【正文】 擬儲備土地有否辦理房地產(chǎn)抵押登記或者其他權(quán)利限制登記；（5）審查擬儲備地塊有否辦理司法查封、行政查封或者其他權(quán)利限制登記；（6）審查是否存在業(yè)已或者可能影響擬儲備地塊房地產(chǎn)權(quán)利、且已生效的合同、協(xié)議等法律文件。市土地儲備中心與區(qū)（縣）土地儲備機構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可以對上述投資比例進行適當調(diào)整。土地儲備機構(gòu)擬儲備原劃撥的國有建設用地的，應當持與原土地使用權(quán)人達成的收購儲備意向或者與區(qū)政府指定機構(gòu)簽訂的有關(guān)協(xié)議，向市房地資源局備案，列入土地儲備年度計劃后，方可按規(guī)定實施儲備。土地儲備機構(gòu)擬實施儲備的地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的，應當向市房地資源局提出申請；市房地資源局應當自受理申請之日起10個工作日內(nèi)完成審核。 土地儲備計劃的審查土地儲備計劃應當與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。第二節(jié) 土地儲備的審查土地儲備范圍包括：（1）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地；（2）擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地；（3）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地；（4）擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；（5）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；（6）市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。第二章 土地儲備第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定土地儲備，是指各級政府委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征收、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。 本操作指引的適用范圍本操作指引主要適用于律師從事與土地使用權(quán)業(yè)務有關(guān)的非訴訟法律服務，尤其以律師在專項法律服務中的盡職調(diào)查、法律論證、參與談判、起草文件、協(xié)辦手續(xù)等活動為重點。 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務的要求律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務過程中，乃至土地使用權(quán)業(yè)務完成后，應滿足以下要求：保守商業(yè)秘密由于土地使用權(quán)業(yè)務往往為公司的重要業(yè)務，更是房地產(chǎn)公司的核心業(yè)務，因此，律師在辦理過程中或者完成之后，均應根據(jù)當事人的要求或者自覺為委托人保守其中涉及到合作模式、合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓標的等方面的商業(yè)秘密，以委托人利益為重。 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務的前提由于土地使用權(quán)業(yè)務往往涉及問題較多，涉及標的較大，故律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務前，應根據(jù)合同法、律師法的規(guī)定與委托人簽訂以下兩種形式的律師聘請合同：常年法律顧問合同作為日常的土地使用權(quán)政策法律咨詢、口頭建議等，律師可與委托人訂立常年法律顧問合同，與公司其他日常業(yè)務一并辦理。 概念界定（1）本指引所指土地使用權(quán)，并不是指土地所有權(quán)人對自己所有土地的使用權(quán)，而是指非土地所有權(quán)人依照法律規(guī)定對土地享有的占有、使用、收益、處分權(quán)，包括國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種；（2）國有土地，是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；（3）集體土地，與國有土地對應，指勞動群眾集體所有的土地；（4）熟地，指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地；（5）生地，指完成土地征收，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或者荒地等土地；（6）毛地，指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地；（7）凈地，指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設施的土地。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第66頁 共66頁律師辦理國有土地使用權(quán)法律業(yè)務操作指引（2007）（2007年12月18日業(yè)務研究與職業(yè)培訓委員會會議通過）第一章 總則 制定目的本指引由上海市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會以及項目建設與項目融資法律研究委員會共同起草，其目的是為律師提供辦理與土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)務操作方面的知識、經(jīng)驗和借鑒。本指引并不是強制性規(guī)定，僅供律師在具體業(yè)務操作中參考。 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務的基本原則鑒于土地使用權(quán)問題的復雜性，律師辦理土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)務除應遵守專業(yè)、誠信、勤勉等原則外，還應遵循以下原則：（1）法律服務與政策服務相結(jié)合原則由于土地的政策性、政治性強，故有關(guān)土地問題的規(guī)定以政策性文件居多，且根據(jù)國家宏觀調(diào)控的需要，政策變化較快、較多；因此，律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務時，不僅要依法，而且要掌握貫徹政策精神于服務活動中；否則，律師的有關(guān)法律意見可能無法實際實施；（2）合同意識與物權(quán)意識相結(jié)合原則雖然律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務中的主要內(nèi)容為起草各類合同文件，而合同法的主要精神之一為“契約自由”，但隨著2007年10月1日《物權(quán)法》的實施，“物權(quán)法定原則”應該成為“契約自由原則”的補充或者限制；因此，律師在辦理此類業(yè)務中既要有合同意識又要有物權(quán)意識，如此才能切實維護委托人的正當權(quán)益。