【正文】 8135 本項(xiàng)目 區(qū)位對(duì)比分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 錦城四季 處于礦山路和北辰大道延伸線的交匯處，交通便利。 2. 產(chǎn)品梯戶比高（ 2梯 9戶），且在售和待售產(chǎn)品全部為偏小面積的 LOFT產(chǎn)品，與本案產(chǎn)品差異較大。 東方羅馬花園點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，一二期已經(jīng)入住，一樓商業(yè)已經(jīng)營(yíng)業(yè)，社區(qū)內(nèi)引入了華潤(rùn)萬(wàn)家，周邊生活配套較為方便，區(qū)域內(nèi)知名度高，具有較大優(yōu)勢(shì)。 ?占有主干道和自然資源雙重優(yōu)勢(shì)。 ?沒(méi)有靠近任何自然資源。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析（東方羅馬花園） 項(xiàng)目 東方羅馬花園 中建尚城 占地 116畝 50畝 總建面 30萬(wàn) 容積率 綠化率 40% 不詳 主力戶型 LOFT4083 ㎡ 78135㎡ 本項(xiàng)目 區(qū)位對(duì)比分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 東方羅馬花園 ?處于礦山路和北辰大道延伸線的交匯處，交通便利。 劣勢(shì)： 次臥與衛(wèi)生間的門(mén)相對(duì)。 ?客廳連帶觀景陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積。 ?入口玄關(guān)，方便收納。 ?暗衛(wèi)。 ? 衛(wèi)生間與兩個(gè)臥室連在一起，使用方便。 ? 功能分區(qū)明顯，每個(gè)功能區(qū)均有獨(dú)立空間，尤其是餐廳。 ?廚房長(zhǎng)只有 ，空間不夠?qū)挸ā? ?贈(zèng)送戶內(nèi)花園，兩房可變?nèi)俊? ?占有主干道和自然資源雙重優(yōu)勢(shì)。 ?沒(méi)有靠近任何自然資源。通過(guò)北辰大道延伸段可通至北二環(huán)。 此案勝在價(jià)格優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和大型商業(yè)配套，但是屬于城改項(xiàng)目，證件不齊。 ?入口有玄關(guān)，增加收納空間。 優(yōu)勢(shì)： ?戶型方正，明廚明衛(wèi)。 ?客衛(wèi)是暗衛(wèi)。 ?客廳開(kāi)間闊綽。 劣勢(shì)： ?115平米戶型只有一個(gè)衛(wèi)生間。 本案 115平米 優(yōu)勢(shì)： ?戶型方正，明廚明衛(wèi)。 劣勢(shì)： ?客廳開(kāi)間過(guò)大，浪費(fèi)面積。 本案 78平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析（戶型對(duì)比） 海璟印象城 119平米 優(yōu)勢(shì)： ?戶型方正。 ?客廳與雙臥均朝南，南向面寬大。 ?廚房連帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活便利。 海璟印象城 88平米 本案 88平米 優(yōu)勢(shì)： ?戶型方正，明廚明衛(wèi)。 劣勢(shì)： ?暗衛(wèi)。 ?廚房外帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活便利。 離主城區(qū)遠(yuǎn)，公共交通和生活不便。 本案 ?位于酒十路和玄武東路的交匯處，兩條路均為主干道，道路情況良好。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析（海璟印象城） 項(xiàng)目 海璟印象城 中建尚城 占地 230畝 50畝 總建面 80萬(wàn)平米 容積率 綠化率 43% 不詳 主力戶型 88128 78135 本項(xiàng)目 區(qū)位對(duì)比分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 西岸國(guó)際花園 位于礦山路上，離東二環(huán)300米，交通和生活配套便利。 ?無(wú)贈(zèng)送面積。 ? 主臥附帶轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊。 劣勢(shì)： ?115平米戶型只有一個(gè)衛(wèi)生間。 西岸國(guó)際花園 118平米 西岸國(guó)際花園 112平米 本案 115平米 本案 125平米 優(yōu)勢(shì)： ?戶型方正，明廚明衛(wèi)。 ?進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)。 ?主臥附帶衛(wèi)生間。 本案 78平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析（戶型對(duì)比） 112 優(yōu)勢(shì)： ?純板樓， 1梯 2戶，南北通透，位于社區(qū)中央位置。 ?客廳與雙臥均朝南，南向面寬大。 ?廚房連帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活便利。 