【正文】 陽基 陽基 陽基 非常規(guī)。 陽基 天御山 我們面對的是 內(nèi)容二 內(nèi)容三 1 2 3 下行 的逆勢通道 我們局限的是 非熱點(diǎn)片區(qū)的 183套 體量 我們挑戰(zhàn)的是 豪宅紅海競爭中的 突圍 陽基 天御山 而是，營銷思路的 顛覆 。 陽基 陽基 要表達(dá)的，其實(shí)是對于這個引領(lǐng)性產(chǎn)品的 一種信心。 天御山 開創(chuàng)深圳住宅產(chǎn)品 多重的 唯一 超前的 引領(lǐng) 陽基 即使香蜜湖 1號、卓越維港、波托菲諾也未曾做到 。 天御山 打 破 傳統(tǒng)產(chǎn)品記錄 樹 立 市場新典范 前瞻性 純粹性 唯一性 陽基 天御山 這樣的產(chǎn)品， 也許是地產(chǎn)人很多年的 夢想 。 天御山 星空之上 〃 只見華墅 星空墅 陽基 陽基 陽基 天御山 極致奢侈大尺度，填補(bǔ)市場空缺。 天御山 圓樓大平面 起居室 主臥 書房 主臥 套房 工人房 雙主臥、多套房 工人房都有獨(dú)立衛(wèi)生間 最人性的建筑，充分實(shí)現(xiàn)了家庭融于一室又互不干擾的、和諧共融的、高人性化的空間配臵 陽基 天御山 下梅林文體公園 （梅尾路入口） 梅林公園入口 （東西兩側(cè)） 梅林水庫 （西北面） 梅林山公園 （東南面） 城市景觀 （南面） 360176。 天御山 一個可以生長花園的房子。兩梯一戶。 天御山 更是 一戶 圓樓大平面 是 一層 全城僅有。 天御山 ?別墅從地面到空中的蔓延 ?郊區(qū)遷徙到城中央 陽基 天御山 別墅客戶： 把第一居所的別墅搬到中心來？ 別墅能有高層的景觀？ 不活在別人的視線里？ 沒有潮氣？沒有蚊蟲？ 大平面客戶： 高層南北通透，朝向差？ 家庭結(jié)構(gòu)帶來的內(nèi)部私密干擾？ 城市中心沒有 300以上大平面？ 陽基 現(xiàn)在急切想換一套南北通透且高樓層的高層，樓層一高，蚊子也飛不上去了，南北對流，也不需要再開空調(diào)了，老婆的再也不用怕得空調(diào)病了。 不敢?guī)笥言诩依锞蹠?，怕吵到父母和小? 主客不分區(qū)，老幼不分區(qū) 客戶觀點(diǎn) 陽基 天御山 客戶語錄 ?地點(diǎn)：首地容御售樓處 ?受訪者：楊總 ?年齡： 40歲左右 客戶描述： 該客戶為中心區(qū)貿(mào)易公司老總，住在星河國際，有一個 8歲大的女兒，現(xiàn)在與父母同住在一起。 天御山 買房子，要為父母的健康著想 ! ?地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處 ?受訪者：戚先生 ?年齡： 45歲左右 客戶描述： 該客戶住在萬科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問題，在東海岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來就把家搬了過去，剛開始住進(jìn)去的時(shí)候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。對面不到 10米就是高層住宅，另外一面的對面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬 5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個復(fù)式，在這個社區(qū)，其實(shí)住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過段時(shí)間，我準(zhǔn)備在家里裝個電梯，不過這個戶型裝了電梯之后中庭花園就沒有了，會影響采光。 別墅密度大，景觀差 客戶觀點(diǎn) 別墅的景觀還不如高層好 客戶語錄 陽基 天御山 ?地點(diǎn)：觀瀾售樓處 ?受訪者：白女士 ?年齡： 40歲 客戶描述： 自由職業(yè)，沒有固定工作，家里做服裝生意，現(xiàn)在住的是兩套別墅打通的，可使用面積在 800平米左右，住在水榭山，覺得太遠(yuǎn)了，生活很不方便，想搬到關(guān)內(nèi)來，買個東西、聚會還要跑很遠(yuǎn)，開車回家的路上，人也沒有，小區(qū)現(xiàn)在住的人還不是很多，覺得好凄涼?。『芟胭I一套深圳高爾夫的別墅，現(xiàn)在一直沒有賣的！ 住在關(guān)外，太凄涼，生活不方便 客戶觀點(diǎn) 要住還是在城市中心好！ 客戶語錄 陽基 陽基 天御山 傳統(tǒng)豪宅客戶分析中存在的誤區(qū) 例 （某高端項(xiàng)目客戶定位） ： 他們是看不見的頂層； 他們 基本不在國內(nèi)購物 ， 一般購物場所選擇在香港 他們刻意在公眾面前 保持低調(diào) ； 他們追求神秘、 奢華和權(quán)力 ； 他們有自己與眾不同的審美觀，刻意 脫離大眾奢侈品 ； 他們有追求 成就感 和精神上的滿足。 尋找價(jià)值引擎 陽基 天御山 什么才是本項(xiàng)目最有影響力的價(jià)值點(diǎn)， 產(chǎn)品??！ 