土地估價(jià)之成本法講義課件-展示頁(yè)
2025-01-25 10:00本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)的房地產(chǎn)交易信息庫(kù)；n （ 5） 穩(wěn)定、公開(kāi)的土地供給計(jì)劃。三、適用對(duì)象和條件n 適用對(duì)象n “ 待開(kāi)發(fā)土地 ” 。假設(shè)開(kāi)發(fā)法 hypothetical development method有一塊 “空地 ”，你如何對(duì)它進(jìn)行估價(jià)？假設(shè)開(kāi)發(fā)法 第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)程序第三節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述n 一、概念n ～是在預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除房地產(chǎn)正常的開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后，以此 剩余額 來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。n 從實(shí)踐來(lái)看， 目前農(nóng)地尚未形成真正的地價(jià)，征地費(fèi)普遍偏低，為了控制土地投機(jī)，保護(hù)農(nóng)地，應(yīng)加上 “土地增值收益 ”。n ② 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似項(xiàng)目的利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算的。成本法中利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。成本法Cost Approachn 第一節(jié) 成本法基本原理 n 第二節(jié) 成本法的評(píng)估步驟 n 第三節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 成本法基本原理n 一、成本法的概念n 是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。二、成本法的原理n 基本思路：n 是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得給用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為 “ 基本成本 ” ，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上 “ 基本成本 ” 這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而得到土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 三、成本法適用的范圍n 一般適用于新開(kāi)發(fā)土地土地估價(jià)，不適用建成區(qū)域已開(kāi)發(fā)土地估價(jià)；n 對(duì)于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)比較適用；n 地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地利息計(jì)算n 考慮資金的時(shí)間價(jià)值n 土地利息基數(shù)包括：土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)關(guān)于開(kāi)發(fā)利息計(jì)算n 計(jì)算方式n 復(fù)利n 計(jì)息期n 分別考慮利潤(rùn)計(jì)算n 投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，作為投資的回報(bào)，對(duì)土地投資，當(dāng)然也要或獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。關(guān)于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)n 在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)應(yīng)把握幾點(diǎn)：n ① 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下土地開(kāi)發(fā)商所能獲得的 平均利潤(rùn) ，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)。 土地增值收益的來(lái)源n 第一， “農(nóng)轉(zhuǎn)非 ”所產(chǎn)生的增值；n 第二，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的增值；n 第三，通貨膨脹所產(chǎn)生的增值；n 第四，土地性能改變所產(chǎn)生的增值。土地增值收益n 土地增值收益＝成本地價(jià) 土地增 值 收益 率n 成本地價(jià)＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +投資利息 +利潤(rùn)第二節(jié) 成本法的評(píng)估步驟 n 一、搜集整理資料n 二、估算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、
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