào)試 專項(xiàng)調(diào)試 聯(lián)合調(diào)試 工程預(yù)驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 缺陷責(zé)任期 質(zhì)量回訪、保修 竣工資料 建設(shè)資料備案 工程結(jié)算 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 實(shí)施階段 竣工驗(yàn)收及交付使用階段 設(shè)計(jì)顧問咨詢 勘察鉆探與地質(zhì)報(bào)告 確定招標(biāo)代理 建筑方案招標(biāo) /競賽 勘察單位招標(biāo) 監(jiān)理單位招標(biāo) 施工單位招標(biāo) 材料設(shè)備采購 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 臨路臨建總體規(guī)劃 拆除搬遷 四、立項(xiàng)決策階段 ?項(xiàng)目建議書 ?初步可行性研究 ?詳細(xì)可行性研究 ?項(xiàng)目決策 ?主項(xiàng)申請(qǐng)、批復(fù) 立項(xiàng)決策階段 編制項(xiàng)目建議書 初步可行性研究 可行性研究 可行性研究報(bào)告 立項(xiàng)批文 項(xiàng)目決策 選址 上報(bào) 立項(xiàng)決策階段 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目建議書應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）總論； （ 2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性； （ 3）功能定位與需求分析； （ 4）場(chǎng)館現(xiàn)狀及改擴(kuò)建內(nèi)容； （ 5）項(xiàng)目實(shí)施方案； （ 6）組織機(jī)構(gòu)與人員配臵； （ 7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃； （ 8）投資估算與資金籌措； （ 9）結(jié)論與建議。 詳細(xì)可行性研究 ： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)的必要性； （ 2）市場(chǎng)分析； （ 3）建設(shè)方案； （ 4）投資估算； （ 5）融資方案； （ 6）財(cái)務(wù)分析； （ 7）經(jīng)濟(jì)分析； （ 8）資源利用效率分析； （ 9）土地利用及移民搬遷安臵方案分析； （ 10）環(huán)境影響； （ 11）社會(huì)評(píng)價(jià)； （ 12）風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析； （ 13）提出研究結(jié)論與建議。 報(bào)送企業(yè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)附以下文件： （ 1）城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見； （ 2）國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見； （ 3）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件 （ 4）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。 設(shè)計(jì)管理工作 初步設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)概算 編寫總體設(shè)計(jì)大綱 組織國際 /國內(nèi)建筑方案的招標(biāo) /競賽 確定建筑方案的中標(biāo)單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)合同談判 協(xié)助簽訂建筑方案設(shè)計(jì)服務(wù)合同 施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)、合同談判、協(xié)助簽訂合同 編制設(shè)計(jì)依據(jù)文件（設(shè)計(jì)大綱、設(shè)計(jì)導(dǎo)則、設(shè)計(jì) 要點(diǎn)、設(shè)計(jì)深度要求、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃等） 辦理建設(shè)、規(guī)劃、國土房管、環(huán)保、排水、排污、 交通、消防、供水、供電、煤氣、人防、防雷的 報(bào)建審查工作，領(lǐng)取審核意見 技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖預(yù)算 施工圖審查 設(shè) 計(jì) 工程設(shè)計(jì)管理 ?設(shè)計(jì)招標(biāo)、競賽 ?設(shè)計(jì)合同談判、簽訂 ?方案優(yōu)化、報(bào)批、施工圖審查 ?限額設(shè)計(jì)、出圖計(jì)劃管理 ?設(shè)計(jì)交底、技術(shù)協(xié)調(diào)咨詢 勘察設(shè)計(jì)管理 ?勘察單位的招標(biāo) ?初探、詳探、物探 ?勘察成果報(bào)告質(zhì)量評(píng)估 建設(shè)項(xiàng)目廠（場(chǎng)）址選擇應(yīng)考慮和研究主要內(nèi)容： （ 1）廠（場(chǎng)）址的自然資源； （ 2）地形地貌及占地面積； （ 3）廠（場(chǎng)）址的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件； （ 4）征地拆遷情況； （ 5）環(huán)境保護(hù)； （ 6）地區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件； （ 7）交通運(yùn)輸條件； （ 8）建設(shè)項(xiàng)目所需的其他外部條件：如原材料、能源的供應(yīng)，生活設(shè)施的依托條件以及施工條件等。按征地程序排列進(jìn)度計(jì)劃。 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 初步設(shè)計(jì)審查完成，領(lǐng)取審核意見書 評(píng)審審核意見，研究調(diào)整方案 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查(審圖機(jī)構(gòu) ) 審圖意見書 施工圖評(píng)審 (監(jiān)理單位 ) 施工圖評(píng)審 成果文件 介入施工圖預(yù)算，施工招標(biāo)工作 評(píng)審審核意見，研究調(diào)整方案 施工圖調(diào)整 施工圖審圖機(jī)構(gòu)確認(rèn) 設(shè)計(jì)階段造價(jià)咨詢流程圖 注：① 首要確定發(fā)包模式、合同包劃分，明確首個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目必備的條件。 ② 根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃，調(diào)整出圖計(jì)劃，以配合招標(biāo)工作。 