新政出臺(tái)各地營(yíng)銷策略141174214-展示頁(yè)
2025-01-24 20:30本頁(yè)面
【正文】 析問題第三部分未來(lái)研判與策略內(nèi)容 216。 本輪市場(chǎng)周期216。 政策前后主要城市量?jī)r(jià)走勢(shì)216。 五一上海房展會(huì)表現(xiàn)216。 上一輪調(diào)控期開發(fā)商應(yīng)對(duì)策略（常見弱市營(yíng)銷促銷手段）216。 政策走勢(shì)及政策預(yù)期 216。 產(chǎn)品策略216。 開盤策略研究思路 新政下的市場(chǎng)思考城市：由點(diǎn)及面，各地樓市全面火爆攀升的本輪市場(chǎng)周期。2023年－ 2023年城市成交變化情況08年 4季度 09年 4季度 10年 12季度低谷 復(fù)蘇 狂熱 變盤09年 1季度 09年 2季度 09年 3季度上升 加速哈爾濱，蘇州，廈門等二三線城市大幅回暖杭州，蘇州，海口成交量漲幅居前，一線城市成交放量速度加快上海，北京等一線城市成交創(chuàng)年內(nèi)新高全國(guó)樓市成交均到頂峰，南京，成都環(huán)比漲 4成，價(jià)格均創(chuàng)紀(jì)錄全國(guó) 9成城市成交量大跌，南京，成都，杭州二線城市尤其明顯領(lǐng)跌全國(guó)。政策：政策由扶持到制約，體現(xiàn)政府對(duì)樓市的掌控思路。新政下的市場(chǎng)思考4月第三周與第四周全國(guó)主要城市供求情況（新政出臺(tái)前后對(duì)比）上海市商品住宅供求走勢(shì) 新政出臺(tái)后 —— 供應(yīng)：開發(fā)商集中加速推盤 成交：去化速度減緩集中加速推出房源成交量大幅下跌周末出臺(tái)新政后春節(jié)階段新政下的市場(chǎng)思考典型城市新政前后市場(chǎng)表現(xiàn)上海市商品住宅可售量走勢(shì)n 新政出臺(tái)后，網(wǎng)上房地產(chǎn)可售面積、可售套數(shù)猛增，作為重點(diǎn)調(diào)控城市之一，上海開發(fā)商反應(yīng)及時(shí)，快速出貨意圖明顯。該項(xiàng)目選擇在非雙休低調(diào)開盤，當(dāng)日推出 800套房，綠地對(duì)外宣稱售出 600套，截至 網(wǎng)上備案 350套，總金額約 。新政下的市場(chǎng)思考競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 表現(xiàn) ：顧村 綠地公園壹品 —— 總價(jià)大幅優(yōu)惠 福美來(lái) 4月上、下半月人均帶看量對(duì)比圖n 新政出臺(tái)后，新增房源量迅速增加，拋盤涌現(xiàn)n 受政策影響，下半月帶看數(shù)量隨著新增客戶的減少而明顯低于上半月 。n 4月下半月過半房源滯銷， 5月巨大供應(yīng)恐致房?jī)r(jià)回調(diào)；n 二手房房?jī)r(jià)的回調(diào)會(huì)早于一手房。如徐匯匯翠板塊、長(zhǎng)寧天山、閔行七寶、普陀真光等板塊，違約率甚至達(dá)到 50%。 ? 成交量銳減 n上海中原研究咨詢部對(duì) 28家門店分行經(jīng)理調(diào)查顯示，總體掛牌量并未因政策出臺(tái)而明顯增加，但門店來(lái)訪量急劇減少，普遍減少的幅度都在30%50%。成交量銳減， 70%80%的意向購(gòu)房者都選擇了觀望。 新政下的市場(chǎng)思考上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn) —— 幾個(gè)現(xiàn)象半數(shù)觀展者為考察市場(chǎng)行情六成觀展者看跌上海房?jī)r(jià)八成觀展者年內(nèi)觀望在 220個(gè)參展樓盤中，約有 4成樓盤尚不明確何時(shí)開盤及開盤價(jià)格，僅有 1成項(xiàng)目進(jìn)行小幅促銷。在嘉興、昆山等異地置業(yè)的展廳里，稀疏的參觀人群讓整個(gè)展館顯得頗為冷清。 