【正文】 穗、深成長型企業(yè)遷往東莞等因素使得在東莞城區(qū)辦公的企業(yè)數(shù)量大增l政府調(diào)控使東莞住宅市場冷清，但商業(yè)、辦公類物業(yè)成交活躍17萌芽期 粗曠型發(fā)展 精細(xì)化發(fā)展市場購買力不強(qiáng)，客戶基本需求已租賃為主，產(chǎn)品供應(yīng)和市場需求不能有效對接—— 代表項目：金源中心、國泰大廈、經(jīng)貿(mào)大廈企業(yè)商務(wù)交往帶動辦公觀念升級，開發(fā)者發(fā)現(xiàn)需求大量開發(fā)，供應(yīng)引導(dǎo)需求—— 代表項目：鴻福廣場、第一國際、君豪商業(yè)中心為適應(yīng)市場需求，產(chǎn)品品質(zhì)提升、新概念、個性化產(chǎn)品層出不窮，市場競爭多元化—— 代表項目：財富廣場、臺商大廈、卡布斯廣場東莞寫字樓市場已進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段，產(chǎn)品除了提升品質(zhì)外，還應(yīng)結(jié)合項目自身特征創(chuàng)新立異、避免產(chǎn)品同質(zhì)化，方能增強(qiáng)自身競爭力最終贏得市場發(fā)展階段寫字樓發(fā)展東城區(qū) —— 主要項目：御景大廈、君豪商業(yè)中心、世博廣場、 ……莞城區(qū) —— 主要項目：金源中心、綜藝廣場、鴻福大廈、鴻禧廣場南城 CBD—— 主要項目：第一國際、華凱廣場、勝和廣場、金盈大廈東莞寫字樓主要分布區(qū)域東莞市寫字樓的區(qū)域分布具有明顯的地域特征和規(guī)律，分布集中在東城區(qū)、莞城區(qū)、南城CBD區(qū)，其中南城 CBD占到城市總量 50%以上，且未來增長趨勢明顯。寫字樓市場受影響較小， 1月份推出的財富廣場均價 ，開盤銷售達(dá)到 80%，成為沉悶樓市的一大亮點。新政后從小戶型項目銷售分析可見，投資客對低總價、高性價比產(chǎn)品關(guān)注；但存在總價限制，承擔(dān)風(fēng)險的信心減弱，中大面積投資性產(chǎn)品則受到冷落。 08年 2月底開始東莞幾大發(fā)展商項目價格大幅回落，部分價格跌落到 06年水平，但銷售可實現(xiàn)突破。216。216。房地產(chǎn)長期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁15雖然市場處于冰凍期，但品質(zhì)好性價格高的寫字樓項目銷售良好?！〉禺a(chǎn)發(fā)展看１、中國居民的住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)未得到滿足，需求旺盛。２、民眾投資熱情因人民幣對外升值對內(nèi)貶值將更加劇。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 3月 10月4月 7月 8月 9月《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》以戶為單位介定第二套房11月 12月將實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策202314從宏觀長期來看，房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)強(qiáng)勁的發(fā)展216。《中華人民共和國物權(quán)法》通過八部委：整治房地產(chǎn)市場秩序 嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為《中華人民共和國物權(quán)法》正式實施國土資源部：六項措施深化土地市場治理整頓儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%。 市級民營科技企業(yè)逐年增長東莞中小型企業(yè)發(fā)展迅速宏觀 政策從政策面看， 07年政府采取了系列有效的措施抑制房價上漲及投資過熱，未來將陸續(xù)出臺相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。東莞中小型企業(yè)發(fā)展迅速“ 東莞大道總部經(jīng)濟(jì) ” 的構(gòu)想付諸實施，東莞大道今后將沿著一條商業(yè)發(fā)展為主的脈絡(luò)前行，寫字樓產(chǎn)品將是其中最大的受益者。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級，將大大促進(jìn)東莞寫字樓的需求。同時，各行業(yè)間日益頻繁的商務(wù)往來也對城市的商務(wù)配套完善提出了更高的要求。東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2023年廣東主要城市 GDP及增長率（億元）東莞的經(jīng)濟(jì)地位在珠三角城市中舉足輕重， 2023年東莞 GDP為 3151億元保持排名第四，而年增長率穩(wěn)居廣東省第一，發(fā)展勢頭迅猛。