【正文】 中的云錦路 ， 但項(xiàng)目地塊方正利于規(guī)劃 ? 項(xiàng)目的地價(jià)成本超過(guò)了 5500元 /平米的樓地面價(jià)格 限制條件 地塊土地性質(zhì)的規(guī)定 ? 土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地 70年 ， 酒店式公寓中居住份額用地 65年 ,商業(yè) 、 辦公份額用地 40年 ， 其它份額用地按法定最高出讓年限 。 城市背景 182。 住宅產(chǎn)品如何組合？商業(yè)、辦公應(yīng)該如何配比？ 怎樣能夠迅速樹(shù)立品牌，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作 問(wèn)題 2 10 本次匯報(bào)的思路 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶(hù)目標(biāo) 案例借鑒 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議 地塊解析 城市背景 房地產(chǎn)市場(chǎng) 11 地塊解析及市場(chǎng)背景 182。 金地集團(tuán) ? 項(xiàng)目地塊內(nèi)可直接利用的自然資源不多； ? 地塊的現(xiàn)狀道路系統(tǒng)差； ? 周邊的區(qū)域形象較差，不具備歷史資源的沉淀。 本項(xiàng)目作為金地集團(tuán)在南京的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 項(xiàng)目的樓面地價(jià)成本較高 ，前期的市場(chǎng)環(huán)境研究及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)工作均需與專(zhuān)業(yè)公司合作 。 ?按照本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)背景有針對(duì)性的調(diào)研； ?要求具備對(duì)南京市場(chǎng)有過(guò)深入研究和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?有服務(wù)豪宅成功開(kāi)發(fā)的前期服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 。Unique Partner Customer Skills 關(guān)于河西 《 2023G13地塊 》 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的思考 謹(jǐn)呈： 金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái)所有，未南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 3 本次匯報(bào)的思路 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶(hù)目標(biāo) 案例借鑒 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議 4 本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的云錦路東面，屬于南湖和奧體商圈的輻射的范圍 占地面積 ： ㎡ ， 容積率 ； 土地價(jià)格 ： ， 樓面地價(jià) 5530元 /平米； 用地性質(zhì) ：商住辦公二類(lèi)居住用地； 交付條件： 拆成自然平整 基本指標(biāo) 基本概況 N 城市副中 心區(qū)域 半徑 南湖區(qū) 半徑 2km 云錦路 本項(xiàng)目 5 金地集團(tuán)作為上市公司在南京的第一個(gè)項(xiàng)目，品牌和利潤(rùn)均需考慮 金地集團(tuán) 成功開(kāi)發(fā)的建議 開(kāi)發(fā)要求 市場(chǎng)調(diào)研公司 產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司 在房地產(chǎn)界知名品牌上市公司 ， 要求品牌和利潤(rùn)雙豐收 。 ?首先應(yīng)具備綜合型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功經(jīng)驗(yàn) ， 尤其對(duì)于高端項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面； ?其次要求具備與開(kāi)發(fā)公司 、 市調(diào)公司充分協(xié)作的能力 。 開(kāi)發(fā)背景 6 本次匯報(bào)的思路 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶(hù)目標(biāo) 案例借鑒 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議建議 7 規(guī)避資源匱乏的風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立金地集團(tuán)的品牌形象，實(shí)現(xiàn)成本利潤(rùn)率 25%以上 ? 我們以金地集團(tuán)的目標(biāo)為基本出發(fā)點(diǎn) ， 同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目地塊的基地條件 客戶(hù)目標(biāo) ? 充分考慮項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷(xiāo)因素； ? 用能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)的方式操作，成本利潤(rùn)率期望不低于 25%。 