新政下的市場(chǎng)思考五一上海房展會(huì)表現(xiàn) ： 現(xiàn)象 2—— 異地置業(yè)政策收緊，上海周邊樓盤展位冷清，開發(fā)商后悔參展n由于不少商業(yè)項(xiàng)目并不受本次新政影響，商鋪、小戶型寫字樓、酒店式公寓都成為新政外仍可關(guān)注的產(chǎn)物，在本次展會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)有所抬頭；n本次參展項(xiàng)目中，除了上海部分商業(yè)項(xiàng)目被看展人關(guān)注外，不少外地項(xiàng)目也紛紛舉起 “ 商業(yè)牌 ” 。可以說(shuō)基本上都是以剛性需求為主，占 87%以上。 新政下的市場(chǎng)思考五一上海房展會(huì)表現(xiàn) ： 現(xiàn)象 4—— 八成以上購(gòu)房者為剛需據(jù)新浪樂居調(diào)查顯示，受房貸新政影響，有近五成 (%)的受訪者考慮置業(yè)的戶型在 90平米以下。 新政下的市場(chǎng)思考五一上海房展會(huì)表現(xiàn) ： 現(xiàn)象 5—— 120㎡以下面積段需求占八成以上從 2023年市場(chǎng)調(diào)整期間開發(fā)商促銷手段而言，存一抵幾、折扣優(yōu)惠降價(jià)仍成為最為常見的手段，但效果并非最佳歷史研究及案例 2新政下的市場(chǎng)思考n 成交表現(xiàn)：成交火爆，價(jià)格直線上揚(yáng)低開高走，乘熱打鐵? 價(jià)格策略 ——低價(jià)入市，營(yíng)造轟動(dòng)效應(yīng)? 開盤策略 ——主次分明，中心房源后期推案?產(chǎn)品策略 ——以滿足客戶需求產(chǎn)品為主成功案例新政下的市場(chǎng)思考弱市營(yíng)銷成功案例： 北京 遠(yuǎn)洋沁山水—— 新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略案例在價(jià)格策略運(yùn)用上，采用了低價(jià)入市的手法，其自降身價(jià)的姿態(tài)立馬吸引了購(gòu)房者足夠的關(guān)注。 沁山水 11000元 /㎡ 開盤的價(jià)格明顯低于板塊均價(jià)，價(jià)差在 2023－ 3000元 /㎡ 之多，區(qū)域內(nèi)主要在售的二手房項(xiàng)目如新興年代等售價(jià)也都集中在 13000元 /平米左右，這使得該項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，從而使得本項(xiàng)目 08年弱市中北京市難得一見的通宵排隊(duì)買房的熱鬧景象。新政下的市場(chǎng)思考弱市營(yíng)銷成功案例 —— 開盤策略：主次分明，中心房源后期推案 從該項(xiàng)目的推案節(jié)奏來(lái)看，其采用了連續(xù)大批量推案的方式，項(xiàng)目一期和二期間隔時(shí)間只有短短一個(gè)月的時(shí)間，且每期推案量都在 600套以上，實(shí)屬少見。 另外，推案房源戶型上，一期和二期都是以小戶型的二房為主導(dǎo)，占據(jù)了三分之二以上，且二期二房面積跨度更大，比前期更加小巧，購(gòu)房者可以更好控制總價(jià)，選擇余地也更大。未來(lái)研判與策略 3歷年宏觀調(diào)控政策走勢(shì) （以上海為例）新政下的市場(chǎng)思考2023年－ 2023年政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)影響模擬圖下降期 快速拉升期07年 1季度 3季度05年 2季度 06年 1季度06年 2季度 4季度07年 4季度 08年 4季度盤整恢復(fù)09年 1季度 3季度下降期 快速拉升期盤整恢復(fù)09年 4季度 10年 1季度……前一輪政策周期
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