優(yōu)勢(shì)： ?戶型方正，明廚明衛(wèi)。 劣勢(shì)： ?除客廳外，只有一個(gè)臥室朝南，南向面寬窄， 。 ?占有主干道和自然資源雙重優(yōu)勢(shì)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析（西岸國(guó)際花園） 項(xiàng)目 西岸國(guó)際花園 中建尚城 占地 200畝 50畝 總建面 40萬(wàn) 容積率 綠化率 40% 不詳 主力戶型 83118 78135 西岸國(guó)際花園 本項(xiàng)目 區(qū)位對(duì)比分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 西岸國(guó)際花園 ?四至均沒(méi)有靠近主干道 ?離浐河較遠(yuǎn)。而且優(yōu)惠力度比較大。 同時(shí)，本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格到達(dá) 藍(lán)城及振業(yè)泊墅的競(jìng)爭(zhēng)。中高端產(chǎn)品落差相對(duì)較大，如納帕溪谷價(jià)格超過(guò) 。 。華遠(yuǎn)海藍(lán)城也屬于這個(gè)區(qū)域，其主力戶型 90— 140. 。浐灞板塊隨著區(qū)域成熟度的提高，逐漸成為與高新，曲江，南郊，北郊等區(qū)域可抗衡的西安市市民置業(yè)選擇之地。 4. 在價(jià)格合適的情況下，以剛需和初次改善戶型為主的樓盤(pán)個(gè)體成交量會(huì)好于 2022年。 2. 但國(guó)家明確支持居民購(gòu)買(mǎi)首套自住普通住宅提，對(duì)于以剛需和初次改善為主的西安市場(chǎng)，是一個(gè)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)西安樓市成交量較去年小幅回升。 城東市場(chǎng) —— 西安本地客群占到 98%以上 作為二線城市的西安，購(gòu)房人一直以西安本地人為主，城東區(qū)域是老城區(qū)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)起步晚，發(fā)展慢，因此，主力客群同樣是西安本市戶籍人士，受 2022年政府調(diào)控政策影響，外地人士被進(jìn)一步排擠出場(chǎng)， 2022年，西安本市戶口購(gòu)房客戶占到了 98%以上。隨著城東區(qū)的發(fā)展，居住環(huán)境得到提升的同時(shí)，興起了眾多中高端樓盤(pán)并迅速搶占了城東區(qū)住宅市場(chǎng)。 ? 與 2022年相比， 70平米以下住宅占比縮小， 70110平米主流面積段住宅占比上升， 220平米以上大面積住宅占比也上升較多，主要是由于城東區(qū)房地產(chǎn) 依托得天獨(dú)厚的浐灞水域資源，借“世園會(huì)”之勢(shì)，在地鐵 1號(hào)線等眾多利好的拉動(dòng)下，被越來(lái)越多的人所關(guān)注和接受，城東區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)尤其是浐灞區(qū)域已駛?cè)肓丝焖侔l(fā)展的軌道。 ?由于浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)等等利好，城東區(qū)目前的居住環(huán)境得到了廣大臵業(yè)者的認(rèn)可，所以成交量靠前，成交面積占比在全市六大城區(qū)中僅次于城北、城南，位于第三位占比 18%。 投資客對(duì)小戶型的投資減弱，剛性需求傾向一步到位的臵業(yè)，而非漸進(jìn)式如從小到大！ 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ； ； 。即真正有實(shí)力的客戶對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)敏感度較小。 核心在于購(gòu)房者信心。另外 7000以上價(jià)格段占總銷售套數(shù)約 25%。其對(duì)市場(chǎng)的影響取決于優(yōu)惠力度和范圍。 截止 2月末西安住宅物業(yè)庫(kù)存量較上年度增幅達(dá)到 3成以上，庫(kù)存量持續(xù)壘高。名苑、 天朗 處于銷售前 5位的樓盤(pán)中 4個(gè)樓盤(pán)均以經(jīng)適房及單位集資建房為主體， 而作為商品房性質(zhì)的多數(shù)樓盤(pán)項(xiàng)目并未呈現(xiàn)出明顯的持續(xù)性增長(zhǎng)勢(shì)頭。原因如下： 目前的住宅銷售量較之上年同期及限購(gòu)后交易量仍然處于低位。 價(jià)格同比下降 %，銷量同比下降 77%。 西房網(wǎng) 數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2022年 1月，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，環(huán)比上月下滑 %，同比上年下滑 %。 ?雖然到了 2022年 1和 2月，由于季節(jié)和春節(jié)檔期因素，供求關(guān)系較為緩和，但基于前兩年土地大幅放量， 預(yù)計(jì) 今年將入市大量房源，供大于求仍為今年的主要基調(diào)。 ?5月到 7月，房企推貨速度的減慢，供求比縮小。 2022年 1月至 2022年 2月商品住宅供求關(guān)系走勢(shì) ?在對(duì)限購(gòu)令即將出臺(tái)的預(yù)期下， 2022年 2月，西安樓市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。 西安市場(chǎng)相對(duì)利好方面： ，貨幣政策或者會(huì)適度放寬。 ，對(duì)商品房形成沖擊。 。 ，但價(jià)格下降的幅度 有限。 首套自住普通商品住房金融政策微調(diào) 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ； ； 。 兩會(huì)期間，發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李樸民提出要完善居民購(gòu)買(mǎi)首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策；兩會(huì)中，住建部等七部委聯(lián)合報(bào)告中提出，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房；近日，全國(guó)各地多家銀行首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)。 微觀市場(chǎng) —— 國(guó)家調(diào)控不放松，但支持首套自住普通商品住宅 日前，全國(guó)兩會(huì)剛剛閉幕，溫家寶總理在 3月 5日的 《 政府工作報(bào)告 》 強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 2022年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)必將對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。 ，貨幣政策或者會(huì)適度放寬。 ，因?yàn)橥?，貨幣政策也不可能做出較大的調(diào)整。 。 2022年末 M2供應(yīng)量 ，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 47萬(wàn)億。 2022年中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %，同比增加 5個(gè)百分點(diǎn)。 保增長(zhǎng)壓力不大，控通脹任重道遠(yuǎn)。 ，促和諧。； （至少 8%的增長(zhǎng)目標(biāo)）即保就業(yè)，保穩(wěn)定，促和諧。 中國(guó) 2022年宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)退兩難，經(jīng)濟(jì)下行壓力大。 美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì) 25日宣布，將把聯(lián)邦 基金 利率維持在零至 0． 25%的超低區(qū)間至少到 2022年下半年，以刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。 2022年對(duì)主要國(guó)家和地區(qū)貨物進(jìn)出口額單位：億美元 國(guó)家和地區(qū) 出口額 歐盟 3560 美國(guó) 3245 中國(guó)香港 2680 東盟 1701 日本 1483 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一：消費(fèi)停滯 由于貧富差距的不斷擴(kuò)大以及近幾年的通貨膨脹，居民消費(fèi)裹足不前。美國(guó)未來(lái)出口也會(huì)愈加困難。 中國(guó) 2022年宏觀經(jīng)濟(jì)情況判斷 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一：出口下滑 ，受債務(wù)危機(jī)拖累，已經(jīng)確定實(shí)行緊縮政策。 二、中建浐灞項(xiàng)目分析 SWTO分析； ； ； ； 。 C. 5— 9月客戶維護(hù) 本提案要解決的幾個(gè)問(wèn)題 Q1：在現(xiàn)階段市場(chǎng)情況下，項(xiàng)目該如何應(yīng)對(duì)； Q2：項(xiàng)目客戶群定位及樓位優(yōu)劣判斷； Q3：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析； Q4：階段營(yíng)銷策略安排； Q5：項(xiàng)目如何理解； Q6：現(xiàn)階段工作執(zhí)行安排； Q7：實(shí)現(xiàn) 2億的銷售額。 首期操作核心 ： A. 11月初開(kāi)盤(pán)基本達(dá)到 75%以上銷售任務(wù)量 。 銷售套數(shù)預(yù)計(jì)要達(dá)到 300套。中建浐灞項(xiàng)目營(yíng)銷提案 策略關(guān)鍵點(diǎn)提示 項(xiàng)目戰(zhàn)略思想： 快速消化，現(xiàn)金流，但中建項(xiàng)目一定不能平庸。 銷售目標(biāo)： 2022年任務(wù)銷售額 2億，銷售面積預(yù)計(jì)約 3萬(wàn)平方米。 