【正文】 情況添加。 ? 正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時間對付“困難戶”。 前 言 招數(shù) 必達招數(shù) 自選招數(shù) 法律招數(shù) 適時提醒 斷其后路 苦肉計 地毯搜 索 統(tǒng)一戰(zhàn)線 糖衣炮彈 全民總動 員 催費函 律師 函 索 引 第一招 第八招 第三招 第四招 第五招 第六招 第七招 第二招 第九招 序號 常見欠費業(yè)主類型 參考使用招數(shù) 1 未繳費的所有業(yè)主 ① 2 滿口答應，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主 ② ③ ⑦ 3 無法取得聯(lián)系的業(yè)主 ④ ⑦ 4 房屋存在整改問題的業(yè)主 ③ ⑤ ⑥ ⑧ 5 因房屋久未出租而欠費的業(yè)主 ③ ⑤ ⑥ ⑧ ⑨ 6 曾經(jīng)對物業(yè)有誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主 ⑥ 7 以工作忙、不在家、無時間等為借口的業(yè)主 ② ③ ⑦ 8 所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費 3個月以上的業(yè)主 ⑧ ⑨ 對象： 未繳費的全體業(yè)主 招數(shù)說明： ? 由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費一事，更有甚者覺得遲交 2個月也沒什么。選擇招數(shù)時應按先必做后自選、先個人后全體、先私人后正式的原進行。 本寶典是通過在日常催費工作中的不斷嘗試和總結(jié)編寫而成的催費妙招。 物業(yè)管理費的構(gòu)成 Ⅱ 你認為物業(yè)費是 用來干什么的？ 物業(yè)管理費 人員費用 衛(wèi)生清潔費 物業(yè)共用部位共用 設施設備日常運行 和維護費用 秩序維護費 綠化養(yǎng)護費 物業(yè)共用部位共用 設施設備及公眾責 任保險費用 稅金 辦公費用 管理費分攤 固定資產(chǎn)折舊 費用 物業(yè)管理費催繳流程 Ⅲ 物業(yè)管理費收費難的原因分析 IV 你認為收費難的 原因是什么？ 開發(fā)商 過度承諾 業(yè)主 缺乏付費意識 物業(yè)催費難的原因 開發(fā)商 工程質(zhì)量 物業(yè)公司 服務不到位 業(yè)主 惡意欠費 法律、法規(guī) 不完善 關(guān)鍵： 服務不到位！??！ 物業(yè)管理費催收方法和技巧 V 你有何妙招？ 在日常物管費繳納過程中，業(yè)主常常會因為工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租 ?? 等各種原因遲交、甚至拒繳物管費。 ?如果物業(yè)公司管理上不存過失，物業(yè)無需承擔任何責任，業(yè)主不能以此為由拒付物業(yè)費 ?如果物業(yè)公司管理上存在不足，并與物品丟失有因果關(guān)系，物業(yè)應承擔相應責任，但業(yè)主不能以此為由不履行繳納物業(yè)費的義務。 單個業(yè)主不得以個人原因不履行共有權(quán)益和義務。 業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū) 我又沒請你們也沒跟你們簽物業(yè)合同，我為什么 要交費？ 誤區(qū)三 點評： 《 前期物業(yè)服務合同 》 的主體是開發(fā)商和物業(yè)公司，但 《 前期物業(yè)服務協(xié)議 》 、 《 臨時管理規(guī)約 》 作為 《 購房合同 》 的附件，業(yè)主在簽署 《 購房合同 》 時即簽字認可開發(fā)商聘請的物業(yè)公司。所以物業(yè)公司對共有部分應盡管理義務，如業(yè)主要求物業(yè)公司為其專有部位提供服務的話則需要支付必要的報償。 點評： 業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū) 家里的問題都還沒解決，我為什么要交費？ 誤區(qū)二 點評： 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和 物業(yè)管理 企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 ?最高人民法院 《 關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》 第六條： 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù) 《 中華人民共和國價格法 》 和 《 價格違法行為行政處罰規(guī)定 》 予以處罰。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由 開發(fā)建設單位全額交納。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定 按時足額交納物業(yè)服務費用 或者物業(yè)服務資金。 第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取 包干制 或者 酬金制 等形式約定物業(yè)服務費用。 縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求 業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。 最高人民法院《 關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。 第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的， 業(yè)主委員會應當督促其限期交納 ；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 第四十二條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。 法規(guī) 《 物業(yè)管理條例 》 第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五） 按時交納物業(yè)服務費用 ； 第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務 合同的約定 ，提供相應的服務。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、 拒付物業(yè)費 等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 《 物權(quán)法 》 第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務； 不得以放棄權(quán)利不履行義務。物業(yè)客戶服務培訓 （二）收費篇 門難進 口難開 錢難收 目錄 1 2 3 4 5 物業(yè)管理費的法律依據(jù) 物業(yè)管費的構(gòu)成 物業(yè)管理費收繳流程 物業(yè)管理費收費難原因分析 物業(yè)費催收方法及技巧 I 物業(yè)管理費的法律依據(jù) 法律 《 中華人民共和國民法通則 》 第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。 《 合同法 》 第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。 第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第四十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及 費用與服務水平相適應的原則 ，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。 第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 其他法