【正文】 ? 塑造社區(qū)文化的要素的管理：顏色、符號、形式和功能； ? 材料 設(shè)備 技術(shù) 工藝的管理； ? 戶型； ? 配套和服務(wù) Ⅱ 城市高檔住宅 產(chǎn)品線的基礎(chǔ) 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 ? 園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收、運動交往場所、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理 …… ? 建筑的形態(tài)要素：風(fēng)格、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；技術(shù)工藝標(biāo)準(zhǔn)； ? 軟件要素：視覺環(huán)境要素、歸屬和認(rèn)同感的心理需求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 新材料新技術(shù)和新理念的應(yīng)用； Ⅱ 城市高檔住宅 產(chǎn)品線的控制要素 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 市區(qū)中高密度住宅建設(shè)項目； 以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態(tài)； 開發(fā)規(guī)模在 50萬平米以下； 開發(fā)增值 +文化附加價值增值 +服務(wù)增值； 中等面積、大面積戶型； 技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對較慢，回收資金慢； 利潤高，品牌價值高 城市高級公寓 主要研究類別選取 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 市區(qū)或近郊的低密度住宅建設(shè)項目； 以聯(lián)排、高密度獨棟、或者疊加別墅為主； 開發(fā)規(guī)模在 20萬平米以下； 開發(fā)增值 +文化附加價值增值 +服務(wù)增值； 大戶型； 技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對較慢，回收資金慢； 利潤高，品牌價值高； 城市別墅 主要研究類別選取 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 ? 城市遠(yuǎn)郊區(qū)，依托于相對獨立的生活配套和市政工程； ? 50萬平米以下的居住區(qū)開發(fā)；獨立或從屬于新城鎮(zhèn)； ? 有優(yōu)良的自然資源； ? 容積率在 ~，以花園洋房和聯(lián)排、疊加別墅為主的項目； ? 容積率在 house項目； ? 容積率在 villa項目； ? 高品質(zhì)建設(shè)； ? 目標(biāo)人群：企業(yè)主、高級管理人員、高級官員； 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 Ⅲ 郊區(qū)別墅 項目特征 ? 與市區(qū)有快速路連接，能夠便捷到達(dá)城市核心區(qū) ? 有較好的景觀或環(huán)境資源 ? 以聯(lián)排、疊加、疊拼等形式為主，兼有高密度的獨棟等形態(tài) 以家庭居住為主要目的 第一居所 高端客群 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 Ⅲ 郊區(qū)別墅 產(chǎn)品類別細(xì)分 1郊區(qū) house ? 離市區(qū)較遠(yuǎn) ? 有優(yōu)良的自然景觀資源或人文資源 ? 以獨棟或者雙拼別墅為主 山地別墅 海景或海島別墅 河景或湖泊景觀別墅 高爾夫別墅 …… 以家庭居住為主要目的 第二居所 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 Ⅲ 郊區(qū)別墅 產(chǎn)品類別細(xì)分 2郊區(qū) villa ? 依托于旅游資源 ? 有統(tǒng)一的酒店或度假村管理和提供服務(wù) ? 多種產(chǎn)權(quán)所有形式 溫泉度假村 滑雪度假村 游艇俱樂部 避暑勝地度假村 …… 以旅游休閑度假為主要功用 分時使用，短期居住 投資 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 Ⅲ 郊區(qū)別墅 產(chǎn)品類別細(xì)分 3度假村別墅，旅游用地 郊區(qū) house,與城市別墅有很大共性，歸為一類研究 離市區(qū)較近的低密度住宅建設(shè)項目； 有便捷的交通與市區(qū)連接； 以聯(lián)排、高密度獨棟 house、或者疊加別墅為主； 開發(fā)規(guī)模在 20萬平米以下； 開發(fā)增值 +文化附加價值增值 +服務(wù)增值； 大戶型； 技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對較慢，回收資金慢； 利潤水平中，品牌價值高； 主要研究類別選取 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 ? 開發(fā)周期：籌備時間彈性大，周期長； ? 成本：投入成本大，技術(shù)難度高，回收速度慢； ? 品牌價值高，市場培養(yǎng)接受和認(rèn)可的需求時間長； ? 市場和政策風(fēng)險大； Ⅲ 郊區(qū)別墅 產(chǎn)品線的特征 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 ? 