【正文】 ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán) 投訴、舉報(bào) ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止 ； ? 勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí) 報(bào)告 有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。 ? 違反第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；對(duì)個(gè)人可以處一萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)單位可以處二十萬(wàn)元以下的罰款。 ? 違反第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。 業(yè)主義務(wù) ? 一、消極義務(wù) :禁止行為（裝修以及生活起居） ? 第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： ? （一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； ? （二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房； ? （三）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方； ? （四）破壞或者擅自改變房屋外觀； 續(xù)上 ? （五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物； ? （六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位； ? （七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； ? （八）損毀樹木、園林； ? （九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品， 存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； ? （十）亂丟垃圾，高空拋物； ? （十一）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)； ? （十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為?！? 續(xù)上 生效的行政、仲裁或司法文書確認(rèn)人 ? 《 物權(quán)法 》 第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán) 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民 政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！? ? 《 中華人民共和國(guó)繼承法 》 第二條：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始?！? 房屋買賣合同的合法買受人 （ 登記對(duì)抗主義 ） ? 《 物權(quán)法 》 第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 ? 第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 （認(rèn)定） 尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng) 合法占有 該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 ? 《 省條例 》 第十條：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 五、業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題 ? 業(yè)主的概念 ? 《 物權(quán)法 》 第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人為業(yè)主或區(qū)分建筑物所有權(quán)人為業(yè)主。 四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分 ? 劃分依據(jù) ： ? 規(guī)劃紅線圖 ? 公用設(shè)施設(shè)備是否可分割 ? 社區(qū)建設(shè)因素 ? 舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。 ? 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門 對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。 ? 一個(gè)完整的物業(yè)一般由以下四個(gè)部分構(gòu)成： ? （ 1）建筑物本體 ? （ 2）附屬設(shè)備 ? （ 3）公共設(shè)施 ? （ 4）建筑地塊 三、各級(jí)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用 ? 第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門 負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 ? 本條例所稱 物業(yè)管理 ，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 續(xù)上 ? 2023年 8月 26日 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 〈 物業(yè)管理?xiàng)l例 〉 的決定 》 ? 2023年 11月 28日 廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂 《 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ? 物業(yè)由 管理者 變成“ 服務(wù)員 ” ? 根據(jù) 《 物權(quán)法 》 的有關(guān)規(guī)定， ? 《 決定 》 將“ 物業(yè)管理企業(yè) ”修改為“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ”，將“ 業(yè)主公約 ”修改為“ 管理規(guī)約 ”，將“ 業(yè)主臨時(shí)公約 ”修改為“ 臨時(shí)管理規(guī)約 ”。 ? 2023年７月，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 》 。 ? 2023年６月，建設(shè)部印發(fā) 《 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 》 。 ? １９９４年以來(lái)，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》 、 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 、 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 等規(guī)章。因此，為了我們共同的對(duì)于有序資產(chǎn)的渴望，每個(gè)人、每個(gè)單位、每個(gè)組織都必須比照法律法規(guī)的要求，來(lái)調(diào)整自己個(gè)別需求和實(shí)際行動(dòng)。廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 解析 企管部 2023年 2月 10日 前 言 一部法律的誕生，意味著一種精神權(quán)威的樹立； 一種政治價(jià)值的確認(rèn)； 一種美好秩序的奠基； 一種善良愿望的匍匐。 古希臘先哲伯拉圖說(shuō)過(guò)，法律不可能發(fā)布一種既約束所有人，同時(shí)又對(duì)每個(gè)人都真正有利的命令。 一、我國(guó)物業(yè)管理的立法進(jìn)程 ? １９９４年，建設(shè)部下發(fā)了 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 ，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。 續(xù)上 ? 2023年６月，國(guó)務(wù)院正式頒布 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （ 2023年 9月 1日正式施行 ） ，規(guī)定業(yè)主大會(huì)為物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。 ? 2023年５月，建設(shè)部制定的 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 開始實(shí)施。 ? 2023年３月， 《 物權(quán)法 》 （ 2023年 10月 1日正式施行 ）通過(guò)，進(jìn)一步明晰了物的所有權(quán)。 二、 《 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 適用范圍 ? 第二條 本條例適用于 本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng) 。 ? 一般認(rèn)為，“ 物業(yè) ”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地。 ? 市、縣（區(qū)）人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門 負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 ? 居民委員會(huì)、村民委員會(huì) 予以協(xié)助和配合。 ? 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)的意見后確定。 ? 《 國(guó)家條例 》 第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 ? 《 特區(qū)條例 》 第八條：物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主身份的確認(rèn) 房屋所有權(quán)證登記人 （ 查詢確認(rèn) ） ? 《 物權(quán)法 》 第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！? 續(xù)上 房屋繼承人和受遺贈(zèng)人 ? 《 物權(quán)法 》 第二十九條：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！? 房屋建造人 ? 《 物權(quán)法 》 第三十條：“因合法建造、拆除房屋等 事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！? 問(wèn)題： ? 夫妻雙方中的一方，未在房產(chǎn)證登記，其本人是否 是業(yè)主？ ? 房產(chǎn)證上登記為多人時(shí)，如何計(jì)算業(yè)主人數(shù)及投票權(quán)數(shù)？ （登記生效主義） 業(yè)主權(quán)利 專有權(quán) （獨(dú)立性： 構(gòu)造 使用， 登記） 內(nèi)部權(quán)利 ： 共有權(quán) 外部權(quán)利 ： 管理權(quán) （業(yè)主成員權(quán)的范疇） → 委托 → 物業(yè)管理企業(yè) 續(xù)上 ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第六條第二款： ? 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （ 2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （ 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （ 4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （ 5）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)； 續(xù)上 （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （ 7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （ 8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 法律責(zé)任 ? 第六十八條 違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： ? 違反第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。 ? 違反第三項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 ? 違反第八項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。 ? 二、配合義務(wù) （ 相鄰關(guān)系 ） ? 業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修。 ? 第五十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。 ? 因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。 六、物業(yè)糾紛典型案例解析 ?物業(yè)收費(fèi)糾紛解析 ?小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛 ?因物業(yè)維修問(wèn)題而引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 ?小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛 ?業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛 ?特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身?yè)p害賠償糾紛 物業(yè)收費(fèi)糾紛解析 ?相關(guān)法律法規(guī) ： ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。（ 前提 ） ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 續(xù)上 ?《 中華人民共和國(guó)民法通則 》 第一百零六條：公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ?《 物權(quán)法 》 第七十二條 ：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； ?不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 。 物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí) ?常識(shí)一： 物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)