【正文】 。商業(yè)版塊 60％ 餐飲酒樓（黃河漁鄉(xiāng)）、露天茶座、 超市、 酒吧、美容美發(fā)、照相館、沖洗店、特色服裝店、銀行、診所、郵局等建議以特色餐飲、旅游購(gòu)物為主，突出旅游商業(yè)的特點(diǎn)。物業(yè)的功能定位方面眾合建議本項(xiàng)目包含以下業(yè)態(tài)：餐飲旗艦店 +民族特色店 +娛樂(lè)休閑店 +小型超市 項(xiàng)目運(yùn)作定義版 塊 比 率 業(yè) 態(tài) 備 注 文化版塊 20％ 特色商街、手工藝品店、風(fēng)味小吃、 文化制品、音像制品、書店、花店等文化是古渡新天地的核心內(nèi)容，是項(xiàng)目持久生命力之所在。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。一般來(lái)說(shuō)，三年 ―― 五年的投資產(chǎn)品是投資目標(biāo)。核心目標(biāo)客戶： 投資型客戶 項(xiàng)目運(yùn)作定義? 特征分析：? A、專業(yè)性：具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。制定極具震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。目標(biāo)客戶定位分析： 項(xiàng)目運(yùn)作定義? 2．購(gòu)買用途? 本項(xiàng)目按客戶的購(gòu)買物業(yè)用途分析，主要來(lái)自于二大類型客戶 ——自用、投資。? ? 外地投資? 近幾年來(lái)，外地人開始注重房地產(chǎn)投資，包頭市外來(lái)經(jīng)商的人越來(lái)越多，如溫州、江浙、鄂爾多斯等地區(qū)的經(jīng)商者將占投資客的主要部分。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同在，怎樣獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，怎樣以己之長(zhǎng)，克敵之短，利用機(jī)會(huì)，戰(zhàn)勝威脅和挑戰(zhàn)，化危機(jī)為生機(jī)是本項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃案的核心精要。項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)氛圍，所在商圈尚未成立 , 且周邊商業(yè)配套設(shè)施不齊全，項(xiàng)目未來(lái)的招商入市將成為一大難題； 項(xiàng)目所在片區(qū)周邊的同類商業(yè)物業(yè)租金水平相對(duì)較低，造成了投資回報(bào)期長(zhǎng)的局面，給銷售帶來(lái)很大的難度；項(xiàng)目位置距離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)市區(qū)客源吸引有限；目前包頭市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目銷售緩慢，對(duì)本案有很大影響。但目前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較欠缺，雖緊鄰南海公園，但卻無(wú)法從根本上改善項(xiàng)目的整體環(huán)境，商業(yè)氛圍的不足制約項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括： 美食、酒吧、特色店、 4D電影、露天茶座、游船 等，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占地近 5400平方米，投資逾 1個(gè)億，集餐飲、娛樂(lè)、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營(yíng)面積近 1萬(wàn)平米，能同時(shí)接待數(shù)萬(wàn)人休閑、娛樂(lè)。項(xiàng)目解析 古渡新天地是由華安君泰實(shí)業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)，項(xiàng)目地處南海濕地風(fēng)景旅游區(qū)，南海是我國(guó)較大的內(nèi)湖風(fēng)景區(qū)之一，緊鄰黃河，占地面積 1585公頃，其中水域面積 333公頃，濕生草地面積 15000畝，有 200多種野生動(dòng)植物在這里繁衍生息，素有老包頭 “ 水碼頭 ” 之稱。 ”◎ 政府利導(dǎo)和商業(yè)投資等綜合因素導(dǎo)致在最近的 1—2 年內(nèi)，包頭市的地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格還將有所上揚(yáng)并調(diào)整到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間，這也是包頭市成為地產(chǎn)投資熱點(diǎn)的根本所在。內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所的專家認(rèn)為： “漲是一個(gè)趨勢(shì)。◎ 競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，產(chǎn)品逐漸向多元化發(fā)展。 2023年，包頭市規(guī)劃 新開發(fā)商品房總量中的 70％為面積在 90平方米左右的中小戶型住房 ，計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 100萬(wàn)平方米、廉租房 。住宅建設(shè)規(guī)模約 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 44%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)規(guī)模約為 ，同比增長(zhǎng)%。古渡新天地營(yíng)銷推廣策劃案華安君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“南海項(xiàng)目 ”東河區(qū)南海地塊商鋪?lái)?xiàng)目 我們根據(jù)對(duì)包頭市地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)研和梳理，針對(duì) “華安君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ”即將上市的商鋪地產(chǎn)項(xiàng)目，系統(tǒng)整合后，闡述如下。由于時(shí)間匆忙，同時(shí)也未與貴方開展必要的細(xì)致溝通，觀點(diǎn)如有偏頗和不盡詳盡之處，再深入探討修正 …… 戰(zhàn)略 制定 目標(biāo)解析項(xiàng)目解析論證思維導(dǎo)圖市場(chǎng)特征項(xiàng)目 VI設(shè)計(jì)方案 營(yíng)銷節(jié)奏與階段工作安排 價(jià)格策略 問(wèn)題界定 策略體系客戶定位產(chǎn)品定位 形象定位項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分第一部分 目標(biāo)解析 包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 包頭市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，包頭市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到，完成投資 ；全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) 52%，比去年同期的開發(fā)建設(shè)總量（ ）多出 米 ,其中：續(xù)建 ,新建。施工面積 ，其中續(xù)建 ，新建 ?！?市場(chǎng)總量不斷攀升，整體市場(chǎng)較熱。◎ 整體市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)是地產(chǎn)的成長(zhǎng)期，完全成熟的針對(duì)性產(chǎn)品將逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。由于土地有限，人的需求無(wú)限 ,所以土地價(jià)格上漲的因素也是存在的，因此，如果僅就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，土地政策也許影響還更大一些。 本案位于天然濕地旅游區(qū)，處于 “旅游商業(yè)區(qū) ”的最前沿，南面正對(duì)剛剛修建完善的 “南海公園 ” ，有利于本案旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品定位和客戶吸引。 古渡新天地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以黃河文化為靈魂，以優(yōu)美的南海湖自然風(fēng)景為依托，形成其獨(dú)特的賣點(diǎn)。是旅游餐飲機(jī)構(gòu)華安君泰公司在包頭打造的最大的餐飲娛樂(lè)基地。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目解析南海公園 項(xiàng)目的啟動(dòng)將對(duì)南海經(jīng)濟(jì)區(qū)域的推動(dòng)、包頭市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、城市功能的整合帶來(lái)巨大的影響和促進(jìn)。 項(xiàng)目解析? SWOT分析：劣勢(shì) Weak優(yōu)勢(shì) Strength項(xiàng)目處于南海公園的核心位置，此區(qū)域?qū)⑹前^市旅游、度假、商貿(mào)、住宅和文化娛樂(lè)為一體的多功能、綜合型新區(qū)；政府扶持建設(shè)項(xiàng)目，獨(dú)家享受政府提供的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；片區(qū)商業(yè)總供應(yīng)量較小，消費(fèi)能力較強(qiáng)；旅游季節(jié)人口密度較高，這是本項(xiàng)目商業(yè)得以生存及體現(xiàn)其價(jià)值的重要條件之一。近兩三年內(nèi)，包頭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，投資項(xiàng)目逐年增加區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品稀缺，本案的建設(shè)填補(bǔ)了本區(qū)域旅游商業(yè)需求的空白伴隨南海公園旅游景觀的進(jìn)一步完善，項(xiàng)目將是未來(lái)包頭旅游商業(yè)的熱點(diǎn)，升值潛力巨大