【正文】 認(rèn)可河西的環(huán)境，自住兼投資地段、品牌、配套、品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境90130㎡居家型中小戶型 15%World union中聯(lián)工業(yè)園華星宇傳感基地麓谷工業(yè)園星城經(jīng)濟(jì)區(qū)托普信息科技園高科技食品工業(yè)基地湖南臺(tái)商投資區(qū)啟航型客戶：企業(yè)職員地域分布 —— 主要來自岳麓區(qū)和望城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)園 ：集中于麓谷工業(yè)園中聯(lián)工業(yè)園華星宇傳感基地銀盆嶺沿線望城產(chǎn)業(yè)園：星城經(jīng)濟(jì)區(qū)湖南臺(tái)商投資區(qū)高科技食品工業(yè)基地托普信息科技園銀盆嶺World union分類 總?cè)丝?置業(yè)群體數(shù)量（人）上市公司（ 7家）中聯(lián)重科 3000 300威勝電子 2023 300隆平高科 500 70湘郵科技 375 300麓谷醫(yī)藥 200 150湖南有色 500 110杉杉科技 1000 150小 計(jì) 上市公司置業(yè)人數(shù)約為 15002023人其他企業(yè) 湖南科利豐 100 25長(zhǎng)沙大同水泵 80 20長(zhǎng)沙通發(fā)高新技術(shù)公司 100 30長(zhǎng)沙市泰寶制藥 320 80長(zhǎng)沙申大科技 500 110小 計(jì) 其他企業(yè)共 142家，置業(yè)人數(shù)約為40005500當(dāng)前園區(qū)人數(shù)約 ，企業(yè)研發(fā)人員達(dá) ，占員工總數(shù)的 %，園區(qū)十一五規(guī)劃人口約 80萬(wàn)人支柱產(chǎn)業(yè) 麓谷工業(yè)園代表型企業(yè)電子信息業(yè)日立電器、創(chuàng)智集團(tuán)、湘郵科技、湘計(jì)算機(jī)、信息集團(tuán)、威勝電子、蘇博泰克、中科軟件、三辰影庫(kù)、拓維信息等先進(jìn)制造業(yè)中聯(lián)重科、遠(yuǎn)大空調(diào)、華泰重工、中標(biāo)實(shí)業(yè)、凱瑞重工、湖大海捷、湘電東洋、通發(fā)科技、深湘通用、金嶺機(jī)床等生物醫(yī)藥業(yè)九芝堂、雙鶴醫(yī)藥、中和制藥、泰寶制藥、康普制藥、方盛制藥、安淳科技、德康制藥、國(guó)華醫(yī)藥等新材料業(yè) 金瑞科技、杉杉新材料、湖南海利、遠(yuǎn)大鈴木、科力豐新能源、晶鑫科技、大陶科技、華菱光遠(yuǎn)等啟航型客戶：企業(yè)職員客戶容量有保障 —— 以麓谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，按園區(qū)現(xiàn)有人群計(jì)算，每年工業(yè)區(qū)可能新增置業(yè)數(shù)為 55007500人World union目前中聯(lián)重科企業(yè)規(guī)模為 3000人，中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員約 300人09年企業(yè)校園招聘計(jì)劃全國(guó)約 700人，長(zhǎng)沙范圍內(nèi)約 400人 ，未來企業(yè)中高等技術(shù)人員持續(xù)增長(zhǎng)，且人員經(jīng)濟(jì)收益看好。首換客戶主要為居家客戶，兩代、三代同堂，需求面積較大。從客戶置業(yè)目的來看， 96%的客戶購(gòu)房屬于自住，表明剛性需求客戶占絕對(duì)主力。編號(hào) 客戶結(jié)構(gòu) 客戶群名稱1 麓谷工業(yè)園 工業(yè)園管理人員、技術(shù)人員及銷售人員2 望城產(chǎn)業(yè)園3 岳麓區(qū)客戶 岳麓北 /岳麓南大學(xué)城老師岳麓北（湘雅三醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院等） /岳麓南醫(yī)生區(qū)、市政府公務(wù)員企事業(yè)單位職員河西其他客戶本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：從職業(yè)來看，客戶主要集中于企業(yè)職員、生意人、政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工 4類人群World union目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶置業(yè)目的區(qū)域目標(biāo)客戶群體年齡以 2535歲 中青年群體為主。