【正文】 項(xiàng)目產(chǎn)品 ?經(jīng)濟(jì)論壇高調(diào)入市 ?“盛世會(huì)”成立，客戶儲(chǔ)備 ?價(jià)格測(cè)試 物 料 ?開盤用禮品、技術(shù)樓書、電子樓書、合同文本、銷售人員培訓(xùn)資料、其他銷售道具 “盛世華府”盛裝亮相、 ?路牌：項(xiàng)目周邊、商業(yè)大廈、主干道路口選擇性投放 ?公路：京津公路、京津二高速線武清出口前、高速轉(zhuǎn)角入口等處 ?工地圍板 媒 體 開盤強(qiáng)銷期（ ） 戶 外 事 件 ?網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目網(wǎng)站、搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng) ?報(bào)紙：每日新報(bào)等每周整版各一次，密集投放 ?口碑：依靠品牌支持者口碑傳播 ?電臺(tái)：文字信息滾動(dòng)播放 ?盛大開盤 ?一系列周期性小型客戶活動(dòng)如酒會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、風(fēng)水講座等持續(xù)引爆 “盛世華府”實(shí)景綻放 ?路牌：項(xiàng)目周邊、商業(yè)大廈、主干道路口選擇性投放 ?公路：京津公路、京津高速線沿線、高速轉(zhuǎn)角入口等處 ?工地圍板 媒 體 持續(xù)銷售期（ ） 戶 外 事 件 ?準(zhǔn)業(yè)主答謝活動(dòng)：為后續(xù)項(xiàng)目推進(jìn)準(zhǔn)備 ?組織東南亞旅游活動(dòng) ?2次開盤活動(dòng) “盛世華府”帶您體驗(yàn)智能化社區(qū) ?網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目網(wǎng)站、搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng) ?報(bào)紙：每日新報(bào)等每周整版各一次，密集投放 ?口碑：依靠品牌支持者口碑傳播 ?電臺(tái)：文字信息滾動(dòng)播放 ?路牌：項(xiàng)目周邊、商業(yè)大廈、主干道路口選擇性投放 ?公路：京津公路、京津高速線沿線、高速轉(zhuǎn)角入口等處 ?工地圍板 營(yíng)銷推廣策略： 高密度、全通路的媒體投放，保證項(xiàng)目曝光率 占領(lǐng)武清重要干道及商業(yè)中心的戶外陣地 創(chuàng)新的硬廣發(fā)布形式 全程高密度派單 全程高密度短信 系列新聞炒作式的媒體跟蹤 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的事件炒作 建議借盛世華府項(xiàng)目全力打造 “盛世會(huì)”，全程導(dǎo)入此概念，以此樹立“盛世”系列項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐男蜗蠛偷匚?，為今后開發(fā)的項(xiàng)目奠定優(yōu)質(zhì)的客群基礎(chǔ)和良好口碑。 10月臨街商業(yè)開盤銷售。 一期商業(yè)策略： 招商與銷售并行； 大商業(yè)體以招商為主，有影響力的商業(yè)品牌、主力店、新業(yè)態(tài)（如電影院等），提升商業(yè)整體氛圍和檔次；商業(yè)招商工作獨(dú)立團(tuán)隊(duì)單獨(dú)開展。 4月下旬項(xiàng)目正式入市，最大限度的阻擊客戶，提示客戶持幣待購(gòu)； 5月下旬開始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，采取多種形式最大限度的積蓄意向客戶； 9月正式開盤銷售。 、二期、三期的全面營(yíng)銷策略逐步建立。 總體操盤策略細(xì)化思路： 項(xiàng)目總體形象定位： 總體操盤策略細(xì)化思路： 開創(chuàng)營(yíng)銷體系上的創(chuàng)新： 以體驗(yàn)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、復(fù)合營(yíng)銷、跨界營(yíng)銷、多點(diǎn)營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷遞進(jìn)方式達(dá)到營(yíng)銷體系上的全方位創(chuàng)新； 總體操盤策略細(xì)化思路： 分期開盤，統(tǒng)一項(xiàng)目形象，分期包裝，循序漸進(jìn)的達(dá)到口碑傳導(dǎo)的操盤策略； 營(yíng)銷目標(biāo)與周期安排： 