世聯_住宅產品實用率專題研究_42頁-展示頁
2025-01-21 09:05本頁面
【正文】 增加層數 形式變化 11 本報告是嚴格保密的。梅隴鎮(zhèn) 短板樓 11 1 2 % 澳城花園 短板樓 18 1 2 % 澳城花園 拼合板樓 18 1 4 % 香蜜湖 10 本報告是嚴格保密的。 圓形 ?多為單體結構，近年來也出現與版式樓相結合的創(chuàng)新型建筑形式； ?由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型， 1梯 24戶； ?同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約 用地。 9 本報告是嚴格保密的。 ?用地節(jié)約，容積率高； ?共攤面積在塔樓中最大，由于通風結構，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。 各類形塔樓特點 蝶形塔樓 ?朝向、采光、通風上有突破，避免遮擋； ?戶型不方正，存在斜角； ?建筑結構的復雜性，使得結構層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。 創(chuàng)新形塔樓 T形塔樓 蝶形塔樓 ( 平面圖） 十字形塔樓 蝶形塔樓 創(chuàng)新形塔樓 塔樓分類 7 本報告是嚴格保密的。 ?居住舒適度相對較低 ?均好性差，居住密度高 ，通風采光不好 ?冬季保暖性好 分為長走廊式、單元拼合式 5 本報告是嚴格保密的。 ?通風 ,采光 較好，南北通透 ?天際線設計難以創(chuàng)新 ?管理維護成本低 ?建筑密度低 ?戶型格局不宜改造 ?居住舒適度較高 板樓 板樓 ?節(jié)約土地資源，房價較低 ?空間結構靈活，宜于改造，結構強度高，抗震性好 塔樓 從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結構。 4 本報告是嚴格保密的。商品房銷售面積 １００％ ?實用率＝套內建筑面積247。 作為路面或街道使用的穿過樓內的通道。 為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備用房。幢與幢之間連結的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。 ?公攤面積由兩部分組成： （ 1） 大堂、公共門廳、走廊、過道、 公用廁所、 電梯前廳、樓梯間、電梯井、 消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、 消防通道 、變電室、煤氣調壓室、調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術設備層等為 本幢服務的公共用房和管理用房 等。 研究思路 影響住宅實用率的因素 案例分析 針對性研究 解決方案 規(guī)律 整合 3 本報告是嚴格保密的。 探尋不同建筑形式產品的實用率特征； 挖掘市場中高實用率，高品質的典形案例，并研究其設計特征； 基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。 (本質是關注空間感） ?供給市場中的關注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。4/2/2023 住宅實用率研究 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 住宅實用率研究背景及目的 研究背景： ?需求方面的關注： 消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標的關注也在提升。開發(fā)商也越來越關注成本與實用率的平衡。 ?研究目的： 2 本報告是嚴格保密的。 實用率影響因素分析 ?實用率的大小取決于公攤面積。 （ 2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。 ?不計入共有建筑面積的范圍 獨立使用的地下室、車棚、車庫。 作為人防工程的地下室。 ?套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積 ?銷售面積 =套內建筑面積 +分攤公用建筑面積 使用率＝套內使用面積247。商品房銷售面積 １００％ 定義回顧 ?國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于 70%，多層建筑使用率不得低于75%。 建筑形式對比 建筑物南北方向比較薄 ,東西方向比較寬 ,外形類似一塊巨大的板 。 按樓的橫切面分成蝶形、 T形、工形、品字形、器形、橢圓形 等。 板樓分類 拼合板樓（ 2單元以上） 短板樓（ 2單元以下） 短板樓（ 2單元以下） 長板樓 6 本報告是嚴格保密的。 圓形塔樓 創(chuàng)新型塔樓平面圖 品字形塔樓平面圖 塔樓分類 8 本報告是嚴格保密的。 方形塔樓 ?多數戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風不好，各房間存在遮擋。 T形塔樓 ?戶數相對方形、圓形、蝶形較少； ?避免北向房，朝向、通風、采光較好，部分戶型和實現南北通透，遮擋較少；戶型方正； ?共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相
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