尋找價(jià)值引擎 有優(yōu)勢，但缺乏吸引 規(guī)劃 園林 戶型 半圍合共享園林 純住宅 點(diǎn)板結(jié)合 寬樓間距 1116米超高架空 小而精 臺地園林 高贈送 170～ 180㎡ 復(fù)式 248㎡ 大平面 純大戶社區(qū) 小而全 主傭分區(qū) 陽基 天御山 什么才是本項(xiàng)目最有影響力的價(jià)值點(diǎn)， 地段 ？ 尋找價(jià)值引擎 城市腹地，生活醇熟？ 香蜜湖、華僑城更勝 陽基 陽基 天御山 一切還取決于我們將把它 理解 成什么。 天御山 陽基 〃 天御山營銷策略 2022年 6月 逆勢 “應(yīng)” 變 陽基 顛覆。 太多的理所當(dāng)然、太多的習(xí)以為常， 太多的傳統(tǒng)操盤 “經(jīng)驗(yàn)”主義， 在逆市。 陽基 觀望、猶豫、動搖 的情緒控制異常敏感的豪宅客戶 …… 陽基 部分新盤低價(jià)拋售。 樓市急轉(zhuǎn)直下。 陽基 一年之后。陽基 天御山 時(shí)光荏苒。 我們面對的， 是 2022年的當(dāng)下。 天御山 政府重磅出擊。 股市連番下挫。 大多發(fā)展商按兵不動。 天御山 地產(chǎn)營銷，唯一永恒是“變化”本身 ——房地產(chǎn)的一切改變，都源于市場，源于消費(fèi)者， 當(dāng)市場發(fā)生變化的時(shí)候，一切都將隨之而 變 。 天御山 逆市之道，在乎營銷觀念之 變 。在天御山。 【 思路決定出路 】 陽基 天御山 〉〉 角色占位 〉〉 逆市營銷 Ques01 Ques02 陽基 一位希臘哲人說過，決定一切的只是 姿態(tài) 。 天御山 產(chǎn)品解讀回顧（ 1年前） 陽基 天御山 什么才是本項(xiàng)目最有影響力的價(jià)值點(diǎn)， 環(huán)境？ 尋找價(jià)值引擎 三大公園環(huán)繞，親山樂水？ 中央別墅區(qū)依山傍水 陽基 天御山 真正的價(jià)值， 源自客戶的 需求 和 認(rèn)同 。 天御山 我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會認(rèn)同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會優(yōu)質(zhì)財(cái)富的專享者 …… 陽基 傳統(tǒng)客戶分析只能得出 “ 天上有，地上無 ” 的客戶定位， “ 不食人間煙火 ” ，真正對項(xiàng)目有指導(dǎo)意義的支撐來自于與客戶面對面的溝通。 天御山 讓我們用 平視 的角度傾聽來自客戶的心聲 —— 來自于高端豪宅的業(yè)主們（別墅、高層） 陽基 天御山 ?地點(diǎn)：寶能太古城售樓處 ?受訪者：王先生 ?年齡： 45歲左右 客戶描述： 該客戶購買了三湘的聯(lián)排別墅，在買的時(shí)候被高科技打動了，覺得非常先進(jìn)，之前沒見過，品質(zhì)感非常高，之前住在 紅樹西岸，因?yàn)榻鼛啄晟夂芎?，賺了不少錢，想改善一下生活環(huán)境，對灣區(qū)價(jià)值非常認(rèn)可，所以買了三湘，當(dāng)時(shí)買的比較沖動，很快就決定了，后來仔細(xì)看了一下項(xiàng)目規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實(shí)沒啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買個高層了。 天御山 ?地點(diǎn)：寶能太古城售樓處 ?受訪者：周博先生 ?年齡： 45歲 客戶描述： 此客戶是某 IT公司老總，在卓越維港買了一套疊院別墅，但是總覺的空間實(shí)在太小，從了解建筑的朋友那里得知，原來卓越維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。 別墅對視情況非常嚴(yán)重 客戶觀點(diǎn) 別墅，如果沒有私密性，還不如住高層復(fù)式 客戶語錄 陽基 別墅接地，濕氣重 客戶觀點(diǎn) 客戶語錄 陽基 由于工作的需要，日常應(yīng)酬和朋友聚會越來越多，父母過來后在一起生活有諸多不便，所以現(xiàn)在再也不敢隨便帶朋友到家里聚會，怕吵到父母及小孩，現(xiàn)在很渴望與女兒和妻子有一個相對私密和獨(dú)立的環(huán)境，同時(shí)又想兼顧到自己的父母。 天御山 客戶語錄 不通透的房子堅(jiān)決不考慮，景觀視野要好 南北不通透，通風(fēng)不理想 客戶觀點(diǎn) ?地點(diǎn)：鴻威海怡灣售樓處 ?受訪者：劉敏先生 ?年齡： 38歲 客戶描述： 此客戶在科技園，是軟件開發(fā)公司的高管，住在卓越蔚藍(lán)海岸 11樓，房子朝西南，夏天有點(diǎn)西曬，諸多高層聳立的大社區(qū)，導(dǎo)致通風(fēng)不是很理想，特別是在夏天，必須得開空調(diào)才能入睡，老婆身體素質(zhì)較差，很容易犯上空調(diào)病。 陽基 天御山