【正文】 有真正意義上的別墅產(chǎn)品，也就沒有別墅社區(qū)了，這對于本項目來說是一個很好的機會，但 市場機會不等于市場空白，更不等于市場需求。 擁有別墅，意味著： ◇你處于社會最富裕階層或最特權階層，可以看作“社會地位”的象征； ◇ 你還有閑暇享受自然自在的生活，即富貴且有閑 …… 這接近于西方真正的中產(chǎn)階級標準。 三、別墅市場研究 縱觀灌云房地產(chǎn)市場，目前灌云沒有真正意義上的別墅項目，只有類別墅項目“名流山莊”剛開始預約， 擁有 9棟獨棟別墅的“溢彩馨都”尚未做 出產(chǎn)品規(guī)劃 ，擁有 38套類別墅產(chǎn)品的“怡景花城”先期推出 8套，但尚未實現(xiàn)銷售，目前無法通過對市場表象的分析來確定別墅這一特殊產(chǎn)品市場的需求、價格標準、心理接受程度等一系列的問題。 小結： ◇灌云房地產(chǎn)市場還處于成長期，在 2023年高速發(fā)展， 市場表面供銷兩旺。受行政中心遷入和基礎設施集中投入的拉動，新區(qū)土地大幅度升值，這樣使新區(qū)和西部城區(qū)的商品房銷售如日中天。 △ 拆遷戶需求：隨灌云城市建設步伐的加快，舊城改造和新城建設向縱深推進，房屋拆遷面積逐年增長。 ◇剛性需求促使房價上漲 △ 新婚人員對住房的需求：把新購商品房作為婚房。 ◇房地產(chǎn)總量擴張明顯，增勢強勁，從 2023年開始以高增長的態(tài)勢發(fā)展，樓市發(fā)展快速，市場需求旺盛，房價一路攀高。 ◇新取得的地塊的開發(fā)商的綜合成本已于當前的市場銷售價格接近，沒有多少利潤空間。 ◇ 隨著政策的逐漸明朗以及市場對政策的逐漸適應， 2023年的全市樓市仍有拓展空間。 2023年前國家發(fā)布的一系列宏觀調(diào)控政策諸如二套房新政等，卻對全市樓市起到了較大影響。 各縣、區(qū)商品住宅平均售價和漲幅分別為： 各區(qū)域房地產(chǎn)售價漲幅050010001500202325003000350040004500贛榆縣 東?？h 灌云縣 灌南縣 開發(fā)區(qū) 連云區(qū) 新浦區(qū)07年08年點評： 08年連云港各區(qū)域房價有所上漲，其中連云區(qū)上漲比率最高，達到 %，灌云縣房價的上漲幅度比較合理，較 07年上漲了 %。其中住宅平均售價2395元 /平方米，比上年上漲 %，（剔除經(jīng)濟適用房平均售價 2467元 /平方米，同口徑比上年上漲 %）。 成交套數(shù)01002003004005006007008009001月份 2月份成交套數(shù)點評： 07年供銷旺，進入 08年明顯受到宏觀調(diào)控的影響：出現(xiàn)觀望現(xiàn)象、成交下滑，但總體市場價格仍然比較穩(wěn)定。截止 3月 9日，港城樓市房源成交套數(shù)為 427套。 2023年 1月份，市區(qū)普通住宅成交 828套，相比 2023年同期 1400余套，下滑 60%。預計 2023年全市新開工面積將增至 600萬平方米。 2023年新增加開工面積包括：老盤的后續(xù)開工面積 300萬平方米；新盤開工面積 900萬平方米。 從各個縣、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況看： 各區(qū)房地產(chǎn)投資比重%%%%%%% %新浦區(qū)開發(fā)區(qū)連云區(qū)海州區(qū)贛榆縣東?？h灌云縣灌南縣點評：灌云縣房地產(chǎn)投資額占連云港總投資額的 %，與其他縣城相當。