【正文】 化、濱海特征、適宜居住擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。人口狀況 —— 鹽田常住人口 ，其中戶籍人口 ，非戶籍人口 ，目前人氣比較有限 。 深圳市城市總體規(guī)劃確定沙頭角 — 鹽田城市片區(qū)是深圳市第一圈層的城市次中心，是東部發(fā)展軸的核心區(qū)。 城市功能進(jìn)一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。大約 34年就一個(gè)新中心，直接拉動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展深圳城市多核發(fā)展：一個(gè)新濱海城市中心的將要誕生結(jié)束東部 “ 只適合度假 ” 的局限認(rèn)知！寶安中心區(qū)20232023后海中心區(qū)20232023西部跨海通道地鐵 1號(hào)線、 5號(hào)線寶安中心區(qū)規(guī)劃跨海大橋地鐵 1號(hào)線、 2號(hào)線后海規(guī)劃鹽田 CBD規(guī)劃東部有比西部更好的山海鹽田屬于關(guān)內(nèi)，本身城市屬性強(qiáng)未來蓮塘口岸的帶動(dòng)趨勢所在，中心所在！城市功能進(jìn)一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。東莞中原一線城市旅游地產(chǎn)案例 萬科鹽田濱海城營銷策略報(bào)告區(qū)域定位分析濱海深圳：濱海 +城市氣息 ——南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 有濱海資源的地方，催生中心的潛力也越大。 鹽田規(guī)劃 —— 深圳城市多核發(fā)展東部的核心區(qū)鹽田區(qū) “ 十一五規(guī)劃 ” 中指出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益提高、能源消耗降低的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值在 “ 十五 ” 期間翻一番的基礎(chǔ)上再翻一番，人均GDP超過 。 1997年 10月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市在特區(qū)東部新成立了鹽田區(qū)，行政范圍包括沙頭角、鹽田、大小梅沙等片區(qū)，總面積為 。鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。 鹽田規(guī)劃 —— 三大功能中心多核驅(qū)動(dòng)鹽田片區(qū)被確定為深圳市第一圈層的城市次中心 ,也是東部發(fā)展軸的核心區(qū)，是鹽田區(qū)建設(shè)深圳東部濱海地區(qū)旅游綜合服務(wù)基地，打造深圳城市副中心的重要依托。山海城邦 +宜居住區(qū)調(diào)整工業(yè)用地布局，增加生活居住用地和行政配套設(shè)施建設(shè)。遵循山、城、海一體化的城市發(fā)展原則 ， 通過海濱區(qū)開發(fā)將沙頭角地區(qū)建設(shè)成具有良好的生態(tài)環(huán)境， 突出的濱海特征 ， 適宜居住且 擁有 高品質(zhì)城市功能 的新興城區(qū)。國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市的契機(jī)，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，譜寫綠色低碳華章。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得新突破，國家音樂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（深圳園區(qū)）正式在梅沙掛牌成立。在資源日益稀缺的深圳，優(yōu)質(zhì)的該片區(qū)正步入城市功能全面升級(jí)的大好時(shí)機(jī)，借助政府規(guī)劃和大盤綜合體開發(fā)從而催生出新的中心。區(qū)域邊沿經(jīng)濟(jì)以港務(wù)和旅游為主，單一化承接中、東部海岸線規(guī)劃生態(tài)旅游城市濱海生活升級(jí)城市核心總部經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展客戶主動(dòng)外擴(kuò)政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。A濱?；盍^(qū)內(nèi)包括金融商務(wù)、休閑娛樂、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動(dòng)，其范圍等同于通常所說的 CBD，但更強(qiáng)調(diào)除商務(wù)活動(dòng)以外的文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國際機(jī)構(gòu)及其活動(dòng)等對(duì)于城市中心地區(qū)的重要性，濱?；盍^(qū)（ BAZ）是中央商務(wù)區(qū)（ CBD）在功能上的擴(kuò)展和延伸。多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔(dān)低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨(dú)立且互為補(bǔ)充，城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)項(xiàng)目定位分析區(qū)域價(jià)值利好，地處區(qū)域中心區(qū)位，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、地標(biāo)價(jià)值明顯n本項(xiàng)目位于鹽田沙頭角組團(tuán)，處于鹽田核心區(qū)域，是鹽田區(qū)的行政文化中心，同時(shí)是沙頭角組團(tuán)的頂級(jí)住宅區(qū)域。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目價(jià) 值 梳理項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性深圳首個(gè)濱海資源性綜合體 —— 東部中心引領(lǐng)者項(xiàng)目 35萬㎡體量，多種業(yè)態(tài)組合，以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)、酒店等功能的資源型綜合體項(xiàng)目地標(biāo)價(jià)值，引領(lǐng)東部中心發(fā)展。