【正文】 于番禺本地消費(fèi)者具有極強(qiáng)的吸引力。吸引廣州消費(fèi)群的主要優(yōu)勢(shì)將在地鐵通車后體現(xiàn)，且主要是吸引收入不高的工薪階層和與番禺有某種聯(lián)系的人士。市橋版塊優(yōu)勢(shì)：為番禺中心區(qū)，有成熟的市政配套，地鐵三號(hào)線方案拉近了這一區(qū)域與廣州的距離；較低的價(jià)位也是其競(jìng)爭(zhēng)的有利因素。從開發(fā)量來講，可供開發(fā)地塊已所剩無幾；整個(gè)區(qū)域規(guī)劃基本成型，發(fā)展?jié)摿芍^見底，難以吸引到追求生活品位的廣州中高收入階層。 15 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 南村版塊 錦繡天河 洛溪版塊 市橋版塊 白云山景版塊 天河中心版塊 鐘村版塊 東圃版塊 海珠百年塊 16 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 ?競(jìng)爭(zhēng)版塊態(tài)勢(shì) ： 版塊名稱 版塊競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 備　注洛溪版板塊優(yōu)勢(shì)：開發(fā)時(shí)間較早，已成為配套完善的住宅區(qū)；番禺撤市建區(qū)強(qiáng)化了這一區(qū)域作為廣州居住區(qū)的地位；地鐵三號(hào)線的規(guī)劃又增強(qiáng)了廣州居民對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)同程度。 13 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 14 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 １ .版塊競(jìng)爭(zhēng)分析： 由于距離廣州遠(yuǎn)近的的不同，番禺各版塊樓盤對(duì)廣州居民的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不盡相同。 良好的市場(chǎng)背景已提供了發(fā)展契機(jī)： ?番禺與廣州日益融合，提供了大的市場(chǎng)背景； ?南村版塊已有廣地花園和華南碧桂園打先鋒，可節(jié)省在南村版塊上的宣傳，同時(shí)也可輕易獲得比較優(yōu)勢(shì)。 廣州市區(qū)其它樓盤的 潛在競(jìng) 爭(zhēng)： 有不少盤在景觀、特色方面乃至價(jià)格方面都與錦繡天河有一定的可比性，且它們一般具有交通上的便利性。 劣 勢(shì) 11 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 威 脅 南村其它樓盤的 直接競(jìng)爭(zhēng) ： 景觀、空氣都不錯(cuò)，地域也較為接近， 很有競(jìng)爭(zhēng)性。 配套不足障礙 ： 南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。 10 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 消費(fèi)者認(rèn)同程度低 ： 目前市場(chǎng)對(duì)南村板塊的認(rèn)同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 酒店式服務(wù) 真正家居享受 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 共造高尚質(zhì)素 獨(dú)特的水景資源 罕見的生態(tài)景觀 ?房屋如自然村落式排列，隨意流暢 ?江景、溪水與森林走廊渾然一體 ?綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點(diǎn)綴 ?寬敞的原木長(zhǎng)廊沿岸輕飄在珠江的綠波之上 ?夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) 區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可賞景，皆清澈見底。 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便，為“華南快速干線第一樓盤”。住宅交易中易發(fā)生各種各樣的糾紛，是一部分消費(fèi)者徘徊在樓市之外的一個(gè)很重要的原因，退房舉措一方面提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，另一方面也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場(chǎng)在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績(jī)。 退房措施轟轟烈烈。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，這不僅顯示了開發(fā)商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)樓本身對(duì)消費(fèi)者也具有較大的號(hào)召力，因此，廣州碧桂園在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。 ?營(yíng)銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝。 樓盤的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤之間的競(jìng)爭(zhēng)將只能是價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。 7 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 在樓盤同質(zhì)性強(qiáng)、消費(fèi)者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價(jià)格戰(zhàn)、增強(qiáng)注意力并取得業(yè)績(jī)的重要手段。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤已圈住了近 2萬畝的住宅用地，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)地區(qū)。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初步規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競(jìng)爭(zhēng)一直都沒有停止過。 花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)，在健康無污染方面，對(duì)廣州居民有著較大的吸引潛力 。 城市的變遷和交通的改善等市政因素對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展，在今年的廣州樓市中表現(xiàn)得淋漓盡致 。 ?居住郊區(qū)化已有潮流傾向。 國(guó)慶期間，廣州整個(gè)樓市的熱點(diǎn)，主要集中在以白云高爾夫?yàn)榇淼纳骄氨P、番禺的各大盤，連遠(yuǎn)一些的番禺市橋的康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢(shì)下，斗膽來廣州市場(chǎng)分一杯羹，可以想象它們對(duì)自己“郊區(qū)特色”的信心。 目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以一個(gè)內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。 與此同時(shí)，郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 珠江新城新推的新城海濱花園 10樓以下的不到 6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價(jià)為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國(guó)慶期間也給出了驚喜價(jià)，原來均價(jià)一直在 900010000港幣，現(xiàn)在則降為 8700元 /M2。 這主要是由于郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)所致 。 