專項法律服務協(xié)議對于需要律師參與調(diào)查談判、起草合同、出具書面意見等方面的土地使用權(quán)業(yè)務，律師應與委托人簽訂專項法律服務協(xié)議，對當事人的具體要求、律師的具體服務事項及專項律師費的金額、支付方式等予以明確。預防糾紛、防范風險鑒于土地使用權(quán)業(yè)務標的一般巨大，此類風險往往是企業(yè)不能承受之重，因此，律師在辦理過程中，無論調(diào)查、談判，還是起草文件時，都要充滿對糾紛的預防意識以及對風險的防范意識，盡最大努力預見可能發(fā)生的問題，將其連同自己的看法、應對措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。本操作指引對律師辦理與土地使用權(quán)有關(guān)的訴訟、仲裁代理業(yè)務，亦有較強的參考作用。 法律依據(jù)（1）《土地儲備辦法》（國土資發(fā)[2007]277號，由國土資源部于2007年11月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（2）《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號，由國務院于2001年4月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（3）《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā)[2001]174號，由國土資源部于2001年6月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（4）《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》（建規(guī)[2002]270號，由建設部于2002年12月26日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（5）《關(guān)于貫徹國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定的通知》（建規(guī)[2004]185號，由建設部于2004年10月29日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（6）《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜[2007]17號，由財政部、國土資源部于2007年2月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（7）《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》（國土資電發(fā)[2006]17號，由國土資源部于2006年5月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（8）《上海市土地儲備辦法》（上海市人民政府令第二十五號，由上海市人民政府第41次常務會議于2004年6月7日通過，自2004年8月1日起施行）；（9）《上海市土地儲備辦法實施細則》（滬府發(fā)[2004]41號，由上海市人民政府于2004年10月25日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（10）《關(guān)于印發(fā)實施[上海市房地產(chǎn)登記條例] 的補充規(guī)定（二）的通知》（滬房地資權(quán)[2005]456號，由上海市房屋土地資源管理局于2005年8月12日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）。特別提示：國土資源部于2006年5月30日所發(fā)《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》中明確指出：新增建設用地不得用于土地收購儲備。市房地資源局會同市發(fā)展改革委員會等有關(guān)部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲備計劃，經(jīng)市土地管理工作領導小組審核批準后分解下達。上述地塊經(jīng)審核同意并列入土地儲備年度計劃后，土地儲備機構(gòu)方可按規(guī)定實施儲備。 儲備主體資格的審查（1）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地、以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，由上海市土地儲備中心負責儲備；（2）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，由上海市土地儲備中心和所在地的區(qū)（縣）土地儲備機構(gòu)聯(lián)合儲備；而經(jīng)市政府批準的專門機構(gòu)，只能在相關(guān)批準文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備；（3）對于可聯(lián)合儲備的土地，除市政府另有規(guī)定外，儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲備中心與區(qū)（縣）土地儲備機構(gòu)所占投資比例各為50%；儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地的，市土地儲備中心所占投資比例為30%，區(qū)（縣）土地儲備機構(gòu)所占投資比例為70%。經(jīng)市政府批準的土地儲備專門機構(gòu)可以在相關(guān)批準文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)單獨實施土地儲備，或者聯(lián)合市土地儲備中心、區(qū)（縣）土地儲備機構(gòu)實施土地儲備。第三節(jié) 土地儲備合同 合同當事人（1）除儲備灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地外，儲備其他各類土地，儲備機構(gòu)均需與擬儲備地塊的原權(quán)利人簽署土地儲備合同；（2）儲備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權(quán)人作為合同相對方，簽署土地儲備合同；（3）儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地，應以經(jīng)合法登記的農(nóng)村集體所有土地的所有權(quán)人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。 