安徽御景江南階段營(yíng)銷策略園境美宅廣告推廣策劃-展示頁
2025-01-22 21:53本頁面
【正文】 —— 第二季度，整體性降價(jià)幅度則有限，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過存糧解決饑荒。因此，國(guó)家仍在近期一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，不允許地方政府唱反調(diào)。 —— 由于廣義貨幣發(fā)行量處于 82萬億元的高位（ 2023年中國(guó) GDP為 ，也就是說每產(chǎn)生 1個(gè)單位 GDP產(chǎn)值，需要 2個(gè)單位的資金來運(yùn)作，造成市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，或者可以說資金利用效率低下）在等待機(jī)會(huì)入市抄底。 總結(jié)：從宏觀角度分析， 2023年將會(huì)出現(xiàn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)全面縮量，這時(shí)開發(fā)商主要任務(wù)是確保資金 鏈不斷裂和努力還貸，地產(chǎn)企業(yè)洗牌加劇。 ⑹、雖然國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)及提高存款準(zhǔn)備金率等政策，但全國(guó)樓市價(jià)格依舊堅(jiān)挺，主要是由于多渠道大量融資和前兩年銷售回款支撐著項(xiàng)目開發(fā)。 ⑷、 2023年房地產(chǎn)融資金額高速攀升，渠道多樣化， 2023進(jìn)入還貸井噴期，壓力非常大。 ⑵、開發(fā)景氣指數(shù)跌至臨界點(diǎn)之下，庫(kù)存增加，直接影響土地市場(chǎng)拿地?zé)崆椤? ? 鑒于 4樓在產(chǎn)品形態(tài)和客戶定位上具一致性，建議在接下來的工作中以 4樓的開盤工作為側(cè)重，通過產(chǎn)品包裝和銷售策略的調(diào)整重塑項(xiàng)目形象，從而帶動(dòng) 5樓的整體銷售。做為尚未面世的產(chǎn)品，具有一定的形象可塑性和推廣價(jià)值。御景江南階段營(yíng)銷策略 漢業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu) 20230522 目錄： ? 整體營(yíng)銷思路梳理 ? 宏觀市場(chǎng)分析 ? 歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解讀 ? 階段性營(yíng)銷思路 ? 媒體推廣計(jì)劃及廣告表現(xiàn) ? 活動(dòng)推廣方案 一 .整體營(yíng)銷思路梳理 ? 目前御景江南的主要工作目標(biāo)是 4樓的開盤及 5剩余單元的消化。 ? 4樓對(duì)于整個(gè)御景江南項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和整體銷售促進(jìn)具有承上啟下的重要作用。 ? 從整個(gè)歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身情況來看，短期內(nèi) 5樓通過策略調(diào)整改善銷售局面的難度較大成本也較高。 二、宏觀市場(chǎng)分析 、三季度房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) ⑴、全國(guó)房地產(chǎn)投資連續(xù) 9個(gè)月下滑，投資萎縮直接影響 2023全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。 ⑶、全國(guó)房地產(chǎn)在價(jià)量關(guān)系上保持著“量趨平價(jià)未升”的狀況。 ⑸、民間閑置資金多（從古玩、黃金、玉石等炒作中可見一斑），“進(jìn)軍樓市”則還在觀望之中。 ⑺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量自 2023年到達(dá)最高峰后，開始連續(xù) 3年在減少，“洗牌”早已開始。 —— 政府執(zhí)行的強(qiáng)力房地產(chǎn)調(diào)控已收到效果，目前來看市場(chǎng)處于由市場(chǎng)的觀望期轉(zhuǎn)為下行渠道。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)如同 2023年般的房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。 —— 就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前還沒有進(jìn)入嚴(yán)冬。但其開發(fā)已逐漸顯露出不可持續(xù)性跡象。 —— 第三季度，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。預(yù)計(jì)到2023年，將有 30%的房企被洗牌出局。 ? 從市場(chǎng)遠(yuǎn)景看：市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢(shì)，寄望于市場(chǎng)的突然回暖帶動(dòng)銷售并不現(xiàn)實(shí)，開發(fā)利潤(rùn)的取得要結(jié)合資金要求進(jìn)行考評(píng)，保證資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)才能順利過冬。 年度 2023年 2023年 時(shí)間 （ 16月） （ 712月） （ 15月） 套數(shù)（套） 1689 635 506 面積（㎡） 金額（億） 均價(jià)（元） 3303 3709 歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 20232023年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： ? （ 1） 從 2023年開始，歙縣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈明顯的下行通道，具體表現(xiàn)為銷售總量和銷售總價(jià)的大幅滑坡。 ? 銷售高峰期一般出現(xiàn)在節(jié)假日，例如 2月份農(nóng)歷新年及 5這也突顯客戶構(gòu)成中中外出返鄉(xiāng)客戶占了較大部分。 ? 根據(jù)歙縣房地產(chǎn)管理局 20232023上半年年預(yù)售申請(qǐng)辦理情況，截止 5月 22號(hào)，歙縣住宅市場(chǎng)存量面積約 ㎡。呈明顯供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 ? 對(duì)策：外力不可扭轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的銷售出路必須轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品本身的思考，從產(chǎn)品包裝、廣告推廣、系統(tǒng)展示、價(jià)格調(diào)整、銷售策略等方向?qū)ふ彝黄瓶?，?duì)營(yíng)銷因素進(jìn)行整合，進(jìn)行深入的市場(chǎng)細(xì)分，才有可能在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中殺出一條血路。 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來訪 33組占來訪比例 27%，老城區(qū)來訪客戶 47組占來訪比例 39，新城區(qū)來訪客戶 31組占來訪比例 25%，外地客戶 11組占來訪比例 9%。 來訪量27%39%25%9%鄉(xiāng)鎮(zhèn)老城區(qū)新城區(qū)外地所在區(qū)域 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 老城區(qū) 新城區(qū) 外地 總數(shù) 來訪量 33 47 31 11 122 ? 從 3月 19日 —— 至 5月 13日，共 8周時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待的 91組住宅客戶中。 ? 解讀：銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝展示對(duì)縣城意向客戶具有一定的吸引力，短信和戶外廣告是較為有效的廣告手段，可在后期的推廣中進(jìn)行強(qiáng)化。 4%17%64%14%1%親友介紹短信路過戶外其他獲知途
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