東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展東莞歷年 GDP東莞經(jīng)濟(jì)長足迅猛發(fā)展：自 2023年以來東莞 GDP從 升到 3151億元，年 GDP均實現(xiàn) 18%以上的驚人增長速度 。中國 東莞豐碩廣場營銷策劃報告1顛覆傳統(tǒng) 締造完美豐碩國際商務(wù)中心重塑 新生代寫字樓價值觀2報告框架報告框架市場概述 項目分析項目定位營銷推廣商業(yè)建議3指標(biāo) 2023年 增長率 2023 年 增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 3151億元 % %社會消費品零售總額 % %工業(yè)總產(chǎn)值 % 5512億元 %房地產(chǎn)開發(fā)投資額 % %進(jìn)出口貿(mào)易總額 % %居民儲蓄余額 % %城鎮(zhèn)人均可支配收入 27025元 % 25320元 %全市私營企業(yè)累計 48955個 % 38275個 %私營企業(yè)數(shù)量激增，工業(yè)總產(chǎn)值與進(jìn)出口貿(mào)易均增勢較強(qiáng) ，外向型經(jīng)濟(jì)活躍。東莞市經(jīng)濟(jì)走勢分析東莞歷年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值走勢（億元）東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二、第三產(chǎn)業(yè)總值增長迅速。東莞經(jīng)濟(jì)在珠三角增長率第一l珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市l(wèi)重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地l以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市科技中心信息中心商務(wù)中心加工中心采購中心物流中心現(xiàn)代現(xiàn)代制造業(yè)制造業(yè)名城名城城市定位目前，東莞市已形成一組完整的產(chǎn)業(yè)鏈，為城市資源整合、經(jīng)濟(jì)騰飛提供了條件。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動虎門、常平—— 物流基地 東部工業(yè)園—— 生產(chǎn)基地松山湖科技園—— 研發(fā)基地l集產(chǎn)、學(xué)、研于一體的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)城市l(wèi)商貿(mào)、科研城市東莞城市轉(zhuǎn)變 —— 經(jīng)濟(jì)社會雙轉(zhuǎn)型策略l簡單的加工制造業(yè)基地l工業(yè)城市l(wèi)新型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展l高科技產(chǎn)業(yè)和新型商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)升級，配套支撐推動?xùn)|莞商務(wù)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 劉志庚書記在兩會期間接受采訪時指出：東莞將加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的力度和速度，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把一些勞動密集型產(chǎn)業(yè)調(diào)出去，騰出空間，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)升級帶來寫字樓的需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化使得東莞產(chǎn)業(yè)重點由生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向科技、流通型企業(yè)，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型后由鎮(zhèn)區(qū)向城區(qū)涌入城市經(jīng)濟(jì)實力吸引外地大型企業(yè)來莞設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)開拓市場便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢、 “ 價格洼地 ” 的成本優(yōu)勢吸引穗、深科技產(chǎn)業(yè)類成長型企業(yè)為降低成本遷往東莞隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、外地大型公司進(jìn)駐、穗、深成長型企業(yè)遷移等因素綜合影響，東莞城區(qū)的私營企業(yè)數(shù)量正急劇上升，加劇對寫字樓的需求。 