合同主要內(nèi)容（1）儲備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等；（2）土地儲備的補償價格；（3）土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式；（4）儲備土地的交付期限和標準；（5）儲備土地的資料、文件移交；（6）合同各方在土地儲備過程中的義務和責任；（7）土地儲備手續(xù)的辦理及配合；（8）違約責任；（9）不可抗力條款；（10）爭議解決方式；（11）土地儲備各方約定的其他事項。土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協(xié)商方式確定。特別提示：（1）土地儲備補償價格應包括土地原權(quán)利人對土地所作前期投入、原權(quán)利人獲得的經(jīng)濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等；（2）補償價格可以是單價或者總價。 儲備土地的交付土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。 土地儲備機構(gòu)的主要義務（1）取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可；（2）作好實施土地儲備前的調(diào)查、核實及相關(guān)準備；（3）安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金；（4）按照約定向儲備土地原權(quán)利人支付土地補償價款；（5）辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù)；（6）按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜；（7）完成儲備土地交付的驗收手續(xù)；（8）辦理儲備土地的房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。 違約情形土地儲備原權(quán)利人違約（1）土地儲備原權(quán)利人未按時、按標準交付儲備土地；（2）儲備土地在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權(quán)利限制；（3）原權(quán)利人未予配合或者協(xié)助儲備機構(gòu)辦理儲備土地房地產(chǎn)權(quán)利登記。第四節(jié) 土地儲備的程序 土地儲備立項手續(xù)的辦理土地儲備機構(gòu)應當向投資管理部門辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。各級投資管理部門應當自受理土地儲備機構(gòu)提交的項目建議書之日起10個工作日內(nèi)完成審批。 土地儲備規(guī)劃手續(xù)的辦理土地儲備的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構(gòu)可以向規(guī)劃管理部門申領建設用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。其中，儲備地塊有經(jīng)批準的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的，建設用地規(guī)劃許可證應當載明該地塊基礎性建設的規(guī)劃要求。其中，儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收農(nóng)村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設用地批準文件。儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的，按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。 土地儲備的補償安置儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地的補償土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格，簽訂收購儲備協(xié)議。 土地儲備的房地產(chǎn)登記儲備圍墾灘涂成陸土地的房地產(chǎn)登記土地儲備機構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗收合格后，應當由上海市土地儲備中心向上海市房地產(chǎn)登記處申請土地使用權(quán)初始登記。特別提示：土地儲備計劃的主體應當與《灘涂開發(fā)利用許可證》上載明的主體相一致。土地用途的記載，對無立項批文的，按“其他未利用土地”記載；有立項批文的，按立項批文上土地用途記載。儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地的房地產(chǎn)登記土地儲備機構(gòu)收購儲備原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地的，應當持收購儲備協(xié)議、列入土地儲備年度計劃的證明和原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)材料，向市或者區(qū)縣土地管理部門申請收回原土地使用權(quán)；經(jīng)批準后，由市或者區(qū)縣土地管理部門注銷原房地產(chǎn)權(quán)證。申請土地登記時，應提供以下材料：（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；（2）身份證明（復印件）；（3）原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證書（原件）；（4）土地儲備計劃（復印件）；（5）國有土地使用權(quán)收購儲備協(xié)議（原件）；（6）建設用地批準文件（原件）；（7）地籍圖（原件二份）；（8）土地勘測報告（原件）。 土地儲備地塊的臨時利用經(jīng)規(guī)劃管理部門批準，土地儲備機構(gòu)可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。 土地儲備地塊的供應交付供應土地儲備機構(gòu)應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊交付供地的前期準備工作。儲備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲備機構(gòu)，按照本市土地使用權(quán)出讓招標拍賣的有關(guān)規(guī)定和土地利用年度計劃組織實施。土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證應當由市房地資源局收回。屬于土地前期開發(fā)費用