灌云母子松地塊 項目報告 市場營銷核心理論： 研究市場狀況 發(fā)展市場機會 尋找潛在客源 確定客源需求 細分市場 確定產(chǎn)品定位 確定目標客源 及客源容量 市場特性 研究市場特性 發(fā)現(xiàn)客源特性 確定市場目標 確定營銷策略 目錄 一、連云港房地產(chǎn)市場整體運營狀況 二、灌云房地產(chǎn)市場研究 三、灌云別墅市場研究 四、地塊屬性分析 五、產(chǎn)品總體定位 一、連云港房地產(chǎn)市場整體運營狀況 投資情況： 整體發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在市區(qū)，各縣區(qū)投資比重不大。 2023年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占全市完成總投資額的 %。 市場供應： 2023年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 。這些新盤首期開工面積將達到 300萬平方米右。 08年市場整體釋放量05001000房地產(chǎn)開發(fā)面積老盤后續(xù)開工新開發(fā)面積新盤首期面積 將釋放量成交狀況： 2023年 1月 — 12月市區(qū)商品住宅銷售面積為 ，同比增長 %，銷售額達 ，同比增長 %。而 2月份，市區(qū)僅成交普通住宅 536套。盡管成交量出現(xiàn)萎縮，但并沒有出現(xiàn)降價風波，促銷優(yōu)惠活動也比較平淡，全市房價基本基本穩(wěn)。 價格走勢： 2023年，全市商品房屋平均售價 2555元 /平方米，比 06年上漲 %。 市區(qū)商品房屋平均售價 3080元 /平方米，比上年上漲 %，其中商品住宅平均售價為3012元 /平方米，比上年上漲 %，（剔除經(jīng)濟適用房平均售價 3188元 /平方米，同口徑比上年上漲 %）。 小結： ◇在緊縮政策環(huán)境下，連云港樓市尚在健康軌道上發(fā)展運行，受到全國房價起落行情的影響并不大。 但由于全市的剛性住房需求增長仍然迅猛，使得樓市近期已有回暖跡象。 二、灌云房地產(chǎn)市場研究 灌云縣房地產(chǎn)市場基本情況： ◇灌云縣城的房地產(chǎn)總體上屬于起步階段，已交付使用的商品房住宅社區(qū)僅有少數(shù)幾個，但是隨著外地開發(fā)商的進入，項目產(chǎn)品與品質(zhì)正逐步成熟。 ◇居民收入的攀升，給灌云房地產(chǎn)業(yè)近年創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。 0200400600800100012001400160018002023年 2023年 2023年近三年灌云平均房價走勢平均房價促成今年灌云房價上漲的主要原因： ◇宏觀層面成本上升構成房價上漲 07年全國房地產(chǎn)市場價格大幅上漲，連云港等周邊樓市持續(xù)走高，而灌云商品房價格多年來沒有大的變化，在此大環(huán)境的推動下，灌云商品房在 07年出現(xiàn)了較大幅度的上漲， 07年呈現(xiàn)出價量齊升的態(tài)勢。 △ 改善型居住條件需求：原有住房已經(jīng)滿足不了對生活品質(zhì)的追求 △周邊 鄉(xiāng)村入城需求：因為子女要入縣城求學而需要在縣城定居。 城市化進程的加快推動房價增長，加快舊城區(qū)改造步伐，依靠市場化運作實現(xiàn)城市建設投資規(guī)模的不斷擴大。 灌云縣城 2023年成交土地一覽表 ： 點評： 隨著 07年灌云土地市場的逐步放量， 08年灌云將面臨房地產(chǎn)開發(fā)的高峰期預計總的土地量將達到 168萬方，為 06年推出總量的 12倍，以平均容積率 ，這些土地將為 灌云市場增加 252萬方供應量， 08年之后灌云房地產(chǎn)市場競爭將日趨白熱化。 ◇ 進入 2023年其發(fā)展弊端開始逐步顯現(xiàn)：市場放量過大最終可能導致 市場供