l截至 2023年底，全市已有公司制企業(yè) 6863戶，比 2023年底大幅增長 %；l截至 2023年 11月底，全市民營登記注冊戶數(shù)達(dá) ，比上年同期增長%；民營登記注冊資金達(dá) ；l全市私營企業(yè)累計 48955戶，比 2023年增長 %；l在數(shù)量增長的同時，私營企業(yè)規(guī)模化趨勢十分明顯，注冊資金總數(shù)至 2023年底已達(dá) ，比 2023年增長 %。將壓抑住宅的投資，從而轉(zhuǎn)向商務(wù)物業(yè)投資。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，要求貸款首付比例不得低于 40%。 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展看：１、中國ＧＤＰ增長不低于８％，中國經(jīng)濟(jì)在未來幾年仍保持持續(xù)增加態(tài)勢，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境看好。216。 ２、中國城市化進(jìn)程也對住房提出了更多的需求。市場需求旺盛。 ，投資客大幅減少，市場呈現(xiàn)濃厚的觀望情緒。新政出臺后，東莞市場多數(shù)住宅項目銷售平淡，但個別產(chǎn)品品質(zhì)高，總價控制好的項目銷售受影響小，銷售良好。216。216。 房地產(chǎn)長期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁16小結(jié)l東莞經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步、迅猛發(fā)展，城市轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)升級帶來商務(wù)配套需求，進(jìn)而帶來寫字樓需求的增加。 南城 CBD區(qū) 莞城區(qū) 東城區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀 交通便利，服務(wù)設(shè)施完善，建筑容量最大，商務(wù)氛圍高，交通便利，多家大型金融機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)氛圍日趨濃厚大型商業(yè)集中區(qū)，寫字樓供應(yīng)較少，主要為滿足區(qū)內(nèi)需求產(chǎn)品特點 概念化的純辦公寫字樓，產(chǎn)品檔次較高物業(yè)多元化、產(chǎn)品檔次跨度大中小型商務(wù)空間、與成熟商業(yè)構(gòu)成功能互補(bǔ)客戶特征 國內(nèi)外大型企業(yè)總部、實力型企業(yè)及部分追隨的成長性企業(yè)金融、服務(wù)業(yè)為主，及相關(guān)聯(lián)成長型企業(yè)供貨商及中小企業(yè)及辦事處，以中小企業(yè)為主發(fā)展趨勢 市場集中放量、競爭激烈，產(chǎn)品概念化、多元化中小型商務(wù)樓漸成投資熱點寫字樓供應(yīng)量及需求量增長趨少隨著政府規(guī)劃及城市建設(shè)的推進(jìn)，南城 CBD區(qū)的商務(wù)價值日益提升，競爭也日趨激烈，產(chǎn)品競爭將朝概念化、多元化方向發(fā)展。市場需求近年東莞寫字樓使用與空置面積走勢 216。2023年寫字樓成交面積為 6 2305㎡， 332套，成交主要 集中在南城，該區(qū)某些項目開 盤一月內(nèi)銷售率達(dá)八成經(jīng)過近 4年的消化東莞寫字樓的過量供應(yīng)局面已明顯緩解，后期隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及外來企業(yè)的大量涌入，未來東莞城區(qū)的寫字樓需求將持續(xù)看好，尤其南城 CBD備受青睞1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6第一國際三期（ ㎡）財富廣場（ ㎡）08年 09年卓智大廈（ 3萬㎡）卡布斯廣場（ 3萬㎡）廣盈大廈（ 12萬㎡）臺商大廈（ ㎡）信息大廈（ 8萬㎡）市場空白期目前本項目所在南城 CBD片區(qū)在售寫字樓僅有兩個項目，剩余可售面積約 2萬㎡，而2023下半年至明年初將會陸續(xù)推出 5個項目，總面積約 30萬㎡。2023年寫字樓銷售（萬 m2)2023年東莞商品房成交情況 216。07年 10月起，寫字樓逆市而行，第一國際三期 200多套和財富廣場 256套寫字樓相繼熱賣。東莞技術(shù)型企業(yè)大量涌入城區(qū)、部分 穗、深企業(yè)為節(jié)約成本或拓展業(yè)務(wù)來莞辦公