城市商業(yè)綜和縣城合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律課件-展示頁(yè)
2025-01-22 08:37本頁(yè)面
【正文】 業(yè)態(tài)，開(kāi)展有效的營(yíng)銷活動(dòng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)提出如下建議： ? 第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時(shí)代廣場(chǎng)和本項(xiàng)目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。 蘇州圓融星座周邊 200米范圍已經(jīng)有兩家五星級(jí)酒店配套，因此，該項(xiàng)目不再設(shè)置五星級(jí)酒店。 表 4 蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例 ?圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南面，是圓融集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的高檔綜合體項(xiàng)目。 ? 作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積 21萬(wàn)平方米，建筑面積 48萬(wàn)平方米，投資規(guī)模約 28億元。 ? 蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入 21260元，全市農(nóng)民人均純收入 10300元，分別比上年增長(zhǎng) %和 11%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到，比上年增長(zhǎng) 18%。 ? 蘇州工業(yè)園區(qū)是我國(guó)與新加坡合作的結(jié)晶，帶動(dòng)了蘇州整個(gè)城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國(guó)最高水平，為我國(guó)可持續(xù)發(fā)展樹(shù)立了標(biāo)桿。 金華市金東新區(qū) 三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn) —以蘇州為例 類別 面積范圍 品牌與檔次 五星級(jí)酒店 5— 6萬(wàn)平方米 靠近會(huì)展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌 購(gòu)物中心 510萬(wàn)平方米 中高檔購(gòu)物中心 商業(yè)街區(qū) 23萬(wàn)平方米 餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài) 公寓 5— 8萬(wàn)平方米 寫字樓 48萬(wàn)平方米 發(fā)達(dá)地級(jí)城市具有中高端消費(fèi)人群，例如，蘇州就有多家五星級(jí)酒店和大型會(huì)展中心設(shè)施。 新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)集群。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過(guò)程中，主要開(kāi)發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過(guò)小，明顯出現(xiàn)了多個(gè)新區(qū)同步開(kāi)發(fā)的失誤，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。 需要政府對(duì)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)認(rèn)識(shí)形成共識(shí)，形成正式文件 擁有相當(dāng)實(shí)力才能開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目 資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)加盟。 一般作為外地開(kāi)發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對(duì)于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會(huì)氛圍。 表 需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時(shí)要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力。 二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址 ? ? 一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。 地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn) ? ，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。 ? 通過(guò)借鑒深圳新摩爾公司操作長(zhǎng)沙 30萬(wàn)平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗(yàn)，我們開(kāi)始重視在地級(jí)城市策劃一流城市綜合體的一條龍開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級(jí)城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過(guò)策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。:465333227 電子郵件： ? 李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理 ? 張中增，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師，兼職教授 目 錄 一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn) 二、地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址 三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài) 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃 五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn) 前 言 ? 從 2023年開(kāi)始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級(jí)城市的購(gòu)物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)， 2023年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項(xiàng)目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo) CBD與綜合體項(xiàng)目論證，2023年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項(xiàng)目。地級(jí)市和縣城綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)律 ——以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例 楊寶民 張中增 深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司 清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班教授 2023年修訂 ? 楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（ NEW MALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。 ? 研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，大型城市綜合體，購(gòu)物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。 ? 在楊寶民 張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開(kāi)課程中，部分學(xué)員也提出了在地級(jí)城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問(wèn)題。 一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn) ? 我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無(wú)錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)地級(jí)市，例如梅州、百色、吉安、阜陽(yáng)、漢中、周口。 ? ，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)為主。缺點(diǎn)是開(kāi)發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。 控制拆遷總體成本和時(shí)間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評(píng)估，否則可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。 政府在綜合體建設(shè)過(guò)程中需要起到引導(dǎo)作用，對(duì)政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評(píng)估。 ? 我國(guó)眾多城市都有自己的新城開(kāi)發(fā)計(jì)劃，新區(qū)開(kāi)發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國(guó)際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開(kāi)發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開(kāi)發(fā)才能具備良好的開(kāi)發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析 表 SWOT分析 S 新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開(kāi)發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造 W 周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開(kāi)發(fā)失敗率極高，
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