【正文】 市、醫(yī)院、學(xué) 校和銀行等等。展開沈陽版圖，由中心點南行至 第五大道，南五馬路東擔(dān)文化路，西聯(lián)建設(shè)大路，沈陽唯一橫貫東西的城市大動 脈，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、醫(yī)療、教育、傳媒、商業(yè)群星璀璨，第五大道媲 美沈陽城市金廊（青年大街）聯(lián)手托起大沈陽的騰飛。 4. 交通條件 居住項目所在地應(yīng)具有較好的交通條件，以方便居民出行。再南行幾里， 一條大河寬 闊浩蕩，五里河公園笑語歡聲。由第五大道花園東行 500米，樹高林密， 寂然無聲，東陵水源地水流汩汩，水源地花草叢生，樹林茂密，是一個天然的大 氧吧。此處近期作為商貿(mào)核心區(qū)的發(fā)展預(yù)留地，遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展 為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。聚集有東北摩托車 市場、東北摩托車配件市場、東北裝飾城等多家專業(yè)市場 。以沈陽雜技團(tuán)、東陵體育場、長青公園等文化娛樂設(shè) 施為依托，打造文化娛樂區(qū)。 （ 3）商場樞紐區(qū)：依托南塔貨運站及南塔地區(qū)現(xiàn)有物流企業(yè)，在天壇一街 南段南塔貨運站地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)交通樞紐區(qū)，對南塔貨運站進(jìn)行改擴(kuò)建，形成商 貿(mào)物流園區(qū)，為南塔街地區(qū)各市場提供物流服務(wù)。形成“一橫（沈陽新天地廣場）、一縱（天壇一街商業(yè)批發(fā)一 條街）、一楔（五里河濱水城歐洲風(fēng)情一條街）”的空間布局?！睋?jù)東陵區(qū)商貿(mào)旅游局局長關(guān)洪劍介紹，未來的南塔街在空間布局 方面將推陳出新，規(guī)劃建設(shè)成為都市商貿(mào)核心區(qū)、行政商貿(mào)區(qū)、交通樞紐區(qū)、文 化娛樂區(qū)、市場集聚區(qū)和商貿(mào)拓展區(qū)六大規(guī)劃區(qū)。沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目選址于建院東校區(qū) 地塊，該地塊位于南塔商貿(mào)街。因此，該項目地段周邊已聚集一大批高收入人群，但附 近高檔樓盤在 2020年末幾乎沒有，這批高收入人群對高檔樓盤的強(qiáng)烈渴望處使 沈陽中潤置業(yè)開發(fā)有限公司下決心在此處巨資拿地，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)。 如今，隨著沈陽新天地廣場、啄木鳥總部大廈、步陽國際等一批大項目的落 地，一處規(guī)劃面積達(dá) 平方公里的綜合型商貿(mào)中心 —— 南塔商貿(mào)街已在沈城 南部閃亮登場。 南塔鞋城等市場將實行全面改造，力爭 3年內(nèi)，在南塔地區(qū)建立沈陽最大的 市場群，向外擴(kuò)展打造“北方鞋都”，形成沈陽東部商貿(mào)中心，南塔將有望建成 比肩中街、太原街的新型商貿(mào)街。 到 2020年，南塔商貿(mào)街將實現(xiàn)銷售收入 200億元，商業(yè)網(wǎng)點總建筑面積達(dá)到 90 萬平方米。各個鞋城主要經(jīng)營鞋材和鞋的批發(fā)。南塔經(jīng)營很多 商品，其中“南塔鞋城”在國內(nèi)外享有很高的知名度，這就使南塔幾乎成為了“鞋 業(yè)”的代名詞。各專業(yè)市場經(jīng)銷的商 品覆蓋黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，輻射全國各地，并遠(yuǎn)銷俄羅 斯、蒙古、日本、韓國及東南業(yè)國家，覆 蓋人口近 2億人。 目前，南塔地區(qū)共有專業(yè)市場 11 家，其中交易額超億元的市場 7家。它是以市場集群為基礎(chǔ)發(fā)展 起來的都市商貿(mào)中心。沈陽 市計劃將南塔地區(qū)打造成為雄踞沈陽東 南部的又一商圈。沈陽南塔街是除中街、太原街、五愛以外的又一條著名的傳統(tǒng)商 業(yè)街。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析需求市場的層次結(jié)構(gòu)，比如對高、中 檔住宅的需求比例，自主和投資的需求比例等等。居住項目主要為人們提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū) 位選擇主要應(yīng)考慮以下因素。 （一）居住項目選址 居住項目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。 沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目策劃 沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目選址策劃 項目的選址作為 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作之一，有著舉足輕重的作用，不同類 型的投資項目對區(qū)位、環(huán)境、交通、消費群體等有不同的要求。目前沈陽本地的大部分 小房地產(chǎn)公司是靠沈陽較健康的房地產(chǎn)市場進(jìn)行的政 策市，其產(chǎn)品不太具有市場競爭力。當(dāng)市場進(jìn)入低彌期，房屋供大于求時，購房消費者大部分開始冷靜思 考，認(rèn)真考察該房地產(chǎn)項目產(chǎn)品質(zhì)量、園區(qū)景觀、建筑戶型的優(yōu)劣等。然而也有一些本地的小房地產(chǎn)公司既沒有自己的策劃團(tuán) 隊，也不舍得花資金聘用咨詢策劃公司，只靠公司老板自己或公司幾個人簡單的 研究就定案的房地產(chǎn)項目，往往前景不被看好。還有些大的品牌房地產(chǎn)公司盡管沒有自 己的策劃團(tuán)隊，但他們會重金聘用著名的咨詢策劃公司代為其房地產(chǎn)項目策劃。由于市場管理經(jīng)驗的欠缺，社會服務(wù)職能的缺位，沈陽 市如何抓住機(jī)遇，在最短的時間內(nèi)使沈陽房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃規(guī)范化，成為沈陽 市政府及廣大人民群眾關(guān)注的問題。沈陽市的房地產(chǎn)交易市場也很難獨善其身。沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目策劃 第 3章 沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目策劃 沈陽房地產(chǎn)項目策劃發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年下半年以來，國際金融危機(jī)愈演愈烈，我國國民經(jīng)濟(jì)也未能獨善其 身。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在此次金融危機(jī)中受到了很大的沖擊，國內(nèi)許多大中城市 房地產(chǎn)業(yè)從沸點直接降到冰點，隨之帶來的對其他領(lǐng)域的沖擊，直接影響到我國 國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。近年來， 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)雖有了很大的發(fā)展，但畢竟起步較晚，發(fā)育也還不夠完善，相應(yīng) 的法律法規(guī)還不健全，房地產(chǎn)投資帶有很 大的盲性，缺乏較為全面、深入、系統(tǒng) 的理論和方法作為指導(dǎo)。 目前沈陽房地產(chǎn)項目策劃良莠不均，有些大的品牌房地產(chǎn)公司注重項目策 劃，一般都有自己的策劃團(tuán)隊，如萬科。 故品牌房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目發(fā)展良好，項目運作成功，項目完成周期相對較短， 項目利潤率回 報較大。因為在市場上揚期間，在房屋供 小于求的前提下，購房消費者可能不注重房屋產(chǎn)品的質(zhì)量、園區(qū)的景觀等，盲目 跟風(fēng)購買。一旦這些 房地產(chǎn)項目發(fā)展不好，最先受害的一定是這些沒經(jīng)過策劃的小公司的房地產(chǎn)項 目。 目前，針對沈陽市房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的相關(guān)研究較少，在網(wǎng)絡(luò)、期刊、學(xué) 術(shù)論文的檢索中很少能找到對沈陽房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃系統(tǒng)論述，因此，有必要 對沈陽房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃加以調(diào)研和分析，找到沈陽房地產(chǎn)項目發(fā)展的優(yōu)勢和 劣勢，把握機(jī)會，確定正確的發(fā)展戰(zhàn)略，使沈陽房地產(chǎn)項目健康穩(wěn)定的向前發(fā)展， 提高各開發(fā)公司的市場競爭力。我們以沈陽第五 大道花園常見的居住項目、商業(yè)項目選址為例介紹項目選址時應(yīng)注意的因素。 這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用的目的，也有少量作為投資，出租給租客使 用。 1. 市場狀況 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入一個城市或區(qū) 域進(jìn)行居住項目開發(fā)前，應(yīng)首先考慮該地區(qū) 的市場狀況，分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量和供應(yīng)量，并對未來市場變化進(jìn)行 科學(xué)分析和預(yù)測。沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目 選址于建院東校區(qū)地塊，該地塊位于南塔商貿(mào)街，西臨天壇一街，東臨天壇二街， 北接文化東路。其中“南塔鞋城”是全國最大的鞋類批發(fā)市場之一，營業(yè)面積 米，被認(rèn)為是南塔商圈的核心地帶。南塔商貿(mào)街有著深厚的歷史積淀。近年來，隨著中國鞋城、東北日雜、東北摩托車市場等龍 頭市場的發(fā)展，南塔作為沈陽東南部商品集散地、商貿(mào)批發(fā)中心的地位逐步確立。 2020年， 各大專業(yè)市場實現(xiàn)交易額 109億元，日客流量 20萬人次。以市場集群為核心的 南塔商貿(mào)中心已初具規(guī)模，為南塔商貿(mào)街的建設(shè)打下了厚重基礎(chǔ)。南塔的鞋業(yè)圈還包括金馬鞋城、鑫牛鞋城、大天馬鞋城、恒泰鞋 城、沈陽鞋業(yè)園等。當(dāng)中街和太原街面貌煥 然一新，南塔商貿(mào)街也不甘寂寞，邁動創(chuàng)新的腳步，開始沖刺沈陽“第三商圈”。將南塔商貿(mào)街建設(shè)成為集總 部大樓、大型專業(yè)市場、大型商服、娛樂 休閑、商務(wù)辦公、會展設(shè)施于一體的新商圈，形成以大型商品、物資批發(fā)中心為 骨干，商務(wù)服務(wù)、物流業(yè)為支撐，總部經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)等高端業(yè)態(tài)為發(fā)展方向的 多層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；成為與中街商貿(mào)區(qū)、太原街商貿(mào)區(qū)比肩的沈陽市第三中心商貿(mào) 區(qū)。目前，南塔商貿(mào)街已有中國鞋城、東北日雜、 東北裝飾材料等龍頭市場，重新規(guī)劃后，南 塔商貿(mào)街將新建一批大型商業(yè)地產(chǎn)項 目和物流配套設(shè)施，使其成為沈陽市集總部經(jīng)濟(jì)、大型專業(yè)市場、大型商服、娛 樂設(shè)施于一體的新的商業(yè)圈。沈陽南塔商貿(mào)街在未來 3到 5年內(nèi)，要搶“天時”之勢，擁“地 利”之便，占“人和”之氣，提速發(fā)展，最終成為沈陽的市級都市商貿(mào)中心，成 為沈陽的“第三商圈”。 2. 地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向 在選擇居住項目開發(fā)地塊時，需要了解地塊背景，有無歷史和人文、黨政， 認(rèn)真研究區(qū)域規(guī)劃方向，在此基礎(chǔ)上分析地塊的開發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條 件、區(qū)域?qū)砜赡艹霈F(xiàn)的各種物業(yè)類型和由此帶來的潛在客戶等等，這些可為開 發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)。“南塔商貿(mào)街是以市場集群為基礎(chǔ)發(fā)展起 來的都 市商貿(mào)中心。新規(guī)劃后的南塔街六大功能區(qū) 組成范圍： （ 1）商貿(mào)核心區(qū)：東起天壇二街，西至小南街，南起二環(huán)沈水路，北至文 化路、文體東路。 （ 2）行政商務(wù)區(qū)：東至富民街，西至南運河，南至文化路、文化東路的三 角形范 圍內(nèi)，以區(qū)機(jī)關(guān)為中心，在萬柳塘路、文化東路沿線打造行政商務(wù)區(qū)。 （ 4）文化娛樂區(qū)：文化娛樂區(qū)規(guī)劃范圍西起富民街，南至文化東路，東接 長青街，北部與沈空接壤。 （ 5）市場集聚區(qū)：西起豐樂一街，南至沈水路，東至方家欄公園，北至區(qū) 界。 （ 6）商貿(mào)拓展區(qū)：西起天壇二街，南至沈水路，東到豐樂二街，北至文化 東路的方形空間范圍內(nèi)。 3. 自然環(huán)境 現(xiàn)在人們越來越重視身體健康狀況和生活環(huán)境質(zhì)量，一個擁有優(yōu)良自然生態(tài) 環(huán)境的項目很容易受到消費者的青睞。夏天微風(fēng)過后，將為本項目小區(qū)帶來清新空氣。水與風(fēng)的托合更令家的尊榮再添一層。沈陽第五大道花 園正因為將北臨文化東路而建，方便居民出行。富華云集、繁榮輝映，更 令人想起紐約第五大道，一條路見證了一個城市的輝煌。文化路上繁華與濃厚的人居氛圍，將成就沈陽第五大道花園的從 容與優(yōu)雅的金牌優(yōu)質(zhì)生活圈。休閑有萬柳塘公園、 科普公園、五里河公園、南塔公園、天壇公園、青年公園。精于打造高端精品住宅項目的沈陽中潤置業(yè)開發(fā)有限公司， 一直專注于沈陽繁華路段文化路上的高端地產(chǎn)，繼往項目的成功為中潤贏得了良 好的聲譽(yù)。 （ 2）規(guī)劃指標(biāo) 沈陽第五大道用地面積： 平方米；建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)等；容積 率： ；建筑層數(shù)：地上 12地下 2層；建筑高度 65 米；棟數(shù) 26；建設(shè)規(guī)模： 358201 平方米（地中地上： 272601 平方米、地下： 85600 平方米）； 沈陽第五大道花園住宅、商業(yè)網(wǎng)點樓等工程設(shè)計圖修建下列建筑： 1地上 15 層住宅樓 1 棟； 3地上 17 層住宅樓 2 棟； 8地上 218 層住宅樓 2 棟，其中 4樓 12層、局部 34層為商業(yè)用房； 5— 7地上 1112層住宅樓 3棟； 91 131 1926地上 12321 層住宅樓 14 棟，其中 1 2326 樓底部 2層為商業(yè)用房， 25樓 34層為物業(yè)管 理及社區(qū)服務(wù)用房， 11樓 14層 為商業(yè)用房， 19樓 15 層為商業(yè)用房； 12地上 320 層住宅樓 1 棟，其中地上 13 層為商業(yè)用房， 420 層為住宅； 2026樓整體滿鋪地上 1 層商業(yè)用房； 16 地上 67層住宅樓 1棟； 1 18地上 1011 層住宅樓 2棟； 112樓地下整體 滿鋪 1層停車場 ， 1326樓地下整體滿鋪 2層，其中 2026樓地下 1層為商 場，其它地下用房為停車場及設(shè)備用房，高層主體建筑地下均設(shè)置 2層設(shè)備用房。 （二）商業(yè)項目選址 商業(yè)房地產(chǎn)項目也稱經(jīng)營性房地產(chǎn)、或收益性房地產(chǎn)，主要包括商業(yè)用房（商 鋪、超市、商場、購物中心等）、寫字樓、酒店、酒店式公寓等類型。 批發(fā)、零售商業(yè)項目包括各類商場、購物中心、超級市場、站鋪等類型。擬將沈陽第五大道花園 2026樓整體滿鋪地上 1 層商業(yè)用房； 2026樓地下 1 層為 商場整體定位作為 潤達(dá)鞋業(yè)廣場。這樣的批發(fā)、零售商業(yè)項目 定位著重考慮了以下影響因素。商業(yè)中心也是消費中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿 足整個區(qū)域或城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要 爭取最大的聚焦效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。 2. 商業(yè)環(huán)境。商業(yè)氛圍包括 區(qū)域商業(yè)類型、商業(yè)規(guī)模、 數(shù)量和商圈吸引力等。南塔經(jīng)營很多商品，其中“南塔鞋城”在國內(nèi)外享 有很高的知名度，這就使南塔幾乎成為了“鞋業(yè)”的代名詞。除了對地塊所在地商業(yè)氛圍的調(diào)查分析外，還應(yīng)對其所 能輻射的范圍作進(jìn)一步調(diào)查，即對商圈輻射到的將要區(qū)域和邊界區(qū)域的消費者進(jìn) 行調(diào)查。各專業(yè)市場經(jīng)銷的商品覆蓋黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古 、河北等 地區(qū)，輻射全國各地，并遠(yuǎn)銷俄羅斯、蒙古、日本、韓國及東南業(yè)國家，覆蓋人 口近 2億人。潛在商業(yè)價值評估是指對地塊的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆? 析與評價。潤達(dá)鞋業(yè)廣場正因此定位。批發(fā)、零售商業(yè)項目的開發(fā)受城市規(guī)劃的影響比較大， 選址時也要重點考慮城市規(guī)劃的限制。 沈陽第五大道花園房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 （一）房地產(chǎn)項目市場調(diào)查概述 1. 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的含義 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查，是房地產(chǎn)項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟(jì)評價和市場營銷 等工作的前提和基礎(chǔ)。 2. 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的特點和作用 （ 1）房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的特點。 ② 調(diào)查內(nèi)容的時效性。 ④ 調(diào)查內(nèi)容的廣泛性。 （ 2）房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用 通過房地產(chǎn)項目市場調(diào)查能夠使決策者對當(dāng)前以及未來的市場有充分的了 解，幫助開發(fā)商準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，同時使開發(fā)商