3 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 300040005000600070001/99 2/99 3/99 4/99 5/99 6/99 7/99 8/99 9/9910/99 11/99 12/991/2023 2/2023 3/2023 4/2023 5/2023 6/2023 7/2023 8/2023高層住宅 多層住宅廣州市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)(人民幣)元/平方米價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動(dòng)蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價(jià)推出，或降價(jià)促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動(dòng)下，價(jià)格步步攀高。 廣州今年 19 月房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資 192. 35 萬 M2 %房地產(chǎn)施工面積 3083. 66 萬 M2 %新開發(fā)面積 670. 17 萬 M2 %新項(xiàng)目開工率 % % 廣州今年 19 月住宅開發(fā)情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度住宅開發(fā)投資 135. 61 億元 3 6 .00%住宅施工面積 2078. 44 萬 M2 %住宅新開發(fā)面積 541. 79 萬 M2 %住宅新開工率 2 %99年廣州商品房新開工面積比 98年下降了 %， 商品房施工面積僅略增了 %， 而今年 19月 ，無論是開發(fā)投資額 、 施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長(zhǎng) ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了 。由于下半年是樓市的黃金季節(jié)，承繼國(guó)慶期間的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到 550萬和 500萬平方米，房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已初露倪端。 近三年的住宅供求量趨勢(shì)圖01002003004005006007001998年 1999年 2023年（預(yù)計(jì)）批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬M2） 預(yù)售成交登記總面積（萬M2）1998 年 1999 年2023 年（預(yù)計(jì)） 今年上半年 今年 18 月批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬 M2 ） 475 550 預(yù)售成交登記總面積（萬M2） 543 500 新上市方面，去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在 蓄勢(shì)待發(fā) ，新開發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了 8%左右的增長(zhǎng)，勢(shì)頭較好。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 1 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 ，新上市供應(yīng)量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。 ?從新上市供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。今年下半年以來，在地鐵、撤市設(shè)區(qū)、內(nèi)外環(huán)合圍等多種市政利好消息的刺激下，廣州僅 8兩個(gè)月的住宅上市量就比前六個(gè)月增長(zhǎng)了 97%，交易量增長(zhǎng)了 50%左右。 2 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 ?從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長(zhǎng)，經(jīng)過治理整頓之后廣州房地產(chǎn)發(fā)展又全面啟動(dòng)。 住宅新項(xiàng)目的開發(fā)以 40%的速度增長(zhǎng) ， 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期 ， 在今后 35年的時(shí)間 ， 將會(huì)形成一個(gè)住宅的集中供應(yīng)高峰期 ， 新一輪樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈 ， 因此 ， 目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤 ， 一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性 ， 才能保證在未來幾年的開發(fā)期內(nèi)不至于落伍 。 ?高層與多層價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比 與去年同期相比 ， 上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升 %， 高層住宅均價(jià)下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 4 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 ?城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對(duì)比 城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街是很常見的現(xiàn)象。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在 4000元以下，國(guó)慶期間異常火爆的第二個(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在 3600元左右。 白云高爾夫由剛推盤時(shí)的 2700元的均價(jià)，上升到目前的 3900元 4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價(jià)格馬上上調(diào)了 3%5%不等的幅度，幾乎每推一次推新盤，價(jià)格就會(huì)有或多或少的上揚(yáng)。 5 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對(duì)都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個(gè)生態(tài)家園。 ?“ 生態(tài)”概念浮出水面。 6 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，在不久的將來將成為廣州樓市新的熱點(diǎn)地區(qū)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。交通系統(tǒng)的完善、廣州南拓北抑東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。目前，第一個(gè)上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競(jìng)爭(zhēng)的序幕。 目前洛溪各大盤在成功發(fā)售之后，正努力拓展新的疆域，但各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和 105國(guó)道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn) 。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的重量級(jí)別，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常的激烈和火爆。 ?進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計(jì)就打動(dòng)了很多消費(fèi)者的心，盡管價(jià)格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。盡管這一方式會(huì)使開發(fā)商背上較大的財(cái)力負(fù)擔(dān)，但在日益理性的消費(fèi)者面前，越來越多的開發(fā)商不得不再次起用這種策略，如洛濤居和廣地花園環(huán)龍湖邊快建好的二期洋房。 華標(biāo)廣場(chǎng)開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河，城建集團(tuán)則通過“愛心行動(dòng)”將退房（有條件）行動(dòng)推向高潮。 8