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目價(jià) 值 梳理項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性項(xiàng)目景觀資源分析南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣。，南面看海，北面看山， 絕佳山海資源，視線無遮擋；6．未來交通便捷，交通貫通東西7．環(huán)境、水質(zhì)空氣質(zhì)量好，宜居產(chǎn)權(quán)只有 50年配套尚有待升級(jí)區(qū)域認(rèn)知度不高，大部分深圳人知道大梅沙度假物業(yè)屬于高端物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展欠缺活力，本地客源難以滿足項(xiàng)目需要機(jī)會(huì) (O) SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)） WO戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，克服劣勢）區(qū)域價(jià)值利好，項(xiàng)目地處區(qū)域中心區(qū)位、地標(biāo)價(jià)值明顯區(qū)域配套集中，相互升級(jí)交通利好、可達(dá)性高提高項(xiàng)目認(rèn)知；區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)已具雛形，商業(yè)落后，需關(guān)鍵性綜合體項(xiàng)目帶動(dòng)，客戶外來以品牌驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目，項(xiàng)目綜合體地標(biāo)價(jià)值完全具備承載力，以山、海、城資源一體化整合打造 CBD東鹽田中央軸心首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目。，吸引外來高端客戶威脅 (T) ST戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢，轉(zhuǎn)化威脅），近期市場成交價(jià)格不高，市場前景需謹(jǐn)慎對(duì)待系統(tǒng)走高端化路線，產(chǎn)品尊貴性挖掘、內(nèi)、外部環(huán)境營造、增加配套，成為區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品硬件、軟件升級(jí)，增加附加值；規(guī)避項(xiàng)目劣勢內(nèi)部外部項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值 —— 顛覆傳統(tǒng)城市綜合體打造：新中心 頂級(jí)開發(fā)商聯(lián)合，項(xiàng)目涵蓋：高級(jí)住宅、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、豪華會(huì)所、中心公園。城市化 新中心 背景下， 首個(gè)山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式 ，為客戶置業(yè)提供了更 高品質(zhì) 選擇物理距離的改變直接拉近和縮小城市范圍，羅湖生活圈已延展至此 項(xiàng)目價(jià)值提煉與感知區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析重新 設(shè)計(jì) 城市項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū)為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū) ———— 城市新中心崛起城市新中心崛起區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（ B A Z））項(xiàng)目定位：新中心項(xiàng)目定位：新中心 首席資源型城市綜合體首席資源型城市綜合體鹽田區(qū)中軸線規(guī)劃設(shè)計(jì)中，全面貫徹實(shí)施精品戰(zhàn)略，精心規(guī)劃，嚴(yán)格把關(guān)，力爭將中軸線建設(shè)成為深圳東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心、商業(yè)旅游服務(wù)中心和展示深圳東部地區(qū)城市形象的國際化精品工程。項(xiàng)目建成后將成為具有 國際化品位的深圳東部濱海新地標(biāo) ，對(duì)鹽田區(qū)發(fā)展品質(zhì)將起到 關(guān)鍵性 的提升作用。n城市中心區(qū)，城市升級(jí)動(dòng)力之源 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標(biāo)簽，集中了城市的標(biāo)志性建筑，是城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力引擎，是城市發(fā)展的方向。n六本木新城（ Hills）孕育 “ 思想開放型 ” 人才之城n注：六本木新城又稱六本木之丘，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開發(fā)，是日本規(guī)模最大的都市再開發(fā)計(jì)劃之一。代表性項(xiàng)目是六本木新城。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。法國巴黎城市的升級(jí)，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。n上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。上海城市的升級(jí)，由上海市中心開啟。壹海城一個(gè)承載城市中心提升使命的項(xiàng)目！一個(gè)讓全深圳人重新認(rèn)識(shí)東部的形象工程！一個(gè)基于本土又超越本土可輻射全國的頂級(jí)物業(yè)！一個(gè)重新設(shè)計(jì)城市生活的運(yùn)營者正如六本木新城之于東京拉 ? 德芳斯之于巴黎新天地之于上海壹海城將承載鹽田中軸線 CBD發(fā)展引領(lǐng)未來深圳城市中心升級(jí)為城市帶來生活、工作、休閑的本質(zhì)改變深圳城市升級(jí)時(shí)代即將到來！鹽田是東部核心的引領(lǐng)者！本案是鹽田中心的城市運(yùn)營者！本案是深圳城市全面升級(jí)過程中的第一批引領(lǐng)者！