投資結(jié)算、限額設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)臵 開始進(jìn)場(chǎng) 2周 發(fā)包模式規(guī)劃、合同包的劃分 2周 (初步設(shè)計(jì)同步進(jìn)行 ) 招標(biāo)計(jì)劃安排，招標(biāo)管理方案 1周 調(diào)整設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，編制總控進(jìn)度計(jì)劃 2周 （續(xù)下表） （接上表） 初步設(shè)計(jì)概算審核 初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)收通過，設(shè)計(jì)提交 概算 4周 施工圖預(yù)算審核 施工圖設(shè)計(jì)完成 (未審查 )，提交預(yù)算 4周 標(biāo)底審核 招標(biāo)文件完成 4周 辦理內(nèi)容 辦理部門 具 備 條 件 做建筑模型 模型公司 各層平面、東、南、西、北立面圖剖面圖 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 規(guī)劃局建管處 建筑方案批復(fù)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)批復(fù)、規(guī)劃方案批復(fù)、初步設(shè)計(jì)圖二套、規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書 消防報(bào)建 市消防局 初步設(shè)計(jì)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、初步設(shè)計(jì)給排水圖、電圖、空調(diào)圖、申請(qǐng)表 交通報(bào)建 市公安局 初步設(shè)計(jì)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、初步設(shè)計(jì)建筑圖、申請(qǐng)表、四至圖 人防報(bào)建 市人防辦 初步設(shè)計(jì)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、初步設(shè)計(jì)建筑圖、申請(qǐng)表 衛(wèi)生防疫報(bào)建 市防疫站 初步設(shè)計(jì)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、初步設(shè)計(jì)建筑圖、給排水圖、申請(qǐng)表 環(huán)保部門 市環(huán)保部門 初步設(shè)計(jì)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、初步設(shè)計(jì)建筑圖、給排水圖、申請(qǐng)表 綠委報(bào)建 市綠委 初步設(shè)計(jì)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、初步設(shè)計(jì)建筑圖、給排水圖、申請(qǐng)表 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查 市建委技術(shù)處 各專業(yè)批復(fù)意見、建筑模型、初步設(shè)計(jì)圖 設(shè)計(jì)階段的各種報(bào)批報(bào)建手續(xù) 辦理內(nèi)容 辦理部門 具 備 條 件 申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)要點(diǎn) 規(guī)劃局建管處 規(guī)劃許可證、報(bào)告、用地通知書、規(guī)劃紅線圖 規(guī)劃方案報(bào)建 規(guī)劃局建管處 設(shè)計(jì)要點(diǎn)批復(fù)、規(guī)劃報(bào)建圖、規(guī)劃許可證、用地通知書、規(guī)劃紅線圖 繳交報(bào)建費(fèi) 市金庫 收案回執(zhí) 繳交配套設(shè)施費(fèi) 配套設(shè)施收費(fèi)處 繳款憑證、收案回執(zhí) 領(lǐng)審核意見書 規(guī)劃局收發(fā)室 簽訂檔案移交合同回執(zhí)、繳交配套設(shè)施設(shè)施費(fèi)及報(bào)建費(fèi)回執(zhí)、 IC卡 建設(shè)方案報(bào)建 規(guī)劃局建管處 規(guī)劃方案批復(fù)、建筑報(bào)建圖、規(guī)劃紅線圖、用地通知書、規(guī)劃許可證 工程建設(shè)實(shí)施前的相關(guān)準(zhǔn)備工作 ?項(xiàng)目建議總策劃（含 WBS結(jié)構(gòu)分解）、含綜合管理策劃 ?建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主組織架構(gòu)設(shè)臵及職能分工（不同階段應(yīng)不同設(shè)臵） ?組織管理模式的策劃 ?施工承發(fā)包模式的策劃 ?綜合管理策劃 ?項(xiàng)目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協(xié)議的起草、編制與審核（含內(nèi)部管理制度） ?風(fēng)險(xiǎn)管理方案 ?工程保險(xiǎn)管理方案 項(xiàng)目建議總策劃（含 WBS結(jié)構(gòu)分解） 代建工作 WBS分解圖 代建主要工作 WBS分解圖 代 建 工 作 B4合同管理 B2設(shè)計(jì)管理 B1項(xiàng)目前期工作 B3招標(biāo)管理 C16合同包劃分 C17合同起草 、 談判 、 簽訂 C18合同履行 C7設(shè)計(jì)單位招標(biāo) C11設(shè)計(jì)交底 、 技術(shù)協(xié)調(diào) 、 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) C8設(shè)計(jì)大綱要點(diǎn) C9限額設(shè)計(jì)及優(yōu)化管理 C10設(shè)計(jì)各階段報(bào)建報(bào)批 (含施工圖審查 ) C5建設(shè)規(guī)劃 、 環(huán)保 、 人防等審查報(bào)批 C1項(xiàng)目建議書 C2可行性研究報(bào)告 C3土地征用 、 房屋拆遷 C4勘察 、 設(shè)計(jì) C6前期協(xié)調(diào)工作 C12設(shè)計(jì)類招標(biāo) C13服務(wù)類招標(biāo) C14施工類招標(biāo) C15材料采購類招標(biāo) （續(xù)下表） （接上表） B5進(jìn)度管理 B8安全文明管理 B9檔案信息管理 B10財(cái)務(wù)管理 B11驗(yàn)收與移交 B6質(zhì)量管理 B7投資管理 C19各類進(jìn)度的編制 C20進(jìn)度分析 、 協(xié)調(diào) 、 平衡 、 調(diào)整 、 匯報(bào) C21進(jìn)度管理措施 C22質(zhì)量保證體系建立 C23質(zhì)量控制措施 (加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理的管理 ) C24招標(biāo)階段的投資管理 C25資金使用計(jì)劃與支付 C26工程結(jié)算與決算 C27安全管理體系建立 C28措施費(fèi)用的控制 C29推行 ISO， 執(zhí)行統(tǒng)表的計(jì)劃 C30財(cái)務(wù)管理制度 C31支付與結(jié)算管理 C32分部驗(yàn)收 、 末次驗(yàn)收 、 竣工驗(yàn)收 、 備案 C33業(yè)主 、 物業(yè)的移交 代建工作