【正文】 除在 10月份（ ㎡ ）下降外，基本呈上升趨勢(shì)，在 12月份達(dá)到成交量最高點(diǎn)（ ㎡ ）；12成交結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局09年 1月到 09年 12月各區(qū)商品住宅成交量比例相對(duì)穩(wěn)定， 09年 59月主城區(qū)比例上升，對(duì)整體均價(jià)的提升具有較大影響13產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)p90120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的 %，該面積段的成交比重為 39%， 60㎡以下產(chǎn)品供給不足；p市場(chǎng)需求以 90120㎡、 120144㎡為主，占總需求量的 %主城大盤入市，舒適性戶型成為市場(chǎng)供求主力14產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)p2023年供應(yīng)和去化最好的是 90120平方米的，也反映目前市場(chǎng)上的供需結(jié)構(gòu)。u 土地整體供給規(guī)模偏大，未來市場(chǎng)向新區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)主要供應(yīng)量在開發(fā)區(qū)、清河區(qū)和楚州區(qū)。6二、土地市場(chǎng)7p從 2023年到 2023年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活躍的過程，09年，便成功出讓土地 216宗，無論是出讓面積還是出讓金額，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 08年全年水平。價(jià)格? 09年由于行業(yè)調(diào)整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價(jià)格較 08年略微上漲 35%。?商品房供應(yīng)以 120140㎡ 的三房為主，但 8090㎡ 的兩房， 110120㎡ 的三房去化速度最快。?品質(zhì)：在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)開始注重項(xiàng)目品質(zhì)打造（如中天花園）。?戶型：市場(chǎng)主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。? 09年 112月土地成交量是 683萬㎡ ，土地成交均價(jià) 1351元 / ㎡ 。土地?土地市場(chǎng)成交量穩(wěn)定： 07年、 08年土地成交量分別是 413萬㎡ 、 415萬㎡ ，基本無變化，而 09年為 683萬㎡，上漲 268萬㎡。? 08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)影響逐漸減小，市場(chǎng)迎來 “ 小陽(yáng)春 ” 。1淮安市場(chǎng)分析報(bào)告20230323版本定位結(jié)論篇市場(chǎng)分析篇具體項(xiàng)目篇客戶分析篇城市簡(jiǎn)析篇報(bào)告框架2二、市場(chǎng) 分析 篇n 市場(chǎng)總述n 土地市場(chǎng)n 住宅 市場(chǎng)3一、市場(chǎng)總述4淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述政策?從限制到救市，從提息到降息： 2023年 10月 —2023年 8月，控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)； 2023年 9月 16日 “ 雙率下調(diào) ” ； 2023年各地出現(xiàn) “ 井噴 ” 現(xiàn)象，而 2023年前兩月成交量相對(duì)于 2023年后兩月一般。市場(chǎng)?房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，消化量增加， 2023年市區(qū)成交萬 ㎡ ：淮安 2023年前兩月新增商品房消化率達(dá)到 %，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。? 08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)對(duì)二手房市場(chǎng)影響大：淮安 2023年二手房交易量相比 2023年驟減 ㎡， 2023年相比 2023年激增 ㎡。?土地成交均價(jià)略有下降： 07年、 08年土地成交均價(jià)分別是 1113元 / ㎡ 、 948元 / ㎡ ，下浮%，而 09年為 1351元 / ㎡ ，上漲 403元 / ㎡ 。 5淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述產(chǎn)品?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。?景觀：淮安房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越注重景觀規(guī)劃，但精品景觀仍很少，景觀營(yíng)造較為粗糙（如香格里拉）。供銷?淮安未來房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大： 至 09年 12月商品房存量 205萬㎡；待開發(fā)商品房面積約 ㎡（未開發(fā)土地的容積率按 ），共計(jì) 2381萬㎡ 。?淮安二手房市場(chǎng)主要供應(yīng)在在中心城區(qū)，淮陰區(qū)及開發(fā)區(qū)供應(yīng)量小。? 2023年 2月商品房實(shí)際成交價(jià)格相對(duì)于 2023年四季度上漲幅度較小。p2023年，市區(qū)土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告 170宗，出讓土地面積 683萬平米，土地出讓均價(jià)1651元 /m2，土地出讓樓面地價(jià)為 745元 /m2；土地市場(chǎng) ——2023 年土地出讓呈現(xiàn)井噴式上升，未來土地供應(yīng)量繼續(xù)加大土地出讓土地出讓8土地出讓土地出讓 從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈u 清河、清浦區(qū)土地存量共占 53%，中心區(qū)開發(fā)量較大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨向惡劣。u 2023年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；u 從商品住宅的交易情況來看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長(zhǎng)。p市場(chǎng)供應(yīng)和銷售中對(duì) 221 、 321 及 322 戶型比較親睞。數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求16成交價(jià)格成交價(jià)格p與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚(yáng)州，處于較為穩(wěn)定的價(jià)格占位p2023年各區(qū)商品住宅均價(jià)表現(xiàn)均較為平穩(wěn)， 2023年以來中心城區(qū)價(jià)格走高拉動(dòng)整體均價(jià)淮安房?jī)r(jià)處于較為穩(wěn)定的區(qū)間，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)幅度較小數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局17三、具體項(xiàng)目 篇n 板塊劃分n 板塊分析n 住宅 市場(chǎng)18一、板塊劃分19隨著淮安城市框架逐漸展開，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成四大板塊楚州區(qū)：以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟；清河板塊 開發(fā)板塊青浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)；青浦板塊：老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點(diǎn)不斷，愈現(xiàn)成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展；開發(fā)區(qū)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場(chǎng)有待成熟；20二、板塊分析21定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)p區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；p配套優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；p強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。水韻天成萬達(dá) 未來城奧林晴園中天花園清河板塊清河板塊茂華國(guó)際匯22大盤林立大盤林立項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價(jià) 客群情況 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素水韻天成 別墅、多層 、小高層 5600 私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員為主，淮安高端人 群集中 區(qū)位、產(chǎn)品萬達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 高層 5400下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例區(qū)位、品牌、自身配套中天花園 高層、小高 層 4800 全市改善型客戶，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主 低密度、生態(tài)景觀220?？腿簝r(jià)格敏感度較低，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來供應(yīng)充足220。中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)23大盤林立大盤林立項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價(jià) 客群情況 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素億力未來城 高層 4700 以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客 群 教育資源、區(qū)位香格里拉花園 　多層、高 層、聯(lián)排 4600下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 自然資源、項(xiàng)目品 質(zhì)茂華國(guó)際匯 高層 4800以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群 項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位24主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升p區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；p配套優(yōu)勢(shì)： 商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來了大量的教育客群；p項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間 3700~5000元 /平方米220。以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例220。p區(qū)位特征： 翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；p配套現(xiàn)狀： 商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；p車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在藍(lán)領(lǐng)