省外客戶群體占 10%左右的比例，主要是省外工作的湘籍客戶，已打拼幾年，有一定的積累，但受一線城市高房?jī)r(jià)的逼迫，回湘置業(yè)。World union項(xiàng)目整體定位開發(fā)商背景開發(fā)背景分析項(xiàng)目問題分析整體發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)商目標(biāo)政策背景 項(xiàng)目背景項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘長(zhǎng)沙大盤 區(qū)域價(jià)值 區(qū)域市場(chǎng)Logic Tree邏輯思維圖客戶研究World union根據(jù)大盤發(fā)展客戶構(gòu)成客觀規(guī)律：本項(xiàng)目前期核心客戶仍應(yīng)立足于河西 望城地緣性客戶隨著社區(qū)的成熟、項(xiàng)目?jī)r(jià)值的深化展現(xiàn)，客戶群體多元化，產(chǎn)品線也隨之多元化增加大戶型比例，以產(chǎn)品演變主導(dǎo)營(yíng)銷形成項(xiàng)目的品牌影響力，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì)利益最大化、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)高性價(jià)比剛需產(chǎn)品啟動(dòng) 多元化產(chǎn)品線高性價(jià)比剛需產(chǎn)品，快速熱銷，現(xiàn)金流回收人氣蓄積完成，為項(xiàng)目成功開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)以高性價(jià)比產(chǎn)品入市，制造熱銷，建立河西市場(chǎng)影響力項(xiàng) 目 初 期 項(xiàng) 目 中 后 期項(xiàng)目?jī)r(jià)值高度認(rèn)可引導(dǎo)客戶置業(yè)觀念，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)社區(qū)口碑項(xiàng)目歷程戰(zhàn)略意義客戶層面World union本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：從區(qū)域來看，客戶主要來自河西（岳麓區(qū)約 50%）和望城縣（ 16%）從客戶來源上看，由于區(qū)域內(nèi)原住民缺乏，其主要客戶來源于 岳麓區(qū)和望城縣 ，占 5060%。其次為湘籍地市客戶，占 1015%，主要是常德、婁底、益陽(yáng)等地的客戶，因交通便利的影響選擇在此置業(yè)。目標(biāo)客戶區(qū)域分布World union雖然各類產(chǎn)品客戶群體的比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓谷科技園和望城產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)職員、岳麓區(qū)開廠和自營(yíng)街鋪的生意人、長(zhǎng)沙市及岳麓區(qū)政府公務(wù)員和河西大學(xué)、醫(yī)院等事業(yè)單位員工。多數(shù)處于 工作不久、結(jié)婚成家以及初為父母 的年齡，在購(gòu)房需求上處于首次置業(yè)，或因?yàn)?工作、結(jié)婚以及孩子上學(xué)首次換房 。本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：從生命周期來看， 50%以上客戶都是 35歲以下的中青年群體，購(gòu)買婚房（預(yù)備），初為父母首次換房的自住需求旺盛World union40~60㎡ 公寓7090㎡ 3房100120㎡ 3房202530354045505560青年之家 青年持家 小太陽(yáng) 后小太陽(yáng) 三代同堂 中年之家120130㎡ 4房首置客戶以婚房、為子女購(gòu)房為主，主要為結(jié)婚、就進(jìn)工作等，主要看重區(qū)域產(chǎn)品性價(jià)比和區(qū)域未來發(fā)展。主要看重區(qū)域環(huán)境和未來升值潛力。資料來源：中聯(lián)重科公司年報(bào)及公司網(wǎng)站啟航型客戶：企業(yè)職員客戶收入水平有保障 —— 以中聯(lián)重科為例，普通職工月收入 2100元，本科以上學(xué)歷技術(shù)及管理初級(jí)崗位月收入約 5000元World union從客戶購(gòu)房關(guān)注因素來看，價(jià)格關(guān)注最高，