【正文】 市場部根據(jù)市場現(xiàn)況建議凱旋交樓標(biāo)準(zhǔn)： 按全屋豪華裝修帶入墻衣柜、空調(diào)、飾物、吊燈等交付。 ? 銷售人員三月中進(jìn)場，接受顧客咨詢登記。如：指示牌、彩旗、廣告牌、標(biāo)識等。 ? 三月份開通認(rèn)購咨詢熱線，對意向客戶進(jìn)行登記。 ? 十、現(xiàn)場包裝管理策略 ? 新年過后，工地圍墻立即重整。 ? 建議項(xiàng)目認(rèn)購方式以認(rèn)購登記次序，并以誠意金的操作方式，先訂先選得。（ 如周潤發(fā) 、 梁朝偉 、 成龍等 ） 面向整個大中華區(qū)進(jìn)行招募女主角安排記者追蹤報道為項(xiàng)目制造聲勢 。 但作為凱旋這樣一個規(guī)模宏偉的高尚物業(yè)是需要一個具震撼力的亮點(diǎn)切入市場 ， 因此建議運(yùn)用事件營銷的方式操作 。在戶外名人出入密集的地方設(shè)立相應(yīng)展示區(qū)，如：高爾夫高場、俱樂部、音樂廳、高級寫字樓。 ? 媒體推廣策略 見附件 ? 七、公關(guān)活動策略 活動營銷作主導(dǎo) 由于項(xiàng)目屬于高端市場產(chǎn)品，目標(biāo)客戶非常鮮明，因此項(xiàng)目樹立了形象，打造出自己的品牌后，將以活動營銷為主，媒體宣傳為輔。 珠江新城國際化社區(qū)全面亮相。 雅詩閣進(jìn)駐凱旋新世界（各種報道） 未來希缺性資源物業(yè)的發(fā)展 —— 珠江新城。 新世界壓軸巨作將振撼廣州樓市。 中心區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的生活區(qū) —— 珠江新城 XXX征集廣告女主角（娛樂新聞） 珠江新城價值即將全面體現(xiàn)。 開盤期內(nèi)采取以大篇幅形象鮮明的廣告及頻繁、立體、集中的投放強(qiáng)度切入市場。階段性均價最高峰時不超過11500元 /M2。 ? 五、價格策略 價格策略操作的重要性 在營銷的價格操控的過程中，這一環(huán)節(jié)相當(dāng)重要，操控不當(dāng)，將會直接影響到項(xiàng)目的形象，銷售的進(jìn)度，后市的操作，公司的利潤，目標(biāo)客戶準(zhǔn)確性等； ? 價格策略的操作 實(shí)行疊瓦式的平開高走策略 ? 均價控制 ? 凱旋一期開發(fā)住宅部分建議總體均價控制在 11000元/M2（ 售價均含 1000元 /M2的全屋豪華裝修） ? 建議內(nèi)部認(rèn)購期的總體均價控制在 10000元 /M2， 最高價不超過 11500元 /M2， 最低價約 8500元 /M2， 上下價差控制在 3000元以內(nèi)。因此，在本次開盤期內(nèi)可以推出市場只有東向六棟單位共 396套單位。 其中首批核心客戶群將會是一批：沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)、成熟、穩(wěn)重的私營企業(yè)主 。 我們有了國際公寓與集購物 、 娛樂于一體的歐洲名牌購物廣場規(guī)劃后 ， 社區(qū)附加值將全面提升 ， 面對的目標(biāo)客戶將是以一批杰出的私營企業(yè)主 、 外企高層管理人員 、 歸國華僑等為主 ， 凱旋新世界將成為一個國際精英云集 、 名流匯聚的高尚社區(qū) 。因此，根據(jù)項(xiàng)目定位我們計劃將凱旋商圈部分打造成一個能讓顧客感受休閑、享受，集購物、娛樂、生活、觀光于一體的歐洲名牌購物廣場。以此增加項(xiàng)目附加值，“凱旋新世界廣場”的市場形象全面拔高，銷售將跳出珠江新城的捆綁，從一個點(diǎn)鋪開到一個面進(jìn)行推廣。 ? 目標(biāo)客戶、配套設(shè)施達(dá)標(biāo)。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃、園林景觀、公共空間設(shè)計施工達(dá)標(biāo)。 ? 讓 “ 凱旋新世界 ” 成為市民心目中向往的居所，成為同行中爭相模仿的對象。 ? 既能展現(xiàn)處處超前以人為本的服務(wù)意念，又能彰顯出客戶的成就與地位國際級的高尚住宅物業(yè)。 項(xiàng)目區(qū)位 ? 南中國 CBD首席中央生活區(qū) 根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置，我們將會跳出與同區(qū)傳統(tǒng)住宅物業(yè)的競爭，并立足于本地市場，形象推廣將涉及整個珠三角、北京、上海、港澳地區(qū)。 3 、區(qū)域競爭壓力大 珠江新城區(qū)域內(nèi)，年內(nèi)未售貨量足 優(yōu)勢 規(guī)劃設(shè)計超前 形成珠江新城地 標(biāo)式建筑 靠山、面水形 成自然景觀 新世界品牌市 場美譽(yù)度高 優(yōu)勢機(jī)會策略 . 優(yōu)勢威脅策略 . 