對景觀和自然環(huán)境資源的發(fā)掘和利用； ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 與客群相匹配的建筑風(fēng)貌和社區(qū)風(fēng)貌選擇； ? 影響社區(qū)文化的要素定制：色彩符號形式和功能； ? 設(shè)計質(zhì)量，建造質(zhì)量、材料工藝以及設(shè)備選用的標(biāo)準(zhǔn)； ? 戶型及裝修； ? 配套建設(shè)和提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； Ⅲ 郊區(qū)別墅 產(chǎn)品線控制點 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 ? 園區(qū)規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈光、植物、景觀水系統(tǒng)、垃圾回收、活動交往、會所、停車 …… ? 建筑形態(tài)要素：風(fēng)格、戶型單元、功能空間、增加舒適度的技術(shù)、材料和設(shè)備、工藝和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) …… ? 產(chǎn)品軟件附加要素：環(huán)境視覺、服務(wù) ? 新材料和新技術(shù)的應(yīng)用 …… Ⅲ 郊區(qū)別墅 產(chǎn)品線控制要素 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 ? 拆遷項目里的回遷住宅、政府指定開發(fā)的保障用房項目（廉租房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房 …… ）； ? 主要針對中低收入群體和回遷居民； ? 項目多在偏遠(yuǎn)或者不具備資源優(yōu)勢的區(qū)域； ? 利潤低，品牌效應(yīng)低； ? 控制配置標(biāo)準(zhǔn)、材料選用標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝，以期使開發(fā)有適當(dāng)?shù)男詢r比； ? 控制成本是建設(shè)各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素； 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 Ⅳ 中低端住宅 項目特征 新城鎮(zhèn)建設(shè)： ? 獨立于原有城市之外的城市功能建設(shè)； ? 5萬人以上的居住規(guī)模； 200萬方以上開發(fā)量； ? 包括一級土地規(guī)劃開發(fā)和二級土地開發(fā)兩個階段； ? 多種土地功能屬性；自身功能配套完善； ? 包括多種類別住宅，吸引不同層次的人群，以多樣化形態(tài)和生活方式形成有活力和吸引力的新城市生活； ? 遵循新城市主義是指導(dǎo)新城鎮(zhèn)建設(shè)的原則； 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 Ⅴ 新城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè) 城市康居社區(qū) 城市白領(lǐng)社區(qū) 城市高級公寓 城市別墅和郊區(qū) 3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 4類常規(guī)目標(biāo)產(chǎn)品線 第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點 1住宅市場常見的品牌價值類型 2地產(chǎn)的品牌價值分析 3地產(chǎn)企業(yè)價值品牌產(chǎn)品線的形成 ? 運動健康 倡導(dǎo)健康生活 ? 傳統(tǒng)地域文化 弘揚(yáng)地方文化的價值 ? 財富人生的價值觀 追求贏得財富和尊重的生活態(tài)度 ? 創(chuàng)意和創(chuàng)新的價值觀 以思維自由、存在自由、創(chuàng)意生活為自我生活價值的生活態(tài)度 ? 家庭生活 以家庭和睦、體驗家庭親情為生活態(tài)度 ? 尊重自然和他人 與自然接觸、熱愛自然的體驗式生活態(tài)度 ? …… 1住宅市場常見的品牌價值類型 生活元素及人文價值 ? 綠色建筑 采用低能耗生產(chǎn)的材料、原生材料； 采用生產(chǎn)過程無污染或者低污染的產(chǎn)品設(shè)備 采用無污染低污染的工藝流程；使用低污染能源； ? 環(huán)保生活 節(jié)能建筑 低能耗建筑，保溫性能好 節(jié)水建筑 提高水的使用率 低排放 減少二氧化碳?xì)怏w的排放 采用了減少使用維護(hù)成本的技術(shù)，使建筑運營過程中經(jīng)濟(jì)效益強(qiáng) ? 高舒適度環(huán)境 采用高技術(shù)設(shè)備，提升居住環(huán)境的安全性和舒適度，更健康。 1住宅市場常見的品牌價值類型 高技派元素的居住價值 建筑人的環(huán)境 居住舒適度 心理健康和情感需求 生活便利性 家庭的日常生活成本 尊貴感 自由 … 私密性 鄰里交往 安全感 2地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法 ? 生活空間對光、日照的健康標(biāo)準(zhǔn)等級；對窗、陽臺、戶外空間的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)； ? 生活空間空氣質(zhì)量的評判標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定：室內(nèi)的通風(fēng)和加濕、恒溫以及過濾等措施；室外空氣的凈化和污染控制； ? 生活空間的溫度舒適度標(biāo)準(zhǔn)：建筑