本案是城市全面升級(jí)的【 運(yùn)營者 】項(xiàng)目城市地位認(rèn)知深圳 —— GDP與幸福嚴(yán)重倒掛的城市p在珠三角區(qū)域，深圳成為人均 GDP與幸福指數(shù)倒掛最為嚴(yán)重的城市，主要原因在于深圳的社會(huì)發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。被珠海擠出幸福廣東前三甲。 —— 《 建設(shè)幸福廣東綜合評(píng)價(jià)報(bào)告 》人均 GDP全省第一幸福廣東綜合指數(shù)排名第四居民主觀幸福排名第 20城市空間擁擠生活節(jié)奏快工作壓力大生活成本高這座城市亟待升級(jí)，以 “ 人” 出發(fā)，重塑城市幸福感n“ 再設(shè)計(jì) ” 概念最早是由日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉提出的。 “ REDESIGN” ，包含了把 社會(huì)中人們共有的、熟知的事物進(jìn)行再認(rèn)識(shí)的意義 。n從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后 蘊(yùn)藏著對(duì)人和物的尊重 ，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計(jì) “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造?！?重新設(shè)計(jì) ” 是一種銳意進(jìn)取的態(tài)度、是一種打破常規(guī)的勇氣、一種都市創(chuàng)新的精神城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度的時(shí)間，在這個(gè)聚積體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)都市綜合體這樣一種綜合形態(tài)，都市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級(jí)與城市空間的延續(xù)重新設(shè)計(jì)生活、工作、商業(yè)項(xiàng)目形象定位：壹海城 首席資源型城市綜合體城市化發(fā)展體現(xiàn) 城市的價(jià)值中心所在城市中心的標(biāo)志問題思考住宅組團(tuán)市場定位分析Part 1寫字樓組團(tuán)市場定位分析Part 2商業(yè)組團(tuán)市場定位分析Part 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略住宅組團(tuán)分析核心價(jià)值點(diǎn)分析 —— 附屬于綜合體的高端資源型居住體1234一線資源區(qū)域優(yōu)勢綜合體價(jià)值稀缺模式 占據(jù)良好景觀資源：山、海以及中央公園景觀。梅沙片區(qū)現(xiàn)狀鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀均價(jià)（元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富主要客戶置業(yè)者多元化本地居民企業(yè)員工、相鄰周邊區(qū)域居民、港人鹽田港員工附近企業(yè)員工本地居民、少量港人各地投資客各區(qū)二次置業(yè)者以渡假 /投資為主要目的片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港未來供應(yīng)項(xiàng)目面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來供應(yīng)以面向投資度假型消費(fèi)群體為主。 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 3606255000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約17300） 一居 4070平米，二居8090平米，三居 130147平米 2023年 5月海山道 1號(hào) —— 客戶情況客戶特征：n項(xiàng)目在開售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動(dòng)大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。成交客戶類型：p在鹽田開廠或經(jīng)商的私營企業(yè)主p鹽田公務(wù)員單位高級(jí)工作人員p在鹽田上班的香港客戶p鹽田當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶p福田、羅湖投資客戶沙頭角片區(qū)在售典型項(xiàng)目 1上東灣 —— 客戶情況客戶特征：n項(xiàng)目開售不到一個(gè)月，開盤銷售約 250套，其中 7成以上為沙頭角、鹽田本地客，由于靠近口岸，香港客戶也占了一定比例。成交客戶類型：p中英街經(jīng)商的私營業(yè)主p鹽田公務(wù)員單位中級(jí)工作人員p在鹽田上班的香港客戶p鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者p福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項(xiàng)目 2藍(lán)郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項(xiàng)目 3成交客戶類型：p鹽田公務(wù)員單位中、高級(jí)工作人員p鹽田私營企業(yè)主p福田、羅湖私營企業(yè)主p福田、羅湖投資客戶客戶特征：n由于項(xiàng)目良好居住氛圍、一線無敵海景以及超高贈(zèng)送率，致使項(xiàng)目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購買n項(xiàng)目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場格局，外區(qū)域客戶占比超過 50%2023年鹽田（沙頭角）二手市場成交情況選取中原三級(jí)市場 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個(gè)有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)：n90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；n10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價(jià)格區(qū)間；n該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)；n成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板