基地條件 8 本次匯報(bào)的思路 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶(hù)目標(biāo) 案例借鑒 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議 9 項(xiàng)目核心問(wèn)題界定： ——怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí)現(xiàn)收益？ 怎樣在樹(shù)立品牌的同時(shí)實(shí)現(xiàn) 25%以上利潤(rùn)的產(chǎn)品組合，并做到最大利潤(rùn)？ 問(wèn)題 1 ?我們的一切研究都以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn) ， 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 。 地塊解析 182。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 12 地塊四至：周邊現(xiàn)狀路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，臨街面偏離主干道，主要臨街面道路還處于規(guī)劃拆遷中 ?地塊北面為舊有的商品房和部分安置房 ， 靠集慶門(mén)大街為公交公司的臨時(shí)停車(chē)站； ?地塊西邊為城市規(guī)劃的云錦路 ，預(yù)期這一規(guī)劃道路的西面大量平房將被拆除 ， 其地塊將掛牌出讓 ， 屆時(shí)本項(xiàng)目與江東中路的地鐵 2號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)僅 500米左右； ?地塊南面為將要拆遷的市醫(yī)藥中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校； ?地塊東面有一名為新禧家園的老小區(qū) ， 湖西街對(duì)面為南湖小區(qū)； ?地塊的現(xiàn)狀交通存在不便 ， 只能從東面的靠湖西街的一天小巷進(jìn)入 ， 且周邊居住小區(qū)多數(shù)為 90年代以前和待拆遷的平房 ，市場(chǎng)形象不佳 地塊解析 N 云錦路 本項(xiàng)目 北面 南面 東面 西面 13 地塊編號(hào) 地塊位置 建鄴區(qū)集慶門(mén)大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校以北 容積率 ≤ 用地性質(zhì) 二類(lèi)居住用地 規(guī)劃面積 實(shí)際出讓面積 掛牌時(shí)間 2023年 03月 02日 成交價(jià)格 84000萬(wàn)元 規(guī)劃要點(diǎn)參考 (有正式公告，以公告為準(zhǔn) ) 土地坐落：南京市建鄴區(qū)所街地塊，集慶門(mén)大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校以北； 用地總面積為 ，市政配套用地面積 ，實(shí)際出讓面積為； 規(guī)劃用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地； 容積率： ≤； 建筑密度： ≤22%； 綠地率： 40%； 建筑高度： ≤60米； 建筑間距系數(shù)： ； 本項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本較高，樓地面價(jià)格高達(dá) 5530元 /平米 地塊解析 14 地塊周邊現(xiàn)狀 ——商業(yè)氛圍不濃厚，屬于典型的城郊結(jié)合部商業(yè)，公共配套情況一般 ? 商業(yè)： 項(xiàng)目西面沿江東路集中了五洲 、 金盛 、 石林 、 金陵四大裝飾城 ，距離奧體商業(yè)中心 ? 市場(chǎng)： 項(xiàng)目地塊西北面和東南面均有一華潤(rùn)蘇果 ， 項(xiàng)目北面集慶門(mén)大街和東面湖西街沿街分別為汽修五金類(lèi)和社區(qū)類(lèi)商業(yè) ? 公共配套： 地塊東面 600米左右的省第二中醫(yī)院； ? 政府機(jī)關(guān)： 南面 800米左右為河西建設(shè)指揮部； ? 交通： 公交線(xiàn)路集中在集慶門(mén)大街 ， 有 68/78 路的終點(diǎn)站 ， 還有80/81/83/103/57/82等 ， 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵 2號(hào)線(xiàn)將是本項(xiàng)目的最大利好； ? 其他： 郵政儲(chǔ)蓄所 、 銀行 。 地塊解析 18 地塊解析及市場(chǎng)背景 182。 城市背景 182。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 ? 空間結(jié)構(gòu)： “ 以長(zhǎng)江為主軸 ，以主城為核心 ， 結(jié)構(gòu)多元 ， 間隔分布 ， 多中心 ， 開(kāi)敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局 ” 。 ? “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 輻射城市：揚(yáng)州 、 鎮(zhèn)江 、 馬鞍山 、 滁州 、蕪湖 、 淮安 、 巢湖等 。 同時(shí) 主城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位仍將得到進(jìn)一步加強(qiáng) ，成為社會(huì)精英上流階層居住的場(chǎng)所。 ? 城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)未來(lái)南京 CBD之 “ 雙核 ” 發(fā)展需求 ， ? 從城市發(fā)展的角度來(lái)看 ， 城市化到一定的程度后