項(xiàng)目形象最高點(diǎn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 項(xiàng)目品牌最大化 目標(biāo)解析： 通過項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉和系統(tǒng)包裝提升，樹立項(xiàng)目綜合品質(zhì)形象，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)最高點(diǎn)； 通過項(xiàng)目精準(zhǔn)的營(yíng)銷，在控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)收益的提升； 創(chuàng)造項(xiàng)目口碑，進(jìn)而打造“盛世”系列品牌，更進(jìn)一步打造公司品牌，扎根武清區(qū)，輻射津京； 營(yíng)銷增值體系： 營(yíng)銷目標(biāo)分解： 、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售道具、現(xiàn)場(chǎng)管理、營(yíng)銷活動(dòng)、廣告推廣全方位、立體化樹立項(xiàng)目形象最高點(diǎn)。 ? 一期臨街商業(yè)： 2023年 8月中旬開工； 2023年 8月交房 ? 大商業(yè)： 2023年 5月 1日開工， 2023年 9月底出正負(fù)零， 2023年 4月底主體完工， 2023年九月底具備開業(yè)條件； 價(jià)值分析： 運(yùn)河板塊的價(jià)值 —— 外部景觀資源豐富、商業(yè)薈萃之地 —— 低覆蓋率、高綠化率的景觀大宅 —— 高科技智能生態(tài)節(jié)能華府 第三部分 項(xiàng)目 總體操盤策略 總體操盤策略： 高姿態(tài)入市：包括產(chǎn)品賣點(diǎn)包裝準(zhǔn)備、首次公開亮相、售樓處正式開放、首次客戶活動(dòng)、項(xiàng)目形象推出、銷售資料與銷售道具準(zhǔn)備等方面均以高姿態(tài)入市，營(yíng)造出項(xiàng)目品質(zhì)感； 項(xiàng)目總體形象定位以景觀環(huán)境和科技化為核心突破點(diǎn)； 開創(chuàng)營(yíng)銷體系上的創(chuàng)新：以體驗(yàn)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、復(fù)合營(yíng)銷、跨界營(yíng)銷、多點(diǎn)營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷遞進(jìn)方式達(dá)到營(yíng)銷體系上的全方位創(chuàng)新； 分期開盤，統(tǒng)一項(xiàng)目形象，分期包裝，循序漸進(jìn)的達(dá)到口碑傳導(dǎo)的操盤策略。由 13棟建筑單體組成 。 住宅四組團(tuán)：地上 1317層；樓體下地下 2層， 地 1為自行車庫(kù)、地 2為儲(chǔ)藏室 。 臨街商鋪：地上 3層（局部 4層）、地下 1層為儲(chǔ)藏室。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為集配套公建、商業(yè)和住宅為一體的小型城市綜合合體 . 開發(fā)節(jié)奏 一期：大商業(yè)、臨街商鋪、住宅 4組團(tuán) 后續(xù)開發(fā)：地塊二住宅 3組團(tuán) 項(xiàng)目一期 一期詳情 大商業(yè)：地上 5層、地下 2層；地下 1層為超市（樂天瑪特已簽約）、地下 2層為車庫(kù)。 ? 住宅部分容積率： ； 綠地率 50% 以上，建筑密度： %。 第二部分 項(xiàng)目概況與價(jià)值分析 概況 ? 盛世華府位于天津市武清區(qū)楊村鎮(zhèn)中心城區(qū)，屬于武清區(qū)商業(yè)中心，是區(qū)域內(nèi)最具投資價(jià)值的項(xiàng)目； ? 四至范圍：南側(cè)是規(guī)劃向東延伸的富民道，北為振華橋（俗稱六街橋），西起運(yùn)河景觀走廊，東至京津公路。 天津盛世華府項(xiàng)目操盤思路匯報(bào) 第三部分 項(xiàng)目總體操盤策略 第一部分 當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境研究 第二部分 項(xiàng)目概況與價(jià)值分析 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 CONTENTS 目錄 第七部分 合作模式 第五部分 項(xiàng)目銷售組織 第六部分 項(xiàng)目商業(yè)策劃 第一部分 當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境研究 近期房地產(chǎn)政策與銀行政策對(duì)本項(xiàng)目影響： 關(guān)于二套首付比例提高和利率提高的問題對(duì)抑制投資型客戶和部分改善型客戶產(chǎn)生一定影響； 關(guān)于契稅優(yōu)惠減免問題對(duì)客戶影響較?。? 