利用超前的規(guī)劃優(yōu)勢營 造優(yōu)越的人居環(huán)境 針對首席中央生活區(qū)為 主要概念，創(chuàng)造出國際物 業(yè)的市場形象 結(jié)合新世界品牌推廣，以此帶動項(xiàng) 目品牌 同周邊項(xiàng)目差異化定位 劣勢 項(xiàng)目發(fā)展周期 較長，不同階段 涉及的競爭對手 較多 項(xiàng)目設(shè)計的東 西向戶型較多 劣勢機(jī)會策略 . 劣勢威脅策略 . 在區(qū)域內(nèi)樹立龍頭盤的 地位 針對高收入人群 針對二、三次置業(yè)人士 商業(yè)的帶動，以滿足項(xiàng)目生活配套 為前題 加強(qiáng)人文發(fā)展氛圍的營造 合理分配營銷資源，以服務(wù)營銷為 主導(dǎo) ? 第二部分：營銷部署 ? 一、戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目位于天河區(qū)的珠江新城內(nèi)，珠江新城已被市政府定位為 21世紀(jì)廣州市的中央商務(wù)區(qū)（ CBD），區(qū)內(nèi)集中了金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛和行政等多種功能，是一個國際性、權(quán)威性，成為推動廣州與國際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，是集中體現(xiàn)廣州市國際性城市的窗口。 區(qū)內(nèi)生活配套嚴(yán)重不足，居住氛圍尚未形成。凱旋新世界營銷總案 市場部 ? ? 第一部分： 概況與分析 ? 第二部分：營銷部署 ? 第三部分：銷售現(xiàn)場建議 ? 第四部分：營銷運(yùn)作 ? 第五部分：項(xiàng)目操作方案 ? 第一部分： 概況與分析 ? 地理位置 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于廣州市珠江新城板塊區(qū)域內(nèi) ， 該板塊已被市政府定位為 “ 廣州市 21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū) （ CBD） ”未來將發(fā)展成為集金融 、 貿(mào)易 、 商業(yè) 、 文娛 、 外事 、 行政和居住于一體 ， 是推動國際經(jīng)濟(jì) 、 文化交流與合作的城市中心區(qū) 。 ? 鳥瞰圖 ? 投 資 商：新世界中國地產(chǎn)有限公司 發(fā) 展 商：廣州新翊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計：巴馬丹拿設(shè)計公司 承建單位：中建四局、中建八局 監(jiān)理單位：廣東省重工建設(shè)監(jiān)理工程有限公司 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的合作單位 ? 占地面積 M2 總戶數(shù) 2220戶 總建筑面積 M2 總規(guī)劃人口 7770人 容積率 商業(yè)配套面積 M2 建筑密度 不大于 25% 車位 1556個 綠化率 大于 40% 規(guī)劃： L4區(qū)楓丹麗舍 12棟 14－ 26層住宅組成 L8公寓商務(wù)區(qū) 8棟 5層服務(wù)式公寓 L13區(qū)塞納名居 12棟 14－ 26層住宅組成 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 二、市場分析 ? 競爭分析 金碧華府 新城海濱花園 星匯園 碧海灣 中怡城市 花園 天譽(yù)花園 規(guī)模 占地面積 萬㎡ 7 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 規(guī)劃 5 棟 17 層 8 棟 30 層 14 棟 22 層 8 棟 33 層 4 棟 28 層 7 棟 32 層 8 棟 31 層 總貨量 682 套 1848 套 1600 套 604 套 868 套 1 104 套 未售貨量 563 套 792 套 500 套 未知 680 套 348 套 未售部分交吉時間 2023 年 4 月 2023 年 現(xiàn)樓 2023 年 3 月 2023 年 8 月 2023 年 未售部分開售時間 2023 年中旬 2023 年 5 月 發(fā)售中 發(fā)售中 發(fā)售中 2023 年中旬 主推戶型 標(biāo)準(zhǔn)： 144 153 ㎡ 復(fù)式： 272 293 ㎡ 92 107 ㎡ 136 181 ㎡ 93 128 ㎡ 130 208 ㎡ 部分 60 ㎡ 41 67 ㎡ 89 132 ㎡ 80% 為 小戶型 預(yù)計開售價格 目前均價 : 8200 元 / ㎡ ( 有水份 ) 預(yù)計開售 7000 元 / ㎡ 毛坯房 目前均價 : 7000 元 / ㎡ ( 帶裝修 ) 目前均價： 毛坯房： 8200 元 / ㎡ 易投資 : 7600 元 / ㎡ 目前均價 : 70 00 元 / ㎡ 預(yù)計開