操作思路： 優(yōu)質(zhì)樓位樹(shù)價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)其余樓位消化。 。 目 錄 一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ； ； 。 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 四、項(xiàng)目營(yíng)銷策略安排 ； ； ； 五、現(xiàn)階段工作執(zhí)行安排 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ； ； 。 故進(jìn)口必然會(huì)減少。 ，影響到出口。 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一：投資難以為繼 美國(guó)的量化寬松政策會(huì)繼續(xù)推高大宗商品價(jià)格，在通貨膨脹的壓力下，繼續(xù)加大投資已越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)。點(diǎn)評(píng)：推高大宗商品價(jià)格，對(duì)中國(guó)影響為基礎(chǔ)原料價(jià)格上漲，即石油，礦石等。 中國(guó) 2022年宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響判斷 中國(guó) 2022年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。在 2022年緊縮的貨幣政策下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍有%的增長(zhǎng)率，即經(jīng)濟(jì)或可承受相對(duì)較消極的宏觀政策。在 2022年 ,2022年擴(kuò)張的宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，在中國(guó)外匯儲(chǔ)備逐年增加的推動(dòng)下，社會(huì)貨幣供應(yīng)量劇增，造成后期通貨膨脹壓力大增。 2022年末中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到 的規(guī)模，相當(dāng)于釋放 20萬(wàn)億規(guī)模的人民幣。 2022年絕對(duì)值基本和 09年持平。 中國(guó) 2022年宏觀經(jīng)濟(jì)情況判斷 結(jié)論： 2022年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)處于下行通道。 ，而處于對(duì)通脹及地方政府債務(wù)的考慮，在投資方面必然相對(duì)慎重。 2022年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策判斷。 ，財(cái)政政策仍以穩(wěn)健為主流。 2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨很多不確定性，下行壓力較大?！皟蓵?huì)”再一次釋放出中央繼續(xù)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。 預(yù)計(jì)： 1. 2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，兩會(huì)過(guò)后樓市會(huì)短時(shí)期內(nèi)再度被觀望氣氛籠罩，樓市交易量難有大的突破； 2. 金融政策微調(diào)表明 2022年政策面整體會(huì)比 2022年寬松，并且隨著部分剛需臵業(yè)走出觀望，今年的房產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)在房?jī)r(jià)漲幅可控的前提下交易量溫和回升。 2022年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷 結(jié)論： ，保障房對(duì)普通商品房形成沖擊。后期隨著政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整會(huì)溫和上升，但總體艱難。 2022年 2月 6日至 10日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在聽(tīng)取社會(huì)各界人士對(duì) 《 政府工作報(bào)告 (征求意見(jiàn)稿 )》 的意見(jiàn) 和建議時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、 穩(wěn)定、健康發(fā)展” 。 ，如 1998— 2022年間， 2022年。 ，因此市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)相對(duì)較小。 4月，在限購(gòu)令的影響下，樓市交易門(mén)檻提高，銷量迅速走低，表現(xiàn)出供大于求的狀況。而到了 8月，由于市場(chǎng)不景氣，樓市庫(kù)存量持續(xù)積攢，房企為年度業(yè)績(jī)并借下半年的銷售旺季，開(kāi)始大量推貨，供求比逐漸上升，一直保