關(guān)于未滿五年轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅問題對(duì)投資型客戶影響較大； 關(guān)于大力建設(shè)保障性住宅問題有一個(gè)時(shí)間延續(xù)的過程，在下一階段對(duì)中小套型普通型住宅和一部分品質(zhì)一般項(xiàng)目影響較大； 關(guān)于限購(gòu)令的問題對(duì)投資型客戶和異地購(gòu)房客戶影響較大； 關(guān)于一次性公開房源及報(bào)備銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目銷售控制及價(jià)格提升將產(chǎn)生較大影響； 商業(yè)類項(xiàng)目的政策空白對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)是較大的利好； 其余關(guān)聯(lián)政策影響及執(zhí)行上對(duì)項(xiàng)目影響較?。? 近期政策實(shí)施以來本地市場(chǎng)的表現(xiàn)： 剛性需求：就市場(chǎng)的剛性需求而言影響還是較小的，如天和林溪這種以小戶型為主，主力客群定位為自住型客戶的項(xiàng)目幾乎沒有影響，開盤第一周就消化了一期 90%的房源，一期共三棟 240套；從另一個(gè)角度看，武清本地的剛性需求還是很強(qiáng)烈的； 投資性需求：由于新政的實(shí)施，將投資性購(gòu)房的門檻繼續(xù)提高，導(dǎo)致了相當(dāng)一部分的投資型客戶流失，如投資和改善型自住兼顧的松江運(yùn)河城，在新政實(shí)施前月均銷售速度為 40套 /月左右，春節(jié)期間和新政實(shí)施后的 3月份，月均銷售速度已經(jīng)下降到 15套 /月，可見“津十條”對(duì)武清市場(chǎng)還是有一定影響的； 雖然新政已經(jīng)實(shí)施了近一個(gè)月，但就目前的市場(chǎng)走勢(shì)來看，大部分項(xiàng)目，尤其是高端項(xiàng)目的銷售量有所下降，但價(jià)格依然沒有松動(dòng)，市場(chǎng)仍然處于開發(fā)商和客戶博弈階段，在住宅方面開發(fā)商和客戶都處于觀望的態(tài)度，投資客戶都轉(zhuǎn)向投資商業(yè)型地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依然保持較好的銷售態(tài)勢(shì)。 各項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析 （詳見項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告） 近期市場(chǎng)環(huán)境下對(duì)客戶的影響： 新政推出已一個(gè)多月，武清在售的各個(gè)項(xiàng)目在成交量上都有明顯下跌，但就成交均價(jià)上還是穩(wěn)中有升，我們推斷，因?yàn)槲淝暹€是有較大的剛性需求，新政對(duì)武清區(qū)域內(nèi)客戶心態(tài)雖然有影響，但是影響不大； 對(duì)投資性客戶來說，他們會(huì)將目光逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但就部分外地投資性客戶來說，在天津本地如沒有房產(chǎn)，仍有投資本地的可能性。 ? 總占地面積 348畝；總建筑面積約為： 630588㎡，其中地上建筑面積約為375991㎡、地下總建筑面積 254597平方米。 ? 停車位約為 5644，車位比 1： 。總建筑面積：地上總建筑面積 57228m2,地下總建筑面積 49513 m2。 面積組合調(diào)整中。 總建筑面積：地上 73828㎡、地下 39138㎡。 ? 51樓 17層 建筑面積 4084 m2 52樓 17層 建筑面積 4084 m2 ? 53樓 15層 建筑面積 6213 m2 55樓 17層 建筑面積 4387 m2 ? 56樓 17層 建筑面積 7041 m2 57樓 15層 建筑面積 6213 m2 ? 58樓 17層 建筑面積 7041 m2 59樓 15層 建筑面積 6213 m2 ? 60樓 15層 建筑面積 6